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探究房地产评估中的风险与控制措施

发表时间：2021/4/6 来源：《建筑科技》2021年1月上作者：苏雪慧

[导读] 我国经济建设自改革开放发展至今，其成果得到了世界领域的高度认，为我国基础建设贡献力量。房地产评估作为评估行业的主要业务之一，是房地产市场不可或缺的组成部分，无论是房屋征收拆迁、银行抵押贷款还是产权置换等各项房地产有关的经济活动，都需要以房地产评估为基础。

广西祥浩资产土地房地产评估有限公司梧州分公司苏雪慧 543000

摘要：我国经济建设自改革开放发展至今，其成果得到了世界领域的高度认，为我国基础建设贡献力量。房地产评估作为评估行业的主要业务之一，是房地产市场不可或缺的组成部分，无论是房屋征收拆迁、银行抵押贷款还是产权置换等各项房地产有关的经济活动，都需要以房地产评估为基础。
关键词：房地产评估；风险；控制措施
        引言
        近年来，我国加大对于城镇建设的发展力度，给予了各行业新的发展空间和发展机遇，同时改善我国民生。房地产评估是房地产交易中不可忽视的一个重要环节，但传统房地产市场交易规则并不统一，地区差异性非常大，且房地产评估从本质上来说属于社会中介行业范畴，影响最终评估价格的因素过多，存在较大的风险性，对此行业内外都应该加以重点防范。
        1.房地产评估中的风险
        1.1房地产评估员自身素质无法满足行业发展的要求
        尽管如今对评估人员的要求越来越严格，但必须对其进行测试，并且只有通过考试后才能获得认证。但是，考试主要是为了评估理论知识以及相关主要主题的审阅者的专业经验和工作年限，并且对学历要求不高。这导致了经验丰富的员工，他们对房地产进行了多年评估但理论知识不够，即使他们参加了考试，通过率也很低。那些对理论知识有很好理解的应届毕业生将相对轻松地通过房地产评估考试。随着当今社会经济的逐步深入，我国也应更加重视房地产评估业，并确保其人才素质高，以便更好地响应我国房地产评估业对人才的需求。房地产评估师只能不断增加信息量，确保他们能跟上社会的步伐，并不断更新自己的知识。只有这样，他们才能满足社会对人才的需求。但是，这种培训的方式还不是很清楚。培训和管理方法以及专家培训的内容只是众多问题其中的一些问题，仍然有很多问题亟待解决，这导致了我国房地产评估师与市场经济之间的分歧。
        1.2房地产评估机构业务风险
        业务是房地产评估机构生存的重要保障，因此，每一个房地产评估机构都在想尽办法来拓展自身业务数量和范围，其中包括但不限于广告投放、关系打点、业务合作等方式，而在所有的业务类型中，银行房产贷款以及拆迁项目评估占有非常大的比重，所以各家房地产评估机构在这两方面的竞争非常激烈。
        1.3评估方法单一落后
        当前的评价方法没有考虑到外部因素对房产价值造成的影响，目前使用较多的评估方式包括市场比较法、收益法、重置成本法、假设开发法等。基本估价方法是对房产客观市场价值的推断，需要根据房产的性质，比如房屋位置、朝向等，对消费者效用开展评估工作，以内部效用为主进行评估。因此，在房产评估中不仅需要考虑到内部效用，还应重视外部效用。
        2.房地产评估风险控制措施
        2.1加强房地产评估执业人员的资格认证工作
        为了确保我们的房地产评估行业的员工具有更高的素质水平，我们必须注意从业人员相关资格的认证，并提高标准。

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我们还可以从其他国家或地区的相关标准和管理体系中学习，并根据从业者是否精通技术，工作经验是否足够丰富，评估结果是否符合科学道德标准以及职业道德标准等，来达到制定相关标准，以确保对该行业的有效管理。这不仅将确保行业技术人员的专业水平，而且还将使行业朝着更好地方向发展。此外，我们还需要增加人才招聘和管理核心人才技能的要求，严格管理需要本科以上学历的从业人员的学历；加强注册系统的功能尽管我国目前拥有相对完善的注册系统，但该系统的实际功能还不够强大，注册系统并未发挥应有的作用。因此，必须严格执行控制系统的操作要求，加大考核力度，优先招聘具有较高专业技能和较强技能的人才，扩大考核范围，并提供定量就业岗位。
        2.2业务风险的预防和控制
        房地产评估机构的业务风险主要集中在不合理竞争，而想要避免这一风险，主要就是端正自身的经营理念，要从自身业务质量入手，通过深挖行业数据信息来实现业务创新，并根据自身优势来对业务进行集中突破，做好自身已有的业务范围，稳扎稳打，通过不断学习先进管理和技术来提升机构的综合能力，打造自身品牌价值，通过良好口碑来吸引业务的主动到来，切不可利用行贿等不良方式来进行业务拓展，以此来控制业务风险。
        2.3合理应用评估方法
        在较多的评估方式中，指标分析科学性会对结论产生较大影响，在评估中市场法的应用较为广泛，房产信息真实性是核心内容，通过在房产协会收集真实的数据信息，使评估结论的准确性提升。当不能在房产市场中难以找到可进行参考的案例，难以通过收益评估的时候，例如学校及公园等，可采用成本法实现评估目的，应对房产成本因素进行调整，例如人工费用、材料费用等，达到科学评估的目的。应用收益法的时候，收益及折现率的明确是极其重要的，使用这种方法进行房产评估的时候，应根据潜在毛收入、空置损失、运营费用进行计算。
        2.4提升和客户沟通的能力并谨慎选择评估项目
        当前，虽然房地产评估行业竞争激烈，但不能“饥不择食”，在进行地产评估的过程中要随时与客户保持良好沟通，并对客户提供资料的真实性、合理性进行判断，避免因委托方提供虚假信息而导致估价失误的现象发生。不能盲目地承接体量大的评估项目而放弃职业道德，要在自身评估机构可以承担的业务能力和风险范围内选择项目。
        结语
        房地产估价的本质仍然是一种因为社会信息接收不平衡而产生的社会中介活动，当前，随着房地产市场的兴起和二手存量房市场的活跃，房地产评估的重要性、作用以及影响越来越大，房地产的交换和企业改制等社会经济活动都需要房地产评估这一基础工作的支持。而当评估结果不能符合相关利益方的预期时就会质疑房地产评估结果的客观性、合理性。所以，房地产评估机构必须针对这类问题仔细思考，从而做好防范，提升企业抗风险能力，以期进一步稳定地运行和发展，满足社会的需要。
参考文献
[1]肖富强.房地产评估中的风险与控制对策研究[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会.高质量发展阶段的估价服务——2018中国房地产估价年会论文集.中国房地产估价师与房地产经纪人学会:中国房地产估价师与房地产经纪人学会,2018:873-875.
[2]肖富强.房地产评估中的风险与控制对策研究[J].住宅与房地产,2018(25):23.
[3]吴晓燕.初探房地产评估中的风险与控制措施[J].四川建材,2013,39(04):216-217.