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房地产评估中市场比较法的改进与应用研究

发表时间：2021/4/6 来源：《建筑科技》2021年1月上作者：刘小祝

[导读] 我国经济建设最近几年之所以发展如此迅速，离不开各行业的支持和高度配合，还有国家政策的扶持。市场比较法是一种比较良好的方式，具有较高说服力，特别被委托人、估价人员以及社会广大人士所接受，然而，由于在国内房地产评估发展时间相对较为短暂，缺乏相应的较为完善的理论，还是特别容易存在着理论和实际相互脱节的问题，所以，市场比较法在实际应用的过程当中还依然需要加以改进和完善。

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摘要：我国经济建设最近几年之所以发展如此迅速，离不开各行业的支持和高度配合，还有国家政策的扶持。市场比较法是一种比较良好的方式，具有较高说服力，特别被委托人、估价人员以及社会广大人士所接受，然而，由于在国内房地产评估发展时间相对较为短暂，缺乏相应的较为完善的理论，还是特别容易存在着理论和实际相互脱节的问题，所以，市场比较法在实际应用的过程当中还依然需要加以改进和完善。
关键词：房地产评估；市场比较法；改进与应用
        引言
        近年来，我国很多先进技术融入到我国各行业中，助其发展更为迅速，为我国基础建设的不断进步贡献力量。市场比较法是指将被评估对象与评估基准日近期交易过的相似房地产进行比较分析，对这些可比交易房地产的过去成交价格进行量化差异指标，用来估算评估对象的市场价值的方法。市场比较法是房地产评估中最重要，也是最常用的方法之一。
        1房地产评估概述
        房地产评估是指专业估价人员，根据特定的评估目的，遵循一定的评估原则，并选取合适的评估方法，在对影响房地产价格的因素进行综合分析的基础上，对房地产在价值时点的合理客观的价值进行估计和判定的活动。因此，房地产评估必须具有一定的科学性，专业性和技术性，才能为委托单位提供更具参考价值的评估结果。
        2市场比较法的理论依据
        在目前的市场经济体系下，经济主体行为大多遵循这个原则，希望能够得到最大化效益，购买商品的行为是为了获得效用需求，如果市场上出现相同效用的商品，二者就能够相互进行替代，但价格又出现差异，使购买者往往更加青睐于价格低的一方;如果商品价格一致，但效用不同时，购买者更希望购买效用更大的一方。因此，市场这种竞争与供求机制相互作用的情况下，效用相同的商品能够相互替代，这样会使经济市场中效用相同的两件商品能够产生一致的市场价格。如果将此替代原理应用到我国房地产行业中，具体表现为价格条件相似，效用相仿的产品能够相互练习，价格趋于一致，所以对市场价值的对象进行评估，一般是由短时间内出售的相似商品的价格来左右的。换句话说，选择和评估对象相同类型的商品能够对交易实例价格进行替代，并且对房地产可能出现的市场价格进行推算，这也就是我国房地产行业中市场比较法的思路由来。
        2.房地产评估中市场比较法的改进与应用
        3.1强化房地产市场交易信息流畅传播
        如今是大数据时代，评估机构特别需要相应的资料和信息，但是，房地产交易市场过于庞大，建立信息交流平台需要添加各种各样的交易信息，要保障信息实现即时性、透明性和公开性。只有这样才能够一方面促使相关评估工作人员在信息资料收集过程当中不用过多劳累，另一方面也保障了信息资料适用性和可信性。其次，通过构建市场交易信息平台也能够有利于同行人员、委托人、社会工作人员监督，有效的避免在房产评估的过程当中出现回扣违规情况发生，有效的杜绝不正当评估的问题。

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        3.2提高评估人员的职业道德、执业水平以及经验技能
        采用市场法进行土地或房地产项目评估时，要求评估人员全面调查评估对象所在区域房地产市场信息，收集房地产价格和租金资料，合理选择可比案例，并将可比案例与评估对象进行全面细致的比较，确定合理的修正系数，以确保评估结果的准确性和合理性。因此必须尽快提高评估人员的执业能力，让评估人员在众多的评估实践中，丰富自己的实践经验，同时应加强评估人员职业道德的培养。
        3.3邀请行业内权威专家确定修正系数
        对采取市场比较法的评估实例，应该邀请实例所在地评估行业的专家进行打分确定案例修正系数。但考虑到房地产评估实例数量庞大，该方法目前在实施上还具有一定的难度。所以建议可先用于大型房地产评估项目，之后再在市场内加以推广。评估机构应加强自身建设，争取最大的独立性，评估师更应该加强自身职业道德的建设，最大限度的秉持“公正，公开，公平”的态度，得出最有参考意义的价值，才能树立好在行业中的形象，才能更进一步的争取自身主动性，从而保证评估结果的科学性。
        3.4灰色关联度分析
        灰色关联度分析是统计学上研究两个事物关联度以及相似性大小的一种普遍使用的方法，灰色关联度的自变量可以是两个因素中的其中一个因素的变化趋势，也可以是连续的时间变量，通过函数图像的确定，得出了两个因素之间的相似性度大小与相关关系。市场比较法与灰色关联度分析法在工作原理上几乎相同，鉴于两者相同的工作原理，因此可以利用灰色关联度分析法在市场比较法中的引入，通过量化分析的方法，提高相关因素之间的关联系数可靠性，不断提高房地产估值上的准确性。第一步，便是参考序列和比较序列的确定，比较序列由选定的比较案例构成，参考序列由估价对象构成。第二步，第二步便是对第一步确定的比较序列和参考序列进行标准化处理，通过处理，统一其所代表的含义，使两组序列之间能够进行有效比较，需要对其进行无量纲化处理，以去掉各因素所代表的物理意义，便于计算。第三步，计算求差数列及最大、最小差，即计算各交易案例因素与估价对象因素各因素分值的差值。第四步，根据各层次因素之间两两之间的相关关系，对各个因素之间的关联系数进行计算。第五步，是对第四步求出的各因素关联系数求取其平均值，该平均值即为各比较案例与估价对象的关联度。最后一步便是，将个案例按照关联度的大小顺序进行排序。灰色关联度分析法在房地产估价中的应用直接改进了房地产估价案例选取过程由定性分析向定量分析的转变，灰色关联度分析通过对各个交易案例进行关联系数计算，减小了可比实例选取过程中的主观性，确保了房产估价的客观性原则，为房地产的合理估值打下基础。
        结语
        综上所述，在目前在房地产评估中使用最为广泛的就是市场比较法，但由于我国相关方面研究较晚，导致出现一些问题，例如信息不畅、评估理论与国情不符、主管部门要求不一致等等，使得市场评估难以有序进行。制定统一的规章制度，建立完单的信息交易平台，让我国房地产行业能够获得更广阔的发展空间。
参考文献
［1］杨中强．房地产评估市场比较法的改进与应用研究［D］．西安:西安理工大学，2010．
［2］赵文娟．市场比较法在房地产评估中的应用［J］．科技经济市场，2013(9):69－70．
［3］赵晨．沈芳．浅析房地产评估中市场比较法的运用改进［J］．考试周刊，2011(38)．