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房地产土地估价中评估价值的偏离分析

发表时间：2021/3/16 来源：《城市建设》2021年1月作者：梁宗华

[导读] 目前，我国的现代化建设的发展迅速，房地产业已成为我国国民经济的一大支柱性产业，在房地产市场中要做好房地产评估工作，通过评估来衡量各方面是否符合要求。因此，制定一套科学合理的评估方法和体系，对房地产行业的发展起到了积极的作用。文章将对常见的房地产评估方法和其在房地产交易管理中的应用展开分析。

广西开宗房地产资产评估有限公司梁宗华 530000

摘要：目前，我国的现代化建设的发展迅速，房地产业已成为我国国民经济的一大支柱性产业，在房地产市场中要做好房地产评估工作，通过评估来衡量各方面是否符合要求。因此，制定一套科学合理的评估方法和体系，对房地产行业的发展起到了积极的作用。文章将对常见的房地产评估方法和其在房地产交易管理中的应用展开分析。
关键词：房地产土地估价；评估价值；偏离分析
        引言
        随着房产行业的快速发展，与房产相关的交易活动也不断增加，如租赁、买卖、投资、贷款等等，与此同时，房产交易法律纠纷也随之增加，房产评估方面的漏洞和弊端逐渐显现出来，主要体现在法律制度、评估方法、人员素质等方面，需要采取科学有效的措施进行解决，促进房产行业的稳健发展。
        1常见的房地产评估方法
        1.1成本法
        “成本法”即“成本逼近法”，通常采用重置或重建的评价思路。无论采用重置还是重建的评价思路，其价格都是重置成本。在学校、公园、展览馆等公众性区域，习惯采用成本法进行评估。成本法测算通常有以下两个环节:第一，计算土地成本。此类成本通常包含了房地产开发所需的费用和税金等。第二，计算开发成本。开发成本是指在开发用地上对房屋建筑和土地开发所需的费用和税金进行估算，主要包括了土地的开发成本和建筑物建造成本。成本的测算还包含了诸如差旅费和行政办公费等在内的多种计算管理费用，这类费用也要囊括进计算范围。此外，还要对投资利息、销售费用和销售税费、开发利润等方面进行测算，只有把这些都考虑进去，才能保证评估的结果是准确的。
        1.2市场比较法
        市场比较法是房地产评估中应用较多的一种评价方法，它主要是对待估房地产的价格和类似房产的近期交易价格进行对比，从而完成房地产价格评估的方法。此类评估方法运用了“替代性原理”，可以确保相似的物品在价格上是一致的。此类方法主要被发展成熟的房地产市场所运用，它们通常有比较多的交易案例可以应用。在运用市场比较法时，要及时调整交易日期、区域因素和交易情况，通常包含了以下三个环节:首先是对交易资料进行收集，其次是确定合适的交易案例，最后是通过对相关因素进行修正，得出房地产的评估价格。具体评估时要按照评估顺序进行，从而得到一个较为准确的参考价格。
        1.3收益法
        收益法通常会用到资本化率，通过把评估对象的未来纯收益折算到评估时点上的现值，从而实现与评估对象的房地产价格相一致的方法。此类方法运用的原理是预期收益原理。收益法一般包含了以下三个环节:首先要计算出类似的房产的年度纯收益，其次获得还原利率以及待估房地产的其他因素，最后算出待估房地产在评估时点的价格。此方法的税费、维修费和管理费等费用容易受到影响，在具体计算时也容易对此类费用产生影响，最终影响到收益计算的准确性。
        2房地产评估存在的问题
        2.1相关法律制度不健全
        虽然当前我国已经制定并颁布《城市房地产管理法》，以评估机构资质标准与估价师注册两项行政许可为核心，构建房产评估法律体系，对评估机构与管理者进行规定，但却没有对相关实施细则进行明确。虽然该部法律中已经对房产评估制度的法定地位进行明确，但缺乏专门针对房产评估的法律，该方面内容被散落在各项规章制度、规范性文件之中，无法成为行业规范、道德标准的法律依据，缺乏充分的法律保障。在此情况下，估价师在执行时常常畏首畏尾，抑制了主观能动性的发挥，评估结果也很难受到社会认可。

