北京北控物业管理有限责任公司西安分公司 陕西省西安市碑林区 710001
[摘要]随着社会经济的不断发展，房地产业拔地而起，物业服务企业也逐渐兴起，企业内部审计作为一项重要工作，有很多的不足需要改进。本文基于对物业管理企业的分析，对物业服务企业内部审计所存在的问题以及如何优化进行研究。
[关键词] 物业管理；内部审计；问题与对策
一、内部审计的特点
1、企业中所设的各个部门都是为了整个企业服务的，内部审计也是一样，它是为企业内部进行服务。它是为了增强经济管控，提升经济效率而出现的审计，通过审计发现问题，使本单位改进经营策略，提出新的管理方案，增加经济效益，实现自身所定的目标。
2、内部审计并不是随便存在的，它与服务范围有着很大关系。根据国家对审计的划定和企业对审计的要求，内部审计的审查范畴主要包括：单位是否执行了国家决定的重大政策；单位关于怎样发展、拟定怎样的战略计策、重大措施以及本年业务计划的执行情况;单位财务的收入和支出、不变资产都去了哪里;单位内部掌控和风险管控情况；单位内部管理的工作人员是否承担经济责任等。
3、内部审计在本单位的工作是在负责人的领导下进行的，审计自身工作不属于本单位的管理，具有一定的自主性。然而自主性是有限的，比如内部审计工作人员是不是能正常行使权力，是不是能够不受管制地开展工作，这直接取决于单位领导人对内部审计工作是否重视。
此外，内部审计的审计过程比较简便、审查工作比较方便、审计建议比较容易被采纳。企业审计部门可以管束、监督、评价以及管理企业的各项经济活动。由此看来，企业中的内部审计部门只有建立完善，明确制度，才能够使内部审计部门的最大作用发挥出来，企业便可以进行可持续发展。所以为了物业服务企业内部审计能够发挥到最大作用，我们就需要从中发现问题，解决问题，优化企业内部审计，才能使企业持续发展。
二、物业管理企业内部审计出现的问题
1、物业管理企业对于自己公司内部的财务控制不够关注
随着房地产业的发展，我国大多数物业管理人员都来自房地产业，他们当然有自己的管理方式，通过长时间的工作，得到的很多工作经验都足以让他们轻松应对物业管理这一工作，但是由于他们自己也是刚刚接触，一般只能应对有关于管理的工作，而对于企业内部有关财务的知识有一定的欠缺，导致财务管理方面不受重视，从而内部审计出现问题。
2、内部审计部门设置不够合理，没有足够的独立性
有一些物业管理企业的内部审计部门归其他部门管理，比如有一些物业管理企业将内部审计部门算入会计部门，内部审计的管理人员由会计人员担任。这样就导致内部审计部门的人员没有足够的独立性，在做事方面受各个部门的利益牵制，从而进行审计的时候不够全面，可能会掺杂一些个人情感，这样内部审计部门所存在的意义就不大了。
3、内部审计部门负责的工作较少，范围较小
一般物业管理企业的内部审计部门主要负责有关于财务的审计工作，比如会计账单和报表等。他们除了负责审计财务方面的工作之外，所管理的区域少之又少。仅仅只是通过对物业管理企业财务状况的审计，对物业管理企业的内部发展作出评价来完成他们的工作。
4、物业管理企业内部审计部门的信息化不足
一些物业管理企业对内部审计不够重视，所以没有对它实现足够的信息化，内部审计主要还是靠人力来进行审计。然而，当代社会信息化发展极快，内部审计的信息化程度就决定着这个企业内部审计的水平如何，它们所审计的对象达不到信息化，从而导致工作效率低下。而且有一部分企业内部审计部门不安排会使用计算机的专业人才，这样就使整个部门的信息化不够完整。
三、对物业管理企业内部审计进行优化
1、加强物业管理企业对财务内部控制的意识
针对物业管理企业财务内部的人员，要有严格的把控。
