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房地产评估中存在的问题及对策分析祝凝

发表时间：2021/4/6 来源：《建筑科技》2021年1月上作者：祝凝

[导读] 我国经济建设最近几年随着我国科学技术的快速发展而发展迅速，推动我国各行业的不断进步。房地产评估作为一项重要的行业，在评估中受到了多种因素的影响，可能会面临较多的风险。

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摘要：我国经济建设最近几年随着我国科学技术的快速发展而发展迅速，推动我国各行业的不断进步。房地产评估作为一项重要的行业，在评估中受到了多种因素的影响，可能会面临较多的风险。要想使风险得到有效的控制，应根据房地产评估行业存在的问题进行分析，明确房地产估价风险的主要内容，制定加强房地产评估风险控制的措施，为房地产评估行业发展带来保障，减少风险问题的影响，也能够使市场保持稳定发展的状态，进而促进房地产评估行业的规范运行。
关键词：房地产评估；存在的问题；对策分析
        引言
        近年来，我国加大对于市场经济的发展力度，经过不断努力，已经取得了非常不错的成就。伴随着房地产业的迅猛发展，与房地产有关的交易活动，例如租赁、贸易、投资、贷款等也正在增加。同时，房地产交易诉讼也有所增加，财产估价差距和不当行为稳步增加。这似乎主要体现在法律制度、计价方法、人员素质等方面，需要采取科学有效地措施解决这一问题，促进房地产业的稳定发展。
        1房地产评估中存在的问题分析
        1.1评估方法单一落后
        当前的估值方法忽略了外部因素对房地产价值的不利影响。我国的房地产评估机构在市场上保持竞争优势，并且房地产评估行业不合格，导致缺乏财力和能源来投资于创新的房地产评估方法。当前，最常用的估值方法包括市场比较法、利润法、理论发展法等。基本估值法是对房地产公允价值的调查，根据诸如位置、方向、设计等属性特征评估用户的利益，即内部利益是主要评估。但是，除了内部公用事业价值外，在评估房地产时还应考虑外部公用事业公司，以使房地产评估的影响更加科学合理。
        1.2房地产评估机构人员风险
        房地产评估机构自身也存在相应的等级和资质的，例如，根据国家相关法律规定，一级资质地房地产评估机构专职估价师人数不得低于15人，且相应的发表人必须从事房地产估价工作三年以上。从实际的工作经验中可以得出，优秀的资质代表的就是行业的认可以及相应业务的强大竞争力，因此，各个房地产评估机构都在想方设法地提升自身行业资质，但市场评估师人才本身数量非常有限，一些机构为了达成对应的评估标准，就想到了资质付费挂靠的方法来蒙混过关，但这种行为本身是被国家明令禁止的，一旦被发现不仅挂靠人自身会受到惩罚，相关机构也会被降级和罚款，甚至取消相应的营业资质。所以，房地产评估机构应该对内部人员资质进行严格管控，降低和消除人员风险带来的不良影响。
        1.3相关法律制度不完善
        目前我国制定了城市房地产管理法，将评估机构资质标准以及估价师注册两项行政许可作为核心，并且建立了房产评估法律体系，对评估机构及管理者进行规定，没有明确实施细则。法律规定中针对房产评估制度的法定地位进行了明确，但是专门用于房产评估的法律较少，这部分内容散落在了各项制度及规范文件中，难以作为行业参考的法律依据，缺少相应的法律内容。估价人员在实施过程中难以发挥出主观能动性，评估结果难以受到认可。

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        2.房地产评估中存在问题对策
        2.1加强房地产评估行业的自身建设
        房地产评估机构应具有高度的自信心，对市场做出反应，加强自身的结构并自发地成为社会团体。只有这样，房地产评估行业才能朝着更好地方向发展。这对房地产评估师提出了更高的要求。房地产评估师应具有较高的思维能力，以确保他们能够从不同角度充分分析问题，以解决评估过程中出现的不同问题。评估师还应充分利用自己的主动性，不断向相关部门提出新问题，并将其路由给合适的人员，并帮助政府向评估人员传达准确的指导方针和行动和调控导向，评估机构可以在两者之间顺畅地传递信息，充分推广相关经验并为行业发展服务。
        2.2人员风险的预防和控制
        房地产评估机构的人员风险主要是估价师资质管理以及内部普通员工的日常管理两方面。首先，对于机构内部估价师的管理主要应该集中在质量和数量两点，严格按照国家相关规定招收符合国家认证资质的估价师，并根据机构自身发展情况，给予优厚的待遇和晋升条件，以此来吸引优秀估价师的入驻，此外，还可以有针对性地对机构内部优秀人员进行定向培养，鼓励员工自主进行估价师考核。其次，对于机构内部的普通人员来说，要在机构中制定完善的奖惩制度，并构建良好的企业内部文化，以此来激发员工的工作积极性，防范房地产机构内部人员风险。
        2.3建立完善的评估法律制度
        房产评估行业发展中，法律规定在其中有着重要的意义，国家应根据法律要求以及行业的发展情况制定相应的法律体系，在法律中应体现出以下几方面内容，第一行业标准，对技术规范及规程进行推行，对违法人员进行严格处理。第二是收费标准，对于小额度的项目应进行细致分档，将收费标准提高，由于小额估价应用范围比较大，当收费较少的时候可能会无人来承接。对于大额度项目也需要详细分档，降低费用，避免产生压价竞争问题。第三是制定房产评估职业道德标准，估价人员需要遵守相应的规定，规范评估机构及评价人员的行为，使评估行业能够更具有法制化的特点，落实详细的规章制度，使评估机构在经营中有规章可遵循。
        2.4增强估价机构的综合竞争力
        我国大多数的房地产评估机构存在规模小、竞争力较弱的问题，而且大量的房地产评估机构之间的竞争压力非常大。此外，在市场开放的环境下，越来越多的大型国际评估机构不断涌入，其发展历史悠久，专业程度更高，而且服务意识与综合实力显著高于国内评估机构，这样就使得我国评估机构的竞争压力不断增加。针对这一问题，必须积极做好评估机构之间的协作能力，通过打造本土品牌，通过重组兼并等多种方式，促使评估机构实现集团化发展，更好地增强自身的竞争实力。
        结语
        随着国家相关政策的调控，房地产评估机构迎来了巨大的发展机遇，但在良好发展前景下，房地产评估机构更应该重视各类型风险，结合风险的具体特征来进行针对性的预防和管控，以此来提升房地产评估机构的行业竞争力，推进我国房地产评估行业的稳定发展。
参考文献
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