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基于BIM技术的房地产开发成本控制管理

发表时间：2020/8/5 来源：《基层建设》2020年第10期作者：石晶伟

[导读] 摘要：目前，在我国房地产开放行业的成本控制当中还存在的设计管理和成本控制之间的交互性较低以及忽略决策和设计方面等的问题，BIM技术的诞生有利于防止数据流失，实现了对工程数据的及时更新和对整个施工项目的成本控制，希望各施工单位能够充分认识到BIM技术在房地产开发过程中发挥的重要作用，降低项目运营风险，加强对成本控制的管理水平，对我国房地产行业的进一步发展形成了一定的阻碍，因此对其进行研究具有非常重要

        身份证号码：41052319771111xxxx 河南安阳 455000
        摘要：目前，在我国房地产开放行业的成本控制当中还存在的设计管理和成本控制之间的交互性较低以及忽略决策和设计方面等的问题，BIM技术的诞生有利于防止数据流失，实现了对工程数据的及时更新和对整个施工项目的成本控制，希望各施工单位能够充分认识到BIM技术在房地产开发过程中发挥的重要作用，降低项目运营风险，加强对成本控制的管理水平，对我国房地产行业的进一步发展形成了一定的阻碍，因此对其进行研究具有非常重要的意义。
        关键词：BIM技术；房地产；成本控制
        引言
        在现如今这个地产价格越来越高，但是利润率却是越摊越低的时代，房地产企业对于成本管理工作的控制难度大大增加，过去那种静态成本管理手段不足以满足目前的成本控制需求，以BIM技术为基础的动态成本管理系统成为当前房地产开发项目进行成本控制的主要手段。
        1房地产开发项目进行成本控制的重要性
        随着我国社会经济的不断发展，产生的经济下行压力和国家的宏观调控，逐渐规范了房地产市场，信息社会越来越透明化，让房地产行业的暴利时代逐渐成为历史，所以房地产企业要想在目前激烈的建筑市场环境中拥有一定的地位，就必须要积极开展成本控制工作，并逐步将成本控制工作作为经营管理的核心。房地产企业进行项目成本控制，不仅能够管理控制好整个工程项目周期内产生的大数据内容，还能优化整个工程项目的人力、物力资源，避免工程中出现严重的浪费情况，为房地产企业创造了更多的社会经济价值，同时也能不断提高房地产企业的竞争力。
        2房地产开发项目成本控制中的问题分析
        2.1房地产开发项目不同阶段的成本管理
        成本控制工作始终存在于整个的地产项目开发建设的生命周期当中，工程不竣工，成本控制工作就不会结束，就其整个项目生命建设周期来说，有项目决策、设计、施工和投资回收四个阶段，第一要对建设项目的各个阶段的成本进行分析，以此作为BIM成本控制流程建立的前提。具体来说，针对于每个房地产项目施工工序而言，各施工阶段相应的施工点和施工需要的时间进行统合分析，从中能够得到这样一个结论：越是尽早投入到项目开发当中的投资在项目总体投资比例中的占比就会越高，起到的影响作用也就越大，节省出的费用也越多。相关资料显示，房地产开发工程项目早期的决策和设计阶段的投资费用在项目建设总投资中的占比在10%左右，但是却对项目85%左右的项目投资总额产生十分巨大的影响，同时我们可以知道在房地产开发项目当中重视项目早期投资费用，对其进行成本管控工作的重要意义。
        2.2对BIM技术在房地产开发项目中进行成本控制的主要障碍
        2.2.1技术因素导致
        首先在应用BIM技术的位置上看，单纯的应用与应用该类技术有关的信管平台和项目工程造价软件接口尚未完善起来，再从具体的技术应用角度看，以BIM技术为基础的全过程造价管理产品存在很大程度上的功能缺陷，和其他的BIM软件相比兼容性效果不高，数据严重丢失和不同专业工作者重复性的工作并且缺少标准的文件输出格式。否则无法对输出结果进行真伪辨别，导致较高的成本流失，还有就是新技术目前层出不穷，技术出现后不能快速学习和对其进行认知，不能够快速适应BIM技术后项目工程施工程序上做出的改变，对数据共享不够理解进而不抱有过高的期望。
        2.2.2经济因素导致
        站在经济成本的角度上看，应用BIM技术需要房地产开发商为应用该技术增加必要的各种费用，如设计费、员工培训费等，还有有关技术软件的后期维护费用等，同时因为国内目前应用此技术进行全过程造价管理的成功案例不多，也对房地产开发商应用这一技术造成了阻碍。
        2.2.3操作性因素导致
        国内目前成本确定的方法比较落后，成本信息的更新速度缓慢，设计人员设计不以方案的经济性为首要原则，不利于节约投资费用。

