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摘要：城中村改造是城市可持续发展的关键点，其改造的最终目标就是要实现政府、开发商和村民各方面的利益，改造的过程也是三方利益博弈纠结的过程。本文主要探究了城中村改造对城市发展的影响，城中村改造的问题分析以及优化对策。
关键词：城市规划；城中村；改造问题
引言
“城中村”是我国现代化进程中的一种现象，城中村的存在严重影响了城市建设和发展，从而引起了社会各界的广泛关注。当前专家学者关于城中村的定义存在着很大的不同，综合专家学者的观念，认为“城中村”指的是在我国快速化的城市进程中，城郊的广大农村耕地也纳入城市建设体系中，但是这一部分区域仍旧保留着农村文化以及农村管理制度和农村经济等，使得其区别于传统的乡村和传统的城市。
一、城中村改造对城市发展的影响
城中村改造对城市发展的影响主要体现在以下几方面：第一，城市土地高效利用的需要。对城市的宏观发展而言，城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益。很多城中村占据了城市比较优越的区位，但是在开发上却远远落后于其他区位条件差的城市地区。第二，加快城市化进程的需要。城中村的改造不同于城市中的旧城改造，被认为是城市化进程中最大的难题。宅基地、自留地以及工业用地，祖屋、新房、出租房，合法产权以及违章、违法建筑，形成复杂纷繁的土地、房屋关系；村民、集体、开发商以及全社会的利益，村民的眼前利益和长远利益，多方利益交织在一起。处理好以上问题能够加快城市化进程。第三，城市社区建设发展的需要。城中村作为城市一类独特社区，有其特殊性和复杂性，如果能够积极对待、扬长避短，加快促进其向社区居委会转变，这样不仅可以促进这些城中村的社区建设，而且会大大促进整个城市的社区建设。第四，城中村自身发展的需要。加快城中村的改制和改造还是城中村本身经济和社会发展的迫切需要。目前，城中村以出租屋经济为支柱的发展方式已经越来越缺乏后劲。城中村经济进一步发展必须要有与其相适应的经济组织形式，即以股份制的方式促进原有村集体经济组织向公司转变。无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，城中村目前的存在形式都有其严重弊端，如果不加以改造，必然会对社会、经济、环境等各方面发展带来严重制约。因此，城中村改造已经迫在眉睫。
二、城中村改造的问题分析
1、缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重
随着城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。
2、土地权属关系复杂
城中村改造，在创造经济效益的同时，也直接给土地管理带来巨大困难。土地参与力度和宏观调控力度不断减弱，集体所有制土地过去直接绕过政府。由此进入土地市场，成为相对分散的非法土地产权，并被一些实际使用者占用。因此，这样的土地收回成本很高，从而减少了土地参与和宏观调控的力度。由于城中村改造在建设规模、区位和盈利空间上存在差异，不利于整体改造规划的推广和发展。城市的快速发展及多次行政管理体制，直接促使土地管理政策表现出非常明显的滞后性与应急性，同时其政策的协调性及连贯性也明显不足，由此导致相应的历史遗留问题，最终加大了土地管理工作的难度。
3、整体统筹考虑较少，相关配套措施不足
城中村改造工作是一项错综复杂的系统工程，既要满足各相关职能部门对城中村改造的各项工作要求，又涉及村民、政府、开发商等多方面利益的协调问题。既涉及规划指标配置、土地转性等审批事项，又牵涉到拆迁、安置、复建、补偿等一系列实务性工作。在具体办理手续中，也涉及到规划、环保、社会保障等各方面环节。由于政府对相关改造工作要求时间紧、任务急，因而在相关集体及村民物业产权的认定、土地拆迁补偿、社会保障等管理措施上，考虑的不够全面和细致，而且各职能部门间的协调不够充分。由于城中村改造的开发时间周期较长，因此需要对整体措施进行全盘考虑。
三、城中村改造的优化对策
1、科学规划
城市规划是城市建设的蓝图，是建设和管理城市的基本依据，城市的持续、健康、有序发展，必须有科学严密的规划作保证。城中村综合改造，要把规划作为改造的龙头，根据各城市的特色和具体实际，坚持规划先行，注重规划的前瞻性和科学性。城中村产生的最大失误就是未能对“城边村”和“城外村”进行规划控制，以至政府不得不投入大量的人力、物力和财力来改造城中村，有的连续拆迁了两三次，这不仅给拆迁户增添了许多麻烦，更使国家的拆迁成本大大提高。因此，要总结经验教训，切实提高规划设计水平。另外，在城中村改造过程中，应将各类闲置土地纳入其中，对那些不合理用地进行预防和控制，编制控制性和修建性的详细规划，防止无序建设活动的蔓延。同时按照城市居住区的规划设计规范，进行多方案的比较，进而实现科学规划。
2、强化土地管理及调控
针对土地权属问题的研究，当前土地政策的推行与实施早已成为城市产业引导与城市空间健康发展的重要手段。首先，应当做好土地储备，积极完善土地储备运行机制，在此基础上不断增强政府对于土地资源的管控力度。具体需要结合实际的城中村改造工程实际情况，在今后的规划工作中，将其作为城市村镇的公共基础设施用地加以推广，从而纳入政府土地储备的范围。其次，要建立良好的协调和互动机制，重新安排土地储备、城市更新办公室和征地拆迁办公室之间的关系。最后，需要充分发挥证券市场与金融产品两者创新优势，并据此来开发出全新的融资产品，且通过拓展资金渠道的方式，广泛吸纳社会资金参与其中。
3、统筹考虑，综合制定各项配套政策
城中村改造远比一般项目涉及的环节多、周期时间长，不仅涉及一般的立项、规划、建设等环节外，还涉及物业认定、拆迁补偿、安置、土地政策调整等环节。为此，政府应对项目立项、资金筹措、用地规划、建筑审批等各个环节予以整合、简化，从而建立起合理、高效的并联审批和一站式审批，避免各部门之间出现不必要的问题以及纠纷。同时，需要从有关政策方面对城中村改造项目予以支持，引导改造中的各项工作。另外，通过民意调查、咨询意见等方式，制定合理的符合村民实际需要的补偿办法，让广大村民充分理解改造方案，消除他们的疑惑，并争取最大程度的支持。此外，在保障村民合法权益的基础上，尊重历史情况，妥善解决历史遗留问题。
四、结束语
综上所述，近些年来，我国的经济建设得到了快速发展，人们生活水平总体大幅度提升，城乡差距也有所减小。在农村向城市发展过程中，城中村改造是一个重大的工程项目，对于人们的生活有着较大意义，而城中村改造对于城市规划的影响也是不言而喻的。因此，在实行城中村改造工程中，必须要结合当地的实际特点，综合考虑其对城市规划的影响，进而合理地进行改造规划。
参考文献
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