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        2.2从业人员素质不高
        房产评估的专业性较强，且房产价值还具有特殊性，不同房产的价值不尽相同，导致房产评估结果科学性对估价师诚信度产生较大依赖。但是，当前我国尚未形成较为完善的人才培养机制，相关法律制度也不够完善，缺乏对从业者严格的考核与约束，行业收费情况较为混乱，准入门槛相对较低，一些非专业人员混杂其中，学历较低，对房产评估缺乏科学严谨的认识、职业道德感较差等等。同时，房产估价师执业考试资格审查较为宽松，考生作假现象较为严重。同时，估价师考试为一次性制度，通过考核后也只有一个级别，无法充分体现估价师水平高低，也无法因此激励从业者提高业务水平而不断学习。
        3土地房地产评估对大数据技术应用的问题解决对策
        通过对大数据技术的合理应用，能帮助整个行业在市场中准确定位，并挖掘出新的业务发展和增长点，促进行业的战略转型，形成核心竞争力，可以说是决定了整个行业的将来发展。基于此，怎样才能更好的利用这项新技术，是行业关注的关键问题。
        3.1切实加强技术研发
        对评估机构而言，创新是它的立身之本和发展之源，若机构没有对新业务的研发引起重视，将在越来越激烈的竞争当中被取代和淘汰。创新目标的实现取决于机构能否设立专门的研发部门，以及实际开展的研发工作能否取得实效。在实际的研发工作中，需要将新手段、技术与方法作为重点，尤其是大数据实际应用，对工作流程进行调整优化，加快工作效率，减少业务成本。对此，应采用全新组织形式和管理方式，充分发挥设备、技术和人才等方面的优势，并联合其他专业机构共同研发可用于评估工作的大数据方法，深入开展以大数据为核心的双边及多边协同合作，为大数据实际应用提供可靠的科研平台，最终提供可靠的技术支撑。
        3.2不断完善基础条件
        为加快大数据技术实际应用，评估机构应大力引进专业人才，包括计算机技术人才和信息技术人才，并建立相应的部门。另外，还要建立信息化管理综合平台，不断完善数据库与信息管理基本制度，包括项目信息归档管理、客户基本信息管理、信息收集渠道管理，以此为大数据实际应用奠定良好基础。与此同时，还应加快以大数据为基础的信息共享进程，彻底打通信息的横向传输通道，使评估业务信息资源实现共享，促进业务之间的协同，以此为基础形成包含整个领域信息的数据库。就目前来看，各机构现有信息网络大多自成体系，彼此割裂，数据无法实现共享。针对这一问题，利用大数据平台，对信息网络体系进行整合与强化，实现对数字化信息的获取与交换。评估机构还应借鉴其它管理理论及新方法，专门为客户关系创建相应的数据库，以此对客户性质及需求进行全面分析，以此增强对客户的管理和维护能力。
        3.3创建实时监控系统
        如果大数据受到不法分子的攻击，应能采用有效的手段对攻击行为实施识别、分析，并进行反击。创建完善的可信任体系，实现自适应加密，是保证信息安全的关键所在。基于此，应加快数据中心的规划和建设，不断开发出新的保密技术，加强对各项关键技术的分析和攻关，包括密码技术、网络防护技术等，以此形成可自主控制的安全防护综合平台。另外，还应加强接入身份认证和管理，通过对密码技术的合理应用杜绝数据污染，并借助云威胁分析确定攻击行为，实现对整个行业的数据感知、检测与防御，避免攻击事件的发生，保证大数据安全。
        结语
        综上所述，房地产交易管理工作在整个房地产行业中占据重要的位置，也是房地产行业顺利运行的重要环节。在房地产交易管理工作中，要运用合适的房地产评估方法体系进行有效评估，以保证房地产交易的有效性。理论上说，三种评估方法得到的结果应该是大体一致的，但因为房地产市场的不确定性和估算人员对市场的把握性不同，造成不同的评估方法有不同的适用范围，因此，在实际运用中，一定要根据不同的情况选择合适的评估方法，评估方法要具有可适用性。此外，在实际评估时，还要采用合理的措施，确保房地产评估工作的顺利开展，保证对房地产交易管理的评估是准确有效的。
参考文献
[1]陈锦旺.张联合.我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议[J].建材与装饰，2018,No.518(09):196.
[2]张玉梅.浅谈房地产估价机构如何顺应估价需求的变化[J].地产,2019(17):27-28.
作者简介：梁宗华，（1966-），男，汉族，广西南宁人，本科，工程师，主要从事房地产评估、土地评估、资产评估和工程造价咨询工作。