招聘的人员必须具有财务方面相关的知识。提高物业管理企业对内部控制风险的重视程度，所有的企业在发展的过程中多多少少都会面临风险，所以应该加强重视，及时发现其中要面临的风险或者已经出现的风险来源，使整个物业管理企业有着很高的防范意识。
2、确保内部审计部门的独立性
内部审计部门所要做的工作就是对企业内其他部门的工作进行监督以及评价。它必须确保一定的独立性，才能使审计部门对其他部门的工作进行公平，公正的监督以及评价。独立性就是它与其他部门的主要区别。比如物业管理企业可以由董事会直接领导内部审计部门，给予他的权利也可以稍微大于其它部门，由企业管理人员直接对其进行指导，工作不受其他部门的干预。这样才能使内部审计在整个企业中起到一定的作用，体现他所拥有的权威信。
3、拓宽内部审计部门的工作范围
如今内部审计部门的主要工作就是有关于财务的审计，但是随着物业管理企业的发展，内部审计部门不能只局限于对财务工作的审计，不能单单只是核对账目，审计资金出入是否合理，会计账目是否真实。还应该更注重于服务这一块，在企业发展过程中渗透到各个环节，及时发现财务上存在的漏洞与风险，及时报告公司处理，避免给公司带来不必要的麻烦。在监督方面积极主动，一旦发现公司内部有违规行为，立即向上级部门报告，及时止损，并快速制定出新的管理措施在全公司施行。
4、优化内部审计信息化
随着社会的进步与时代的发展，信息化社会逐渐来临。缺少信息化的部门甚至企业，很有可能被时代淘汰，所以物业管理企业内部审计部门也应该注重信息化的发展。为了提高信息化，有如下建议：
第一，加强内部审计部门对信息化的认知
信息化水平的提升，是在现有科技水平下对信息化的提升。内部审计是否信息化主要在于企业负责人，企业领导要意见一致，把内部审计信息化放在心里，放在企业发展重要的位置，以信息化来促进企业管理，用当代的科技促进审计工作的效率。
第二，审计部门引进计算机方面的人才
内部审计信息化的快速发展离不开这方面的人才。如今物业管理企业内部审计不但缺少工作人员，而且缺乏这方面的人才，如果在懂得审计服务的同时，还懂得计算机的运用，这样的人才更是不可多得。为了审计部门的发展，物业管理企业应该时常为工作人员提供培训，为内部审计人员充充电，使内部审计人员快速掌握信息化知识以及审计技巧，让审计人员能够做到勤思考，敢创新，解决审计内部员工素质低下的问题。其次，引进人才是企业不可忽视的一项，但凡有实力的公司，都会将聘用人才作为公司的重中之重，在内部审计部门引进懂计算机，又懂得审计知识的人才，提高整个部门的能动力，让人才带领着团队向前发展。
第三，不能忽视审计信息化的风险
审计信息化在审计工作中只能算是配合审计人员的工具，它不可能替换审计方面的工作人员，就像即使机器人是万能的，也不可能代替人类，总有一些是智能做不了的事情；审计工作人员应该认识到即使审计实现全面信息化，也还是会出现漏洞，不可懈怠，要正确理解审计信息化可能会为审计工作带来怎样的风险，选择正确的方式来规避风险；审计人员在进行审计时要认真核对被审计部门提供的材料与数据，是不是属于该时间段内的材料数据，以及看他是不是真实，对数据采用反复核查的方式；审计部门还可以采用突击抽查的方法来对部门进行检查，当场采集该部门的电子数据，避免后期管理数据的人员修改数据；最后还有最重要的一项就是网络安全，计算机优点很多，但是它最大的漏洞就是如果网络安全没有保障，很可能受到网络黑客的攻击，甚至一些目的不纯的人窃取公司内部资料。这就需要公司派专门的人员去维护整个公司的网络安全。
结语：发现物业服务企业内部审计的缺点，对其进行优化，使审计工作成为公司前进发展的有效保障，发挥它的作用，对公司内部其他部门实现监督职能。促进公司可持续性发展是对审计部门进行优化的最终目的。
参考文献
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