沂南县自然资源和规划局 山东沂南 276300
摘要：近年来，随着我国的综合国力的发展，土地规划和城乡管理任务已经成为城乡建设发展的重要手段，但两者的职责不同。土地规划和城乡管理基本上是对我国现有的土地资源进行管理和规划，但由于改革初期，存在着独特的特点和问题。我国城乡规划改革较早，经过长期的城乡建设和发展，在实践经验的基础上，在专业理论指导下，使得更加强大和成熟。
关键词：土地储备工作；存在的问题；对策
引言
土地储备制度即在法定程序的指导下，各级政府在权限范围内通过多种方式获得土地的使用权，包括收购、征用等。其是国家对土地资源实施管理的一项重要内容，有利于解决当前土地利用中的供求矛盾。此制度是结合我国市场基本规律的土地使用制度的一项改革，属于政府性的行为，在提高我国土地的集约化利用程度、推动城镇化进程中意义重大。
1城乡规划建设与土地管理的相关性与现存问题
1.1二者关联分析
首先，土地管理为城乡规划建设的落实提供保障。土地利用计划管理中的新增建设用地控制指标将影响到中心城区、开发区与重点功能区块的布局，通过对增减挂钩指标与优惠政策进行合理利用，可有效发挥对城镇建设用地行为的约束作用，调节城乡结构、提高农村土地的利用率，更好地依托土地规划助力城乡建设发展。其次，城乡建设用地规划受土地管理的制约。土地规划的重点内容之一是开发建设用地，其实现路径主要为针对新增用地实行计划管理、控制审批量，立足于结构与布局双重视角进行综合规划，依据区域实际情况实现就地城镇化。最后，土地规划管理在一定程度上决定了城乡规划整体布局。土地规划的主要内容包含旧城改造、新城扩建等，通过结合城市整体布局与建设要求进行土地合理规划，完善近期、中长期规划内容与经营策略的编制，有助于进一步优化城乡规划布局、提高城乡规划建设水平。
1.2现存主要问题
（1）城乡规划体系不健全。在城乡统筹发展背景下，城乡规划建设对土地资源开发与利用率、居民生活环境质量、社会经济发展水平具有重要影响。但当前我国国土空间规划尚未落地，原有的城乡规划体系的系统性与前瞻性不足，缺乏配套理论基础与制度支持，难以有效遏制土地开发不合理、国土资源浪费等问题，从而进一步影响了区域空间布局、城乡环境质量与居民生活水平。（2）行政审批效能偏低。我国国土面积居于世界前列，但受区域地理环境、经济发展水平与人口数量等因素的影响，导致我国部分地区仍面临土地资源紧缺的问题。同时由于部分地区缺乏完备的管理机制与审批流程，使得部分具备重大战略意义的优质规划项目面临审批时间长、审批效率低、缺乏投资支持的困境，无法保障规划项目的顺利开展。以某城市的滨江项目为例，在规划设计阶段计划将该项目打造成兼具防汛排涝与市民休闲娱乐功能的综合性工程，经由专业工程团队与造价团队综合测算后，预计项目工期为21个月、投资总额为5亿元。但在后续项目实施的过程中由于项目建设规模较大、审批流程较多、资金未能及时到位，导致该项目的规划内容被迫调整，工期延长至23个月、投资金额压缩至3.3亿元，且最终建成效果与规划预期存在较大差距。（3）缺乏完善监管机制。通常城乡规划项目的建设质量受开发商、施工方等多重因素的影响，倘若开发商未能秉持集约化原则与科学管理意识进行土地开发利用，易造成土地资源浪费问题；倘若施工方在建设过程中随意变更规划方案，且相关部门未能履行项目进展跟踪与监管职能，易影响项目最终的建成效果、削弱规划方案的权威性。（4）土地资源利用率低。土地资源管理与分配水平将直接影响到土地资源利用效率与价值，进而难以有效发挥土地资源的经济与社会效益，不利于推动社会经济的高效发展，无法满足居民对生活环境的要求。以某市区为例，该区为城市面积最大、人口最多的辖区，但在居住小区规划设计环节存在楼盘间距布局不合理、楼高匹配性差等问题，对住宅室内采光效果、通风效果与居民生活质量造成不良影响，致使楼盘价格难以匹配土地资源价值，加之居住小区内的水景、绿化设施等缺乏有效运维管理，严重影响到生态管理目标的实现，进一步削弱了土地资源的利用价值。
