关于房地产开发企业所得税税务筹划分析--中国期刊网

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关于房地产开发企业所得税税务筹划分析

发表时间：2020/8/5 来源：《基层建设》2020年第10期作者：申文平

[导读] 摘要：随着国民经济的发展，我国的房地产行业进入了蓬勃发展时期，房地产工程的工期长、工程量大、投资金额大。

        身份证号码：41050219830324xxxx 河南安阳 455000
        摘要：随着国民经济的发展，我国的房地产行业进入了蓬勃发展时期，房地产工程的工期长、工程量大、投资金额大。相关人员要在保障企业正常运营的基础上，实现企业的利润最大化，促进企业的可持续发展。科学合理的税务筹划可以帮助企业减少税负压力，提高自身核心竞争力。
        关键词：房地产开发企业；所得税；税务筹划
        引言
        在不断的发展中，我国经济体制越来越完善，房地产行业所面临的竞争也更加激烈，受此影响，房地产企业的竞争压力不断增加，生存空间也受到了很大影响，所以，要想在当前时代背景下持续发展，就要利用税务筹划，来实现对纳税额的减少，以此来有效增强市场竞争力。就现阶段我国房地产企业来看，其包括了许多不同的税种，有着非常复杂的税制，此外，税务水平也较高，因此，房地产企业如果要想减小自身的经济负担，就要采取科学的税务筹划，这也是实现房地产企业可持续发展的关键所在。
        1房企税务筹划的必要性
        《注册税务师管理暂行办法》第22条：“注册税务师可以提供税收筹划、涉税培训等涉税服务业务”，因此税务筹划有明确的政策依据，在现代企业管理中更应把税务筹划提升到新的高度。（1）房地产开发具有资金密集，投资时间长，成本高的特点，涉及土地增值税、企业所得税、增值税等多个税种，税负占销售收入的比例大，选择不同的纳税方法对企业应纳税额的影响非常明显。（2）房企在开发过程的每一个时期都涉及不同的税收税种，土地开始取得就涉及土地使用税，有销售收入就涉及增值税和预缴土地增值税、企业所得税，而预缴企业所得税又涉及到管理费用、销售费用及财务费用，房企自留资产又涉及到租赁税，各个不同时期不同税种之间关联性极大，错综复杂。房企若能全面了解运用国家税收的各项优惠政策，将会在很大程度上减负增效。（3）近年来，房地产调控政策不断推出，其中涉及到房地产开发税收的政策也是层出不穷，房企税务筹划的需求越来越高。在不违背法律法规的前提下，房企各显神通利用政策优惠寻找最低税负方式以实现利润最大化，是必然趋势。（4）房企要在激烈的竞争中求发展，必须合理利用优惠政策减轻税负。国家也可以通过房企各个时期的税负变化、房企的税务筹划方案来分析判断当前税收政策是否存在不完善之处，进而健全税收体制，最终实现企业和国家的“双赢”。
        2当前我国房地产开发企业税务筹划存在的问题
        2.1缺乏税务筹划风险管控意识
        根据对房地产开发企业的调查、研究能够发现，在许多房地产开发企业中，都忽视了税务筹划风险管控意识的重要性，这对其发展而言极为不利。在房地产开发企业中，风险管控意识的缺乏通常体现于对税务筹划的忽视上，未能够根据企业具体情况、需求来进行税务筹划，受此影响，企业税务筹划效益很难满足企业发展需要。
        2.2国家税收政策对税务筹划的影响
        对于我国国家财政收入而言，其往往会受到税收的直接影响，所以，税收工作是我国所高度重视的一项内容，尤其是对税收相关法律法规的执行。但就当前来看，在我国，与税收相关的法律尚未完善，对房地产开发企业税务筹划工作有着较大的影响，这对于税务筹划的顺利进行有着一定的阻碍，使其难度有所增加。此外，在我国，与税收相关的法律法规在不断的变动、优化着，所以，随着我国政策变换，房地产开发企业的税收工作也要随之变动，这就造成了税务筹划工作难以顺利进行的问题。
        2.3税务筹划人员的水平有待提高
        房地产企业在发展的过程中针对税务筹划问题缺乏专业人员的指导，不利于税务筹划工作的开展，企业应在发展中提高税务工作人员的专业水平及综合修养，企业中的税务筹划人员应时刻关注国家对税法的调整，企业的税务问题应严格按照国家法律的规定实施，税务筹划人员应根据房地产企业的个性数据及税法的要求进行税务筹划，促进房地产企业税务筹划工作的更好开展。

