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市场比较法在土地价格评估中的应用研究

发表时间：2021/4/6 来源：《建筑科技》2021年1月上作者：陈金明

[导读] 近年来，我国市场经济建设发展非常迅速，带动我国各行业快速发展的同时行业间的竞争也是非常激烈的。现如今，我国经济飞速发展，城市建设的步伐也越来越快，提高土地的利用率也是城市发展中必不可少的一部分。土地是我们赖以生存的自然资源，在实际的生活当中，土地价格为土地资源整合提供了有力的依据和保障，也为土地交易等提供了科学的参考。

广西祥浩资产土地房地产评估有限公司陈金明 530000

摘要：近年来，我国市场经济建设发展非常迅速，带动我国各行业快速发展的同时行业间的竞争也是非常激烈的。现如今，我国经济飞速发展，城市建设的步伐也越来越快，提高土地的利用率也是城市发展中必不可少的一部分。土地是我们赖以生存的自然资源，在实际的生活当中，土地价格为土地资源整合提供了有力的依据和保障，也为土地交易等提供了科学的参考。
关键词：市场比较法；土地价格评估；应用
        引言
        经济建设的快速发展，人们生活水平的提高，加速我国基础设施建设的不断完善，为我国整体经济建设的快速发展贡献力量，市场比较法也被称之为比较法，在目前的土地价格评估的过程当中市场比较法是一种容易接受、相对有效以及极为常见的评估方式。在土地价格评估中受到了广泛认可，能够在土地交易市场得到广泛的使用。
        1.市场比较法的研究现状
        关于市场比较法，许多专家学者通过理论与实践相结合的方式进行了研究，并取得了一系列成果。在市场比较法中，周生、叶青通过引入集对分析的概念，改进案例选取随意性的问题，以反映不同方面两组之间的相互关系，交易案例和估价对象房地产项目之间的相似性。计斯在案例选取中引入了主成分分析模型，通过对交易案例与估价对象房地产的主成分因素进行选取与分析，对案例的分析不应片面，定性和定量分析在房地产估价中都是必不可少的。为了有效地解决房地产估价中比较案例选取过程存在的问题，郎启贵、吴红华在估价模型中引入了灰色聚类方法，灰色聚类法主要研究的是房地产相关案例间的关联性，聚类系数值的大小能够直观地展现出各个房产之间的相似度关系，从而以量化的角度简化房地产价值的比较过程，可靠地进行比较案例选择，例如，房产项目的系数越大，估价对象与案例具有的可比性越大，该案例的选取能够代表估价对象的基本情况，经过调整的数据更符合房地产在市场上的价值情况，但是，该方法在确定项目相关性时，关键是对每个因素或项目进行评分，分数也需要主观判断，因此仍然不能很好地消除非主观因素对评价对象建筑地产评定议价结果的影响。
        2.土地价格评估目的
        根据所处的角度不同，价格评估的目的也不尽相同。从房地产项目投资方的角度进行分析，投资的基础目的就是合理的利用现有资金，获取到一定的现金收入。主要方式就是开发房地产项目，进行商品房的销售，以此获得资金收入。在此过程中，进行土地投资价值的评估，主要的目的就是保证项目能顺利的实施。不仅不会低估土地使用权的实际价值，还可能会影响土地使用权的投资机会，在可承受风险水平的条件下，获得更高的经济效益；又不会因为高估了土地使用权的可开发价值，导致地价成本提高引发投资风险，导致项目开发失败。房地产投资企业最大的期望就是顺利地完成房地产项目，并做好销售工作。由此不难了解到，房地产企业的核心目的就是保证投资的盈利性与安全性，并且在风险可控的条件下获得更高的利益，不仅仅是压低土地使用权的投资价值。从土地权利方的角度进行分析，土地使用权也就是估价对象，属于土地权人生产的核心要素，核心价值就在于未来能创造出多少价值，也就是土地当前状态下的使用价值。

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        3.市场比较法在土地价格评估中的应用
        3.1政府部门加强协作统一管理
        由于管理部门多，使得土地价格评估市场乱收费现象比较严重，所以要对目前的评估机构逐一审查，看其是否具备营业资格，对评估实力和人员编制等因素进行审核。如果评估机构不达标，就要对其进行停业整顿，还可以对评估机构进行适当褒奖，颁布荣誉证书或进行星级评价，这样能够使土地价格评估行业实现良性运转。主管部门要统一评估收费标准，建立一套完善的规章制度，可以避免个人和企业在评估机构和主管部门之间浪费太多时间，能够进一步提升评估工作效率。
        3.2建立有效的评价标准
        有些地方市场，对概念的疯狂炒作，扭曲了正常的土地价格评估市场价格信息，从而达到非法盈利的不良目的，严重扰乱了正常的土地价格市场秩序，降低了消费者对市场的信心，因此必须由行政主管部门、行业协会组织联合起来建立相关的评判标准，立法机关应建立相关的法律规范，对新出的概念和卖点进行客观详尽的描述和界定，对公司信用进行评级，对公司和人员的不良行为进行严厉处罚，只有这样才能避免卖方恶意夸大自己的优势，从而增强市场的透明度。
        3.3发展土地评估市场
        现阶段，我国的土地评估市场还不够完善，评估环境也不够和谐，而有些机构为了追求利益而出现恶意抬高或压低价格的现象，因此，发展土地评估市场，建立一个和谐的土地评估环境是很重要的。首先要求国土资源部门的工作人员能够严抓培育工作，重点建立土地评估市场，大力打击土地评估市场混乱等现象。无论是农村土地还是城市土地，在进入市场之后，都要以专业的土地评估价格为基准，来逐步降低或提升土地价格，发展土地评估市场。
        3.4提升评估人员职业素养以及道德操守
        在目前，土地价格评估的过程当中，需要具备详细信息资料。然而，不仅仅需要信息资料合理运用，而且还应当要求当前的评估人员具备良好道德操守和职业素养，这样才能够改进评估工作，提高评估质量。对于当前的评估机构以及相应协会来讲，需要开展各类讲座，要由资深评估师来传授相应经验和工作心得，这样促使评估工作人员可以增长见识以及开阔视野，有利于新人在短期之内吸收经验教训。随着我国经济发展，市场风云变幻，对于目前的评估人员来讲，需要对于市场的变化脉搏进行时刻把握，要与时俱进以及开拓思路，不断的累积经验以及积极的进行总结，还应当要关注国外房地产评估方法以及评估理念，要取长补短。
        结语
        土地资源是我们赖以生存的宝贵资源，我们不仅要提高土地的利用率，也要建立一个科学合理的土地价格评估体系。土地价格评估与土地的使用价值、土地用途都存在着非常紧密的联系，在进行土地价格评估时，要充分考虑各种因素，进行全面分析，推动我国土地的规范化和可持续性发展。
参考文献
[1]闫玲.解析城市土地价格及土地评估.中国科技期刊数据库.2016（13）.
[2]张春铁.解析城市土地价格及土地评估.行业管理.
[3]黄小英.我国城市土地价格评估的影响因素.现代经济信息.
[4]吕林.城市土地使用权出让价格的评估方法.工作研究.2005.07.