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浅析城镇地价评估体系在土地管理工作中的应用钟起云

发表时间：2021/4/6 来源：《建筑科技》2021年1月上作者：钟起云

[导读] 近年来，我国加大对于城镇建设的发展力度，给予了我国各行业新的发展方向和发展空间。目前,城镇地价评估体系在土地管理中具有十分重要的意义。近些年，国家市场监督管理总局也相应地给出了《城镇土地分等定级规程》等标准。

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摘要：近年来，我国加大对于城镇建设的发展力度，给予了我国各行业新的发展方向和发展空间。目前,城镇地价评估体系在土地管理中具有十分重要的意义。近些年，国家市场监督管理总局也相应地给出了《城镇土地分等定级规程》等标准。那么，在日常工作过程中，地价评估需要根据市场提供的交易资料完成多方位的评估工作，并及时地检测出样点的地价，在运用各项交易样点地价、级别指数的同时，应用总分值数学模型法等方法测算出相应的土地平均价。同时，相关工作人员可以根据市场水平及政策对城镇地价评估体系进行管理。
关键词：城镇地价评估体系；土地管理工作；应用
        引言
        高新技术的运用加速我国各行业的快速发展，为我国经济建设的不断进步贡献力量的同时改善我国民生。在实际工作中，地价评估是利用市场交易资料，采用多种评估方法测算样点地价，经数理统计对数据进行检验与剔除，并利用交易样点地价、样点地价与土地级别指数数学模型法、样点地价与定级单元总分值数学模型法等途径测算不同用途、不同级别的土地平均价，在此基础上，结合当地市场水平和地价政策确立各用途、各级别的基准地价，从而建立宏观评估与微观估价相结合的城镇地价评估体系。
        1.不同类型的城镇应该以不同的方式进行评估
        以某城区为例，城区所辖四个城镇具有显致的特性。第一，城镇地区几条商业街道的经济进步速度较快，建设物相对较好。然而，在商业街道的后面经常是住宅楼，而且没有过渡区。第二，郊区的新兴乡镇工司与城市核心的老企业共存，新建成的地域与尚未完工的旧建筑形成了明显的对比。这种城镇基准地价测评可以在土地等级分割的基础上进行。有些城镇有着整洁的街道、明显的功能分区、完备的基本服务设施和巨大的独立性。市场比较和收入减少的方法适用于城市中心区的商业和住宅用地。在周边工业地区采用成本法和比较方法，其工艺过程不局限于传统的预分类和再评价路线。还有某些城镇等级不高，主要集中在初级产业的发展上。城镇的发展水平差距不大，影响土地价格的因素主要是商业繁荣程度和道路可及性。这种城镇只考虑商业服装的繁荣程度和道路可及性来划分土地等级，适合于降低土地水平，通过差别收入法对土地价格进行测评。
        2全面改进土地定级的主要方法
        在我国的城镇基准地价的级别确定中，需要详细整理与分析市场交易过程中产生的样点详细资料，从而实现大范围的调整与实现，只有在此基础上才能够准确的将土地级别得到最终确定。在基准定价定级过程中应当及时确定出各地价区域之间的土地的好坏程度，从而有效的区分地价水平高低水平，避免出现地价定价的不合理现象。如果在对片区基准地价的评价过程中，不能有效的实现将同等土地条件与土地质量的同级土地进行通过一的划分，应当积极结合当地的市场定价，在一定允许的情况下实现对片区土地级别的有效调整。

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        3把握好基本影响因素，推进城镇基准地价合理评估
        要把握好城镇基准地价评估过程中的一般因素、区域因素和个别因素，创新思路推进城镇基准地价合理评估.要摸清楚城镇地价的总体水平，根据区域条件、自然社会环境、经济条件、行政区划、城镇性质以及发展历程等进行城镇基准地价评估；也要把握好影响城镇地价水平的几个因素，从地理位置、交通条件、公用设施、区域条件、发展规划等区域因素出发强化城镇基准地价评估；要把握好影响宗地资深地价的因素，从土地地形、位置、开发程度、形状、面积、使用限制条件等出发推进城镇科学化管理.摸清楚影响城镇基准地价评估的因素后，要及时对城镇土地进行级别更新，强化土地级别控制，选择好范围，准确划分地价区片、区段位置的同时，全面改进和更新城镇基准地价的评估体系，建立严格完善的地价动态监测体系，按照土地不同用途后，基于区域差异科学评估和测算，进一步通过地价评估修正来解决这些问题.
        4向社会公布土地级别和基准地价
        公布地价是许多土地管理制度完善国家的通行做法。公布地价提高了土地价格透明度，规范了土地交易市场，保障了投资者的知情权，使他们对拟投资地的市场地价水平有充分了解，从而选择合理投资方向和地点，规避项目投资中的风险。此举加大了信息公开力度，增强了政府办事的透明度，使政府对地价的调控和指导作用得到了充分发挥。基准地价是不同区段、不同级别、不同用途土地的平均价格。公布基准地价不影响土地使用权出让决策，因为出让底价更多是依据宗地地价（标定地价），即按基准地价及宗地地价修正体系才能准确计算出来。因此，建议以土地级别图和基准地价图的形式向社会公布土地级别和基准地价。城镇地价及其评估体系中的基准地价属于评估价格，它是当地各级别各类用地使用价值的真实反映。但是公布基准地价时，必须考虑到土地市场情况和当地的地价管理政策，可高于或低于评估价格。
        5凸现地价经济的杠杆作用
        城镇地价评估体系更要在完成级别划定、基准地价评估等工作后，对土地市场中的交易进行监督、管理，最终给出具有参考价值的土地价格，更好地满足土地市场征税中一系列的要求。根据上述的经济手段可以帮助土地制度更好地实施，有助于当地的管理。政府在此过程中也对土地的一级市场有着一定的认识，并更好地完成市场中的宏观调控工作，确定出土地的出让价格。如此一来，国家不光保障了资产，更使政府有较多效益来建设城市基础设施等，还可以使投资方清楚地认识土地价格的水平。如此一来，投资者不光能够清楚地了解市场的需求，更能及时地做出一定的调整，最终获取更多的项目收益。最终，城镇地价评估体系可以展现出经济杠杆的作用，有助于政府把控市场、各项管理能力的提高。
        结语
        城镇地价评估体系的建立不仅仅是为了是自身更加高效，而是要政府充分利用、发挥体系的用处，要精准地掌控当地地价水准，在具体交易过程中应当做好引导工作，建立科学的管理制度，培养土地交易市场，维护良好的市场环境。
参考文献
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[2]陈立定,冯洪山，龚久宝，等.我国城镇地价评估方法发展回顾及趋势研究[J].浙江工业大学学报,2017(1):175~176.
[3]胡存智,刘霏,等.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社,2018(2)：63~64.