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从操作组织的角度上看，组织要重组以及业务流程也需要进行改变，组织内部目前缺少以BIM为基础的成本控制目标管理计划。
        3基于BIM的房地产开发项目成本控制措施
        3.1不断提高企业的管理水平
        房地产开发项目要想进行有效的成本管理工作，就需要企业内部所有工作人员的参与，所以房地产企业的管理人员应该加强相关的管理工作，在实际的工作中要求施工人员按照相关的标准开展施工工作，当在实际的成本控制与工期管理中应用BIM技术时，企业应该定期对相关技术人才进行培训教育，不断加强技术人员的专业技能和成本管理相关知识，将工作人员的工作主动性和积极性有效提升，并且在建立BIM三维模型时需要动态跟踪项目情况，有效降低发生严重的安全事故，同时也将施工效率有效提高，将施工管理水平不断提高。
        3.2优化资源配置
        在BIM技术中应用思维模拟和虚拟建造功能时，需要评估周边的环境，并有效预估出周边环境会对工期产生怎样的影响，从而制定出解决的措施和施工方案，同时通过应用BIM技术进度管理系统中的成本控制，能够对项目成本的预算进行实时跟踪，并对整个施工的成本进行控制。将成本管理的意识贯穿整个工程当中，能够将施工工作的效率和质量提升，并降低施工的成本，保证项目工程能够顺利完成。
        3.3不断提高技术人才的技术水平
        在现代化房地产企业当中，企业的管理人员应该注重对人才的培养工作，有效增强工作人员的竞争意识，让其开展良性竞争，不断将施工项目成本控制的水平提高。通过应用BIM技术中的协调设计功能，能够避免出现设计的大误差情况，并能将二维图的质量提升，而且BIM技术中的模型平面等功能能够让建筑图形更加形象，同时对建筑方案优化，所以房地产企业要定期组织技术人员学习更新的BIM技术，让技术人员将BIM技术的作用充分发挥出来。
        3.4决策阶段
        在项目前期准备阶段，将企业以往的项目管控经验和BIM软件分析的数据综合，进行前期项目区位选择、项目方案的确定、主要设备选型、建设时机的选择、项目资金筹集方式的选择等准备工作。同时，需要进行BIM技术介入下的项目合约策划及各阶段的合约管理。
        3.5设计阶段
        在设计阶段，注意BIM技术应用的设计费用的增加，确定设计阶段资金使用计划。同时，需要确定整个项目在BIM技术介入下的项目资金使用计划，注意设计概算、施工图预算的控制，因为二者会随着项目设计方案的不断优化而变化。注重“设计-成本”合作式限额设计。需结合BIM软件对设计方案及成本不断优化，尽可能减少可预见的变更。最终预算成本确定后，将成本WBS分解并对应具体的BIM模型构件，确定项目的目标成本。
        3.6施工阶段及项目投资回收评价阶段
        在施工阶段，注重BIM综合信息管理平台的动态成本信息管理及变更管理（少数不可预见变更），并实时更新BIM核心模型数据库信息，做好最后结算。在项目的投资回收评价阶段，通过FM管理，不断更新和维护BIM成本数据库。
        结语
        BIM技术在房地产开发项目的成本控制中的应用，可以使开发商在项目投资和设计阶段就集成各参与方对方案进行优化，对成本进行有效管控，并预测和减少后续阶段的变更和不必要的成本浪费。在协同作业、信息共享的基础上提高项目管理的工作效益，为开发商在全寿命期，特别是早期投资决策阶段的投资成年控制提供了解决思路。
        参考文献：
        [1]李伟.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J].工程技术：引文版，2016（6）：00058-00058.
        [2]李虎，于美豹.房地产开发项目投资成本管理的控制与策略分析[J].住宅与房地产，2019（24）：20.
        [3]于月东.房地产开发项目成本控制和管理[J].中国乡镇企业会计，2019（07）：156-157.