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房地产经营风险管理及有效策略探讨冯泽新

发表时间：2021/4/14 来源：《中国科技信息》2021年4月作者：冯泽新

[导读] 随着人们的生活水平提高，房地产行业得到了快速的发展，并逐渐成为社会关注的重点企业。房地产企业从事土地、房地产开发以及经营管理和服务等多项业务，在实际的经营过程中为了保证经营收益，就需要做好经营风险的分析与管理。基于此，文章根据房地产企业的经营风险种类，找到目前风险管理中存在的问题，并以此为基础分析房地产经营风险管理中的有效策略，为房地产市场的稳定、健康发展奠定基础。

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摘要：随着人们的生活水平提高，房地产行业得到了快速的发展，并逐渐成为社会关注的重点企业。房地产企业从事土地、房地产开发以及经营管理和服务等多项业务，在实际的经营过程中为了保证经营收益，就需要做好经营风险的分析与管理。基于此，文章根据房地产企业的经营风险种类，找到目前风险管理中存在的问题，并以此为基础分析房地产经营风险管理中的有效策略，为房地产市场的稳定、健康发展奠定基础。
关键词：房地产；经营策略；风险管理
        引言
        作为市场经济的重要组成部分之一，房地产行业的发展不仅会影响到我国社会经济的发展，同时也会对人们的生活质量及水平带来不同程度的影响。尽管房地产行业在近年来获得了迅速的发展，但是在不断发展的过程中，也遇到了各种各样的风险及管理问题。如果这些问题未能得到有效的解决，不仅会给房地产企业带来严重的损失，而且也会影响到整个房地产行业的科学发展。为此，对房地产经营风险进行合理科学的控制和管理，以合理回避房地产项目投资以及开发过程中所面临的风险，极具重要意义。
        1房地产经营风险管理的重要性
        对于房地产企业来说，其经营环节与业务类型均相对较多，导致风险出现的因素也较多，部分经营风险的隐蔽性也相对较强，因此做好风险管理是房地产企业必须考虑的问题。在实施房地产经营风险管理的过程中全方位、针对性管理措施的运用可以提高房地产企业对于经济、政策等变化的敏感度、判断力与管理能力，减少资金流断裂的可能性，降低地产经营多个环节出现风险的概率，在做好风险控制的同时实现经济效益的最大化。
        2.房地产面临的经营风险
        2.1获取土地阶段的风险
        土地获取环节是房地产经营基础且重要的环节，同时也是其经营风险中最大的一个阶段。房地产企业要想建造房屋首先就需要进行位置的选择，并在其基础上获取土地使用权，而在这一过程中政府对土地供应量有调控作用，要想获得土地使用权必须经过政府同意。这也就意味着如果土地价格发生变化，则会直接导致土地获取成本的变化，房地产经营过程中的资金周转就会受到直接影响，同时价格波动过大会直接导致房地产企业面临财务危机。
        2.2房地产开发建设过程中存在的风险
        开发建设阶段的风险开发建设可以具体分为三个阶段，首先，前期工程阶段。其风险主要源于政府税收减免偏向商品房建设、影响企业开发方式与周期的相关政策以及所获得土地不适于建设、前期工程费用较高等土地获取问题所导致的利润降低。其次，建筑安装工程阶段。其主要的风险来源包括工人工作能力与技术水平所带来的风险，建筑材料价格波动所带来的风险以及贷款收紧、政策变化等导致资金流断裂、建设无法继续进行所带来的烂尾风险。最后，配套工程施工阶段。其也存在一定的风险，包括道路工程、水电煤气管道使用、绿化、排污等带来的施工费用风险，同时也包括配套设施施工建设过程中前期工程返工成本等带来的风险。

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        2.3租赁销售阶段的风险
        在房地产经营管理过程中，最终需要通过租赁或者销售房屋来实现资金收回，这一过程所需要的时间相对较长，而政策并不是一直不变的，政府可能会调整关于税收或者住房的政策，这类政策的颁布也可能会直接影响房地产企业的租赁和销售业务，进而影响企业的预期收益，给企业的经营造成一定的风险。
        3.房地产经营风险管理的具体策略
        3.1提升房地产经营风险的防控能力
        在房地产经营与管理的过程中，除了要合理分析经营环境以外，还需不断提升房地产经营风险的防控能力，只有这样，才能最大限度地降低各种风险所带来的损失。对于政府以及市场等不可控因素所带来的变化，房地产企业在经营的过程中除了可以进行预测以外，还能够通过管控内部经营成本的方式，尽可能地降低各种风险所造成的损失。比如，在房地产建设的前期阶段，房地产企业便可在控制其建设造价的同时，对其缓冲资金进行合理的设置；在进行招标的阶段，为尽可能地避免出现返工的情况，房地产企业应在低价竞标的基础上，对施工单位的施工情况以及施工人员的施工技术水平等进行深入的调查和考察，并加强对施工现场的管理，以此才能够保证施工的质量，降低房地产经营所带来的风险。除此之外，在选取房地产建设材料以及设备的过程中，还需在保证其质量的前提条件下，对比建设所需的材料以及设备的价格，从中选择性价比更高的材料和设备，以便能够尽可能地降低施工建设的成本。
        3.2增强企业风险防范能力
        在房地产经营风险管理的过程中，增强企业风险防范能力是非常重要的。房地产企业需要提高评估与分析能力，拥有合理的财务预算，并在此基础上加强房地产项目的评估，全面掌握其优势与劣势，做好未来销售情况的预测，找到在经营过程中可能会出现的各种风险，进而做好应对准备，增强企业的风险防范能力。在此基础上，房地产企业也需要用科学的方法，做好人力、材料的管理，合理控制成本，提高其内部管理与监督能力，保证建筑房屋的质量。
        3.3不断提升经营销售能力及水平
        作为房地产经营活动的重要环节之一，房地产的销售租赁对房地产企业的长远发展具有重要作用。对于房地产企业而言，其只有将房地产建筑投入使用并出售给需要的人，以此才能够回收资金、获取收益。只是，需要注意的是，随着人们物质生活水平的提高，消费者对房地产建筑的要求也越来越高，为满足其需求，除了要满足购房者的住房需求外，还需不断提升自身的服务质量。在销售租赁的环节，首先要做的就是为消费者提供更好的产品，并提升自身的服务质量，以此才能达到提升经营销售能力及水平的目的。
        结束语
        作为房地产经营活动的重要组成部分，经营风险的合理化、科学化管控对房地产企业的长远发展具有重要意义。为了能够降低各种经营风险所带来的危害以及损失，在实际经营的过程中，则需要将各方面的因素考虑其中，并结合自身的实际情况加以管理和控制。
参考文献
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[2]江瑛婕.房地产企业内部控制风险分析及防控策略探讨[J].财经界（学术版），2019（22）：32–33.
[3]吴小艺.房地产开发企业经营方法研究[J].住宅与房地产,2019(4):8.