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摘要：我国的住宅产业化还处于初步阶段，在没有形成规模化之前难以呈现出自身的价值，导致我国住宅产业化发展的原因也有很多，因此，对于住宅产业化发展政府应给予大力支持和宣传，建筑单位也应该积极响应，大胆使用产业化方式，使我国住宅产业化在未来的建筑行业中有更好的发展。本文首先就住宅产业化的发展和实现途径进行了分析，在此基础上探讨了住宅产业化在西咸新区的运用。
关键词：住宅产业化；实现途径；西咸新区
引言
住宅产业化，简单来说是指实现住宅生产、供应的工业化，而工业化的前提则是标准化。一般来看，住宅产业化的优势为：节水、节地、节能、节材、环保之余，便于业主居住以及避免二次装修浪费。同时，住宅产业化能大幅度的减少人工成本，提高功效和资源使用率。事实上，从某种程度上讲，住宅产业化从属于房地产建筑市场。但是，这一概念将会在未来的时间里，改变现有的房地产开发模式，房地产市场的产业链和融资模式也将发生全方位的改变——正如原建设部副部长、中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰曾公开表示的那样，住宅产业化肩负起房地产转型的历史使命。
一、住宅产业化发展分析
（一）住宅产业化定义
住宅产业化是运用新技术、新材料、新工艺、新设备，通过设计标准化、构件部品化、部品生产工厂化、现场施工装配化，以工业化的方式生产住宅，大幅度提高劳动生产率，全面提升住宅质量，实现节能、节水、节材、节地和环保，降低住宅生产和使用的全寿命周期成本。
住宅产业化包含四个方面的涵义：
1住宅建筑的标准化；
2住宅建筑的工业化；
2住宅生产、经营的一体化；
3住宅协作服务的社会化。
住宅产业化是以住宅开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益的最大化。
（二）住宅产业化的发展概况
早在1993年到1994年间，住宅科研设计领域就率先提出了“中国住宅产业化”这一概念，其背景是1992年联合国环境与发展大会之后，中国发布了《中国21世纪议程》，其中构思了住宅产业的雏形。随后的1998年7月，原建设部的住宅产业化办公室成立，按照原建设部的要求，这个办公室的工作内容就是统一管理、协调和指导全国有关住宅产业化方面的工作，并提供相应的技术咨询和技术服务。现在这个办公室已经更名为住房和城乡建设部住宅产业化促进中心。可见，住宅产业化的理念在中国摸索实践了已经超过10年时间。
住宅产业化的正式提出，始于1999年国务院《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，该意见要求用现代科技对传统的住宅产业进行系统、全面的改造。可是在当时却是闻者众，而应者寥。
而从1995年到1998年，以科技进步为主题的“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”全面实施，我国住宅产业现代化的序幕由此拉开。
同在1999年，政府确立房地产业为拉动经济增长的支柱产业。只是此时的住宅建造技术还处在相对落后的状态，基本生产方式仍是手工操作的湿作业劳动。若要将房地产业打造为国家支柱产业，向着产业化方向发展是刻不容缓。
为此，原建设部几乎同时设立了住宅产业化促进中心，以专门推进产业化进程，提高劳动生产率。政府希望，中国的住宅建造可以像日本一样，实现工厂化和产业化，即住宅建筑的标准化与工业化；住宅生产、经营的一体化以及住宅协作服务的社会化。
遗憾的是，在一些业内人士看来，此后几年的住宅产业化进程还仅仅是在“扫盲”阶段。最主要的行为就是专家、学者等在各地宣讲，以便明晰产业化的内容与目标，为其造势。因此，为了增强促进效果，本世纪初，原建设部决定采用部品产业化的方式来推进住宅产业化。
2003年前后，海尔家居集成公司（含整体厨房、卫生间）、北新建材集团（轻钢结构体系、外墙保温材料等）、天津二建等各个产业化基地纷纷成立。
3年之后，原建设部发布实施了《国家住宅产业化基地试行办法》，确定“具备一定开发规模和技术集成能力的大型住宅开发建设企业为龙头，与住宅部品生产企业、科研单位等组成的产业联盟”可以申报国家住宅产业化基地。产业化冲锋陷阵的角色由建材部品商转向开发商，政府希望龙头开发商能够发挥示范、引导和辐射的作用。
2007年，由万科开发的国内第一个工业化生产的商品住宅在上海通过封顶验收。之前，媒体多用“中国住宅产业化的成长烦恼”，抑或“住宅产业化缘何启而不动”等来形容产业化的现状，而此时，“住宅产业化实质性推进”，抑或“住宅产业化的中国时代轰鸣而来”等成为各大媒体的标题。
二、住宅产业化实现路径
（一）PC构件
预制装配式混凝土结构简称PC（英语词组Prefabricated Concrete的缩写），其工艺是以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接，结合部分现浇而形成的混凝土结构。通俗来讲就是按照统一、标准的建筑部品规格制作房屋单元或构件，然后运至工地现场装配就位而生产的住宅。
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Pc结构技术施工工艺
（二）CSI住宅（China-Skeleton-Infill housing system）