2对策
2.1对相关的法律法规进行完善
我国的土地储备工作在实施中缺乏相应的法律法规，因而要尽快完善法律法规的建设。我国应结合各地土地储备的实际情况制定具体的法律，确保工作开展中有法可依。目前，经营性质的土地容易出现纠纷，因而在现有法律法规的基础上还要制定出更加具体化、细致化的法律法规。
2.2建立多元融资渠道
土地储备需要耗费大量的资金。目前，我国主要通过银行贷款的方式获得资金，贷款的额度过大带来的利息成本高且存在很大的风险，利息的增加也会导致土地储备成本的增加，有时在本息的压力下，土地储备机构会短期内向市场供应大量土地，甚至会比土地储备的成本还低，对各地土地储备的长远规划产生不利影响，违背了当初建立土地储备机构的初衷。因此，要探索出一条多元化的筹资渠道，尽量降低单一贷款的风险，促使资金良性循环。对于融集的资金，要及时盘活、提高利用效率，一方面尽快按照计划要求将储备的土地资源上市，实现资金的尽快回笼；另一方面加大对资金使用情况的监管，确保其合理使用。
2.3加强各部门之间的协作
土地储备工作相关部门要从我国统一的土地有形市场大局综合考虑，重视土地储备，加强部门之间的协作，提高效率。政府部门要对土地储备中相关环节的工作进行明确界定，确保将具体职责落实到具体部门，促使部门之间各司其职，高效率地发挥出部门协作的优势，发挥出土地储备工作的时效性、高效性。
2.4推进土地管理与城乡规划协同发展
当前，我国社会经济的快速发展为土地资源规划和城乡管理提供了机遇和挑战，这种新形势的发展趋势是促进土地管理和城乡规划的发展。为了二者的和谐发展，需要在实际运行过程中制定能够满足未来发展需要的土地规划方案。一是考虑城乡发展现状和未来前景；二是根据土地经营规划制定城乡规划。所以说，有必要建立“双调控”发展机制，不断完善经验，将制度化与通信信息系统相衔接。可以采取以下措施来确保这两个计划在执行中的协调。比如说，对于城市来说，它不仅是一个地方，也是丰富人们的精神文明重要资源，所以对于一些资源有必要实行保护。在限制施工区域，有必要事先与村和农村经营单位、所有制单位沟通，达成联合合同，从而使得两者可以更好地得到实施。
2.5合理制定土地储备规划，缓解土地收储及供地压力
为了保障城市发展规划的顺利实施，政府必须制定合理的土地储备利用规划，同时，还应实时监测土地市场需求，将土地储备规划与城市规划相协调。对国外城市化发展历史进行分析后发现，城市化发展初期和中期发展路径大不相同，政府应根据各城市发展的不同需求改进土地储备目标。比如，当城市化的人口和产业呈集聚化发展，城市用地出现严重不足时，为了缓解居住用地供应压力，政府可结合土地储备规划，增加城市居住类建设用地的占地比例，提高城市土地的利用效率，增加容积率。当一二线城市化水平程度较高，已基本满足人们对基础设施需求之后，地方政府可以将之前的过渡期土地储备目标加以改进，使其更着重于调控城市房价、改善居住环境及提高公共服务水平等方面。
结语
当前供给侧结构性改革的实施标志着我国处于社会经济转型的关键期，对于城乡规划工作提出了较高要求与严峻挑战，因此要求城乡规划管理人员积极贯彻多规合一原则，推动土地使用标准体系、土地管理制度体系的完善建设，并加大执法监管力度，更好地提高土地资源利用效能，实现城乡可持续发展目标。
参考文献：
[1]陆云峰.南京市土地储备运作机制研究[D].南京：南京农业大学，2013.