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研究工程造价在房地产评估中的运用

发表时间：2021/4/6 来源：《建筑科技》2021年1月上作者：彭昌明

[导读] 经济建设的快速发展，人们生活水平的提高，使得我国人们对于居住环境和工作环境的要求与日俱增。在房地产项目评估中，评估结果的准确性会影响项目的开发和收益。房地产评估主要受到政策、技术和方法等多种因素影响，如数据调查不全、方法不合适，都会影响到评估结果，从而影响项目的开展。近年来，在房地产评估中开始使用工程造价法，通过工程造价法的应用，提高了评估结果的准确度。

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摘要：经济建设的快速发展，人们生活水平的提高，使得我国人们对于居住环境和工作环境的要求与日俱增。在房地产项目评估中，评估结果的准确性会影响项目的开发和收益。房地产评估主要受到政策、技术和方法等多种因素影响，如数据调查不全、方法不合适，都会影响到评估结果，从而影响项目的开展。近年来，在房地产评估中开始使用工程造价法，通过工程造价法的应用，提高了评估结果的准确度。
关键词：工程造价；房地产评估；运用
        引言
        我国经济建设自改革开放发展至今已经取得了非常不错的成就，其成果得到了世界领域的高度认可。在进行房地产评估的过程中，评估人员会应用到一个房地产市场价格的模拟应用机制，进而对房地产价格形成的过程进行模拟，然后通过不同的方法进行评估。而房地产评估的准确性却会受到市场、政策以及技术等诸多方面因素的影响，稍有不慎就会导致评估结果不准确。因此，评估人员开始将工程造价应用到房地产的评估之中，通过这样的方式，将会进一步提升房地产评估的准确性。
        1工程造价替代成本法
        成本法房地产评估工作内容与流程和工程造价工作类似，有很多共同点，房地产评估成本法通常依据社会化客观成本，工程造价则主要面向特定工程特殊条件下的施工费用。二者内涵不同，但是工程造价基于一般社会化条件，并对估价时点材料价格进行适当调整，获得的工程造价就可以作为成本法评估的核心依据，而实际工作中，具体工程合同价因为存在着条件特殊性，不能直接用于评估。另外，国家大力推广工程造价清单计价模式，分部分项工程项目、措施规费项目、税金项目都要提供明确的名称以及对应数量明细清单，政府发放工程量清单计价定额，不同地区定额有差异，以适应当地市场条件。也有一些企业选择自由企业定额，适应企业自身水平，各省定额一般为确定实物工作一般组成量，例如分项工程实体材料消耗、人工投入的社会化一般水平，符合社会一般技术、一般劳动效率，是一种平均、代表性指标。材料价格和管理费用一般由投标法自行考虑。清单计价是一种社会报价的模拟，竞标依据分项综合单价，工程量则依据实际情况计算。
        2清单计价项目费用用于房地产评估
        房地产评估中使用工程造价，其中会涉及到工程费用和措施费用等相关项目费用，使用综合单价表将项目的投入信息填写进去，无论是人工材料还是企业管理，涉及到的价格需要写入清单。措施项目对应工程实体项目，从施工准备开始，到施工过程和生活安全环保方面都属于非实体工程项目，包括安全防护、文明施工、社会保障、危险作业保险以及住房公积金等方面，都需要根据工程的相关规定列项实际情况进行评估。在房地产评估中使用清单计价项目费用，打破了传统由政府造价部门统一单价的做法，最大程度上给与承包单位自由发挥的空间，使承包单位充分展现自己的技术优势和价格优势，提高企业的技术水平和管理能力，推动房地产行业的良性竞争，推进整个建设领域的纵深发展，这也是招投标制度和造价管理与国际接轨过程中要经过的必然阶段。

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房地产评估中使用工程清单计价方式，可以不编预标和标底，只将工程的清单进行详细编写即可，从而节省大量的时间，用更多的精力进行工程造价管理，加强对工程造价的过程控制，使工程造价控制可以一直处于被掌控的状态中。
        3开发成本的估价规范
        在房地产开发成本的估价中，通常成本估价法以及市场比较法应用得较多，当然也有根据政府确定的房屋重置价格进行估价的，或者是采用工程估价的方法来估算开发成本。但是，在开发成本评估的实际工作中，对于建筑物重置成本的计算方法通常使用单位比较法、分部分项法、工程测量法或者是指数调整法。可见，对于工程估价和实际工作，在建筑物的重置或重建成本的计算中，都可以采用工程估价的计算方式，但是这却不是最佳的计算方式。1.在使用单位比较法和指数调整法时，建筑物成本的平方米造价以及价格指数，通常由评估公司和工程造价站发布其中有关的数据资料，除此之外，还有来自于评估公司和估价师对于这些数据资料的整理与收集，这些数据资料在整理时，以结构型划分、以时间归类，例如，框架、钢结构厂房以及砖混。在估价开发成本时，这些数据资料作为基础数据被应用于其中对成本进行分析。2.在使用成本估价法时，估价师通常使用单位比较法和指数调整法，原因是这两种估价方法应用简单。但是，在分部分项法和工程测量法的应用中也需要结合工程造价方法以及造价工程师的密切配合，同时，详细且清晰的工程图纸、准确的构造参数也是不可或缺的。由于成本估价法的应用涉及的人员以及要素较多，因而估价师一般不会采用这种方法。
        4注意事项
        在全球经济一体化中房地产市场竞争越来越激烈，而在我国建筑市场中仍然具有卖方市场的特点，因此，房地产评估要密切贴合我国国情和房地产市场现状。房地产评估工作需要通过定额造价信息，按照科学方法进行，充分反映出该地区的平均水平。如今工程造价信息逐渐完善，市场化程度逐渐提高，在造价管理中应当保障建筑成本与实际成本相符合，保证房地产评估数据的可靠性和准确性。另外，房地产评估时还要充分考虑电算化技术，根据城建档案资料，在城建档案中寻找信息，对信息进行整合。因此要注意挖掘项目档案信息以及电算化技术，充分使用大数据技术以及信息系统进行科学评估，以提高评估的精准度。
        结语
        综上所述，在房地产评估中应用工程造价法，可进一步提高房地产评估的准确度。但受到房地产市场竞争的影响，需要根据房地产项目的市场条件、实际情况，灵活选择评估方法和计算方式，从而保证评估结果的准确性。未来还需要重视完善城建档案信息，积极使用先进的技术和系统，以提高房地产评估的科学性和合理性。
参考文献
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