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        3房地产企业加强税务筹划的有效措施
        3.1金融机构贷款的税务筹划
        现阶段，在房地产开发企业当中，银行等金融机构所发放的贷款是其关键的来源。就筹资借款来看，其中通常存在两个主体，即企业与银行，该过程除了在融资速度上存在很大优势，还可以灵活的运用款项，能够于企业所得税前将利息抵扣，以此来为企业所得税负担的降低做出帮助。假若企业和银行有着一定的关联，就能以利息有效转移企业的利润，从而降低其税收负担。如果不对企业最优基本结构问题进行考虑，就税收负担来看，和权益融资相比，通过负债融资，企业借款利息能够于计算所得税时作为一项财务费用来扣除，可以实现对税基的减小，对企业资金成本的降低有很大帮助。
        3.2规范企业内部财务管理
        由于房地产开发企业行业的特殊性，企业内部财务管理必须达到一定效率，高效的财务管理水平才能让企业规避税务风险。企业在税务管理方面制定的相关措施，要注重内在经营管理水平，从内在经营管理出发，制定合理有效的财务管理措施，才能促进企业内部财务管理水平的提升。房地产开发企业内部财务管理水平利于税务和内部管理效率提升，间接地说财务工作和税收工作是相辅相成，特别是规范化的财务策划和财务管理内容能够帮助企业有效规避税收风险，同时规范化的财务管理能为企业纳税筹划奠定基础，是企业财务发展的基础保障。
        3.3培养专业人才，促进制度完善
        在房地产行业的税收筹划中需要专业的人才来进行操作，譬如要有财务会计、税收法律法规、管理会计等人才的加入才可以完成税收筹划。并且这些专业人才在工作的时候，会更加关注税收法律法规、会计核算制度等相关制度建设的变化，从而帮助企业各项规章制度在税收筹划中得以健全和完善。如上文所述，企业中的税收筹划对实行主体的素质要求较高，需要专业人才进行操作，所以在现实当中较大规模的公司才能有资本聘用专业的税收筹划人才，从而把税收筹划纳入到经营管理之中，最大化本企业的收益。另外，社会资本往往流入盈利高的企业而资本是由实物资产和人力资源组成，因此，税收筹划有利于合理的配置社会资源。
        3.4实现地产企业税收筹划的风险控制系统建立
        企业税收筹划一般是在企业发生经济行为之前就需要作出安排，而且税收筹划环境及其他因素有时比较复杂，常常发生有些非主观能够预见的事件，这样企业税收筹划就存在很多不确定因素。一旦企业税收筹划不成功，企业将会付出更高的代价。因此企业需要建立税收筹划的风险控制系统，来使企业在日常的税收筹划过程中能够避免可能存在的筹划风险。
        3.5重视土增税筹划
        对于分期开发的住宅，各期销售价格差异较大，如为一个立项，则争取合并清算，降低整体增值率，从而降低税负。对于有自持业态的项目，通过签订合同筹划，尽量降低自持物业成本，增加销售物业成本。土地成本分摊，一般按业态建筑面积占比分摊，但如有别墅等业态，销售价格高，容积率低，土地面积占比较大，可考虑按土地面积分摊，从而降低别墅的增值率。
        结语
        综上所述，房地产开发企业的企业所得税筹划，必须加强纳税筹划意识，从企业内在和外在的环境出发，积极有效的规避风险并制定科学有效的管理工作方案，在筹划过程中注重科学性和有效性，才能让其在竞争中占据主导地位，实现市场份额的扩大，合理的纳税筹划工作也能够稳定发展目标，帮助企业实现最大的利益。
        参考文献：
        [1]王丽春.当前我国房地产企业税务筹划的主要问题及对策分析[J].经营管理者，2019（31）：16.
        [2]蒋娟.房地产企业税务筹划风险浅析与对策研究［J］.知识经济，2018（18）：36.
        [3]谷盈.房地产企业税务筹划对策及相关问题研究[J].中国市场，2019（7）：52-54.