CSI住宅是支撑体与填充体相分离的新型长寿命工业化住宅建筑体系。其中 C是China的缩写；其中S是英文Skeleton的缩写，表示具有耐久性、公共性的住宅支撑体，包括结构主体、共用管线及设备等，是住宅中不允许住户随意变动的一部分；I是英文Infill的缩写，表示具有灵活性、专有性的住宅内填充体，包括各类套内设备管线、隔墙、整体厨卫和内装修等，是住宅内住户在住宅全寿命周期内可以根据需要灵活改变的部分。
2010年10月16日，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心发布了《关于印发〈CSI住宅建设技术导则〉（试行）的通知》，在这一国家层面的指导导则中，第一次明确提出了将住宅支撑体部分和填充体部分相分离的住宅建筑体系。这被业内认为是住宅产业化推进的重大变革。
而这本《CSI住宅建设技术导则》（试行）也将更好地帮助我们了解CSI住宅。
该导则在前言部分指出，CSI住宅是将住宅的支撑体部分和填充体部分相分离的住宅建筑体系，其中C是China的缩写，表示基于中国国情和住宅建设及其部品发展现状而设定的相关要求；S是英文Skeleton的缩写，表示具有耐久性、公共性的住宅支撑体，是住宅中不允许住户随意变动的一部分；I是英文Infill的缩写，表示具有灵活性、专有性的住宅内填充体，是住宅内住户在住宅全寿命周期内可以根据需要灵活改变的部分。
住房和城乡建设部住宅产业化促进中心发展处处长刘美霞指出，CSI住宅以实现住宅主体结构百年以上的耐久年限、厨卫居室均可变更和住户参与设计为长期目标，但根据我国住宅建设的基本现状、标准规定和现行的一系列管理体制，距离这一目标的实现尚需一段时间，因而在目前CSI住宅发展的起步阶段，本着脚踏实地的原则，立足于推进近期可实现的“普适型CSI住宅”的建设，其核心特点包括：支撑体部分与填充体基本分离，卫生间实现同层排水和干式架空，部品模数化、集成化，套内接口标准化，室内布局具有部分可变更性，按耐久年限和权属关系划分部品群，强调住宅维修和维护管理体系。
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三、住宅产业化在西咸新区运用
西咸新区发展目标之一打造新产业，以依托、整合、错位布局、集群化发展为路径，与西安、咸阳两市现有产业错位发展，组团之间实现互补，培育壮大战略性新兴产业，发展低碳节能环保产业、高端制造业、高技术和现代服务业，改造提升传统产业，构建特色鲜明的现代产业体系。摘自《西咸新区总体规划概要》
（一）西咸新区推行住宅产业化目的
2012年1月10日，省政府与西咸新区签订了保障性住房建设目标责任书。今年西咸新区保障性住房建设任务为28362套，竣工任务5000套。其中：公租房3500套，廉租房5500套，经适房800套，限价房17300套，棚户区改造1262套。
西咸新区2012年保障房总任务数占全省的6.5%，列全省12市区的第7位；按保障房与人口的比例计算，位居全省第二位。据初步测算，西咸新区2012年保障房建设总建筑面积约为215万平米，总投资约为70亿元，需要土地约2156亩。
（二）西咸新区实现住宅产业化存在问题
住宅产业化在西安甚至陕西市场处于空白，要在西咸新区实现住宅产业化需要解决以下几个问题：
1组建住宅产业化集团
住宅生产企业的规模化、集团化是住宅产业实现集约化内涵型发展的重要保障。尽管我国住宅行业的企业很多，但缺乏作为住宅产业龙头的企业集团，从资金和技术力量上都缺乏技术产品的集成能力，大量的科技投入和劳动力投入无法得到有效优化和组合，束缚了行业的技术创新，严重制约了住宅产业化的纵深发展。因此，引导和扶持一批以房地产开发为龙头，从事住宅及其部件、配件的研究、开发，设计和各种材料部品的生产企业集团，是加快住宅产业化的有效途径。这些企业集团应成为房地产业的支柱和骨干，要积极鼓励它们以系列化新型住宅产品生产为主导，从事符合产业化要求的住宅产品和技术的推广和应用。
以万科为例，万科对于产业化的理解包含4个方面：一是设计的标准化，二是生产过程的工厂化，三是装配的现场化，四是产业链的整合。万科在合作的过程中将自己的标准体系与合作伙伴不断磨合，希望最终形成一个产业化联盟的标准体系。为了实现这一个理念，“上海新里程”项目整合了上下游产业链包括规划、设计、施工、安装、部品及监理等环节在内的50多个核心合作伙伴，涉及到各种标准200多个。虽然万科让住宅产业化的名字更有知名度，但这个理念却非其首创。
2为新区实现住宅产业化提供政策支持
目前，北京、上海、深圳相继出台了住宅产业化相关政策。西安市相关政策空白。为有效的经济政策支持是推进住宅产业化的重要保障。针对目前房地产开发商等对住宅产业化不感兴趣的现状，西咸新区加大力度推进住宅产业化制定相关政策对住宅产业化的支持要落实到税收等具体问题上，以此解决开发商的后顾之忧。对率先进行住宅产业化的企业要优先扶持，给予开发成品房的开发商和施工企业税收减免待遇，并促成开发商和有能力的部品供应商之间的合作，对住宅产业化的部品体系、建筑体系和技术支撑体系给予在税收、金融等方面的优惠政策支持，才能对住宅产业化的推进工作产生良好的激励作用。
3加强主管部门和开发商对住宅产业化的认识
新区相关主管部门要认识到位，要加大宣传力度和推动工作的力度，制定有力政策措施，保障住宅产业化这项工作顺利开展。我国房地产业至今存在着住宅空置率相当高和地产过热、房价虚高的矛盾，开发商无心深入研究住宅产品本身。一方面，有些开发商不了解住宅产业化的相关知识，或者认为自己开发的项目规模不够大，没有必要采用先进的工艺，或者开发商认为采用新技术、新产品、新工艺、新设备，会比常规盖房子增加投入，因而不感兴趣。一方面，我国用户还没有完全成熟，对通过产业化生产而提高的住宅产品的综合性价比没有认识，缺乏驱动房地产商进行住宅产业化生产的动力，因而房地产商更认为没有必要花钱去搞住宅产业化。