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房地产评估业风险形成机制及防范措施分析郭欣

发表时间：2021/4/6 来源：《建筑科技》2021年1月上作者：郭欣

[导读] 随着我国整体经济建设的不断进步，我国人们生活水平的提高，对于居住环境的要求与日俱增。我国资产评估行业起源于20世纪末，经过多年的努力，房地产评估业作为一个细分的行业已经获得长足发展。但我国的房地产评估业起步相对较晚，在很多方面依然存在不少问题有待解决。较为突出的问题有内部管理不够严格、不正当竞争现象依然存在、评估机制不完善不科学等。

广西祥浩资产土地房地产评估有限公司郭欣 530000

摘要：随着我国整体经济建设的不断进步，我国人们生活水平的提高，对于居住环境的要求与日俱增。我国资产评估行业起源于20世纪末，经过多年的努力，房地产评估业作为一个细分的行业已经获得长足发展。但我国的房地产评估业起步相对较晚，在很多方面依然存在不少问题有待解决。较为突出的问题有内部管理不够严格、不正当竞争现象依然存在、评估机制不完善不科学等。由于房地产评估关系每一个权利人和利益相关者的权益，所以必须要进一步完善房地产评估机制。而想要确保房地产评估业能够科学有效的发展，就要全面地了解房地产评估业风险形成机制，提前做好防范。
关键词：房地产评估业；风险形成机制；防范措施
        引言
        我国市场经济建设最近几年发展非常迅速，使得我国各行业有了新发展空间的同时行业之间的竞争也是非常激烈的。在城市建设范围扩大的趋势下，城市人口数量逐渐增加，国家发布的货币化安置政策等为房地产行业的发展带来了更多机遇。在这样的环境下，房地产市场发展速度逐渐加快，不同类型的房地产评估业务数量也逐渐增加，进行房地产评估工作的时候，流程比较复杂，需要考虑到多方面的因素，其中还存在着较多的风险。由于评估的业务越来越复杂，要想避免评估中产生的风险问题，应对当前房地产评估中的风险进行分析，采取有效的控制措施，使房地产评估行业能够稳定发展。
        1房地产评估业风险形成机制
        1.1评估市场环境不规范
        计划经济是我国传统经济中最普遍的做法。随着社会经济的进一步发展，我国已从计划经济逐步转变为市场经济。但是，就目前而言，大多数人仍在遵循旧观念，并且误以国家为财产进行评估。房地产市场评估机构的真正作用无法被正确理解。在实际工作过程中，经常由于诸如业务质量不足和风险意识差等实际因素而引起市场监控问题，这反过来往往会导致财产估价违规。此外，房地产评估机构使用不适当的方法在财产评估中建立了市场垄断，而这种垄断不促进市场竞争机制的运行。甚至有一些房地产评估机构使用违反行业标准的方法来激励客户获取客户资源，例如不正当竞争方法，例如降价和打折以吸引顾客。
        1.2房地产评估机构财务风险
        现如今房地产评估机构基本上都是遵循现代化企业管理模式，因此，财务管理对房地产评估机构自身的发展非常重要。在实际工作中，房地产评估机构财务风险更多的指的是机构内部的税务风险，即企业纳税行为是否合理合规。房地产评估机构的税收缴纳方式与大多数企业一样，都是传统的查账征收方式，即根据自身的营业利润按照国家规定的所得税税率进行的税款缴纳，但因为房地产评估机构自身业务的特殊性，一些评估机构为了可以少交一些企业所得税，都会利用行业内部的各种漏洞进行税费规避，甚至部分机构会主动地进行发表造假以此来避免税费的缴纳，在这种情况下，一旦被税务部门发现存在偷税漏税的行为，则很有可能对机构正常运转造成非常严重的打击，因此，房地产评估机构管理层应该将机构的税务管理重视起来，避免因小失大造成不可挽回的损失。

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        2.房地产评估业风险形成机制防范措施
        2.1提高评估执业环境
        作为房地产评估人员，我们要积极解决问题，确保房地产评估行业的发展。1.为了解决发展过程中经验不足的问题，房地产评估机构可以借鉴国外的成功经验，同时有必要结合我国的国情，促进我国房地产评估业的发展。2.政府部门要积极应对房地产评估工作，有关部门要完善适用的法律法规，设置评估机构的限额，提高评估环境质量。3.制定奖惩制度。在评估房地产时，应制定奖励制度。奖励技术的使用可以有效地提高评估者的热情，并限制评估者的行为。同时，需要建立一种惩罚制度，以惩罚违反规则的人并奖励表现良好的人。这是实现房地产评估顺利发展的关键途径。
        2.2财务风险的预防和控制
        首先，房地产评估机构应该在企业管理过程中严格遵守国家税收相关规定，及时关注行业税收政策变化，防止因为信息不对称或是了解不及时产生税务认知盲区，进而引发税务风险。其次，要强化机构内部税务管理人员自身的专业资质，准确完成相应的税务工作，避免因为个人原因导致的税务问题，规避机构的财务风险。最后，如果机构内部税务管理经验不足，可以交给第三方税务机构进行代理管理，这样既可以降低管理风险，还可以提升机构的工作效率。
        2.3完善评估行业的进入及退出机制
        房地产估价作为一项覆盖范围大、专业性强的工作，为了保证行业的有序发展，提升行业的整体素质水平，应将从事房地产估价业务的机构及个人进行更为全面严格的审查，根据评估行业的条件来明确其能力，对于不符合要求的应禁止其从事相应的业务。针对具有房地产估价职业证书的机构及人员，可通过年检、考核等形式来审查其能力，还应对职业道德素质进行检验，当不符合房地产评估执业要求或者违反了职业道德标准、法律要求的时候，应进行经济处罚，根据情节的严重程度来处理。另外，还应将违规成本加大，使房地产估计机构及工作人员意识到违法造成的严重性，能够产生风险意识，对法律有深入的认识，能够公平理智地开展业务，使房地产评估行业的发展具有更加完善的条件。
        2.4强化监督
        为了确保房地产评估的科学性和合理性还需要加强对房地产评估的监督力度。房地产估价师协会和房地产估价行政主管部门，应合理、充分地行使行政处罚权，对违反房地产评估相关法律的行为进行处罚，加大自身的执法力度。一方面，可以定期对房地产评估机构和估价师进行抽查，从而及时地发现房地产评估的违规行为并依法处罚；另一方面，进一步加强房地产估价行业信用体系建设，以维护房地产评估业的整体信誉，营造良好的房地产评估环境。
        结语
        当前，我国房产评估仍处于初级阶段，在法律制度、评估方式、人员素质等方面存在诸多不足，应积极借鉴国外成功经验，完善法律、引进先进的评估技术与软件，提高人员资历水平，营造公平、公正、透明的评估环境，促进房产评估行业的长久稳健发展。
参考文献
[1]王金奎.房地产评估存在的常态问题简析[J].财富时代,2020(7):213+215.
[2]王远新,刘倩.房地产评估存在的常态问题分析[J].住宅与房地产,2020(6):12.
[3]杨丽艳.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].建材与装饰,2019(24):211.