基于某项目的高标准住宅成本增量初探 杨博

发表时间:2019/12/16   来源:《建筑细部》2019年第14期   作者:杨博
[导读] 随着人们的生活水平不断提升,以及房地产市场的竞争的白热化,房地产开发对产品品质的要求越来越高。
中铁房地产集团北方有限公司  北京市  102488
  摘要:目前绿色建筑快速发展,比传统建筑更具优越性,有力的推动着建筑行业的发展。绿色建筑不仅能够节约运营成本,更能让居住其中的人享受更好的生活状态,提升幸福感。本文从某绿色三星建筑案例,对绿色建筑的实施策略,成本增量进行探析。
  关键词:高标准住宅;绿色建筑评价标准;well标准;成本增量
  
  
  前言
  随着人们的生活水平不断提升,以及房地产市场的竞争的白热化,房地产开发对产品品质的要求越来越高,按照绿色建筑三星标准建设、达到well、leed等高标准建设的绿色健康住宅项目越来越多。本文基于某高标准住宅项目,对高标准住宅项目的成本增量进行研究。
  一、基本概念
  广义的绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内,最大限度的节约资源,包含节能、节地、节水、节材,保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。
  狭义的绿色建筑是指对申请进行绿色建筑等级评定的建筑物。目前各个国家有不同的绿色建筑评价体系,主要的评价体系有:英国的BREEAM体系,是第一部绿色建筑评价体系。美国的LEED体系,是目前覆盖范围最广的评价体系。德国的DGNB体系,是目前更新速度最快的体系。我国住房和城乡建设部颁布的绿色建筑评价标准是目前规模最大、发展最快的体系。
  二、中国的绿色建筑
  目前我国大力推进绿色建筑的发展,先后从国家、地方、行业等各个层面对绿色生产、绿色消费成为城市经济生活的主流进行明确。提出实施绿色建筑行动计划,完善绿色建筑标准及认证体系、扩大强制执行范围。明确到2020年,城镇新建建筑中绿色建筑推广比例超过50%。
  北京市要求从2013年6月起,所有新建建筑项目基本达到绿色建筑一星级以上标准。并将绿色建筑要求纳入土地出让合同;规划行政部门、审图部门、验收部门等对达不到绿色建筑标准要求的项目不颁发工程建设规划许可证、审图不通过、不颁发施工许可证等措施,大力推进绿色建筑的发展。
  三、北京绿色建筑评价标准
  北京市目前执行地方标准《绿色建筑评价标准》,该标准主要适应于民用建筑,分为设计和运行两个阶段进行评价。设计阶段的评价内容为“四节一环保”即节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量以及提升与创新,此阶段施工管理、运营管理为预评。运行阶段评价为“四节一环保”、施工管理、运营管理、提升与创新均进行评价。
  评价标准分控制项、评分项和加分项三个层次。所有控制项必须满足;然后对各评分项逐条评分,计算各一级指标得分,得分必须满足最低得分要求;再计算加分项评分;总得分 =5个(或7个)一级指标的得分+加分项得分;根据总得分确定被评建筑的绿色星级。
  评价等级分为:一星、二星、三星。得分大于等于50分、60分、80分且满足所有控制项要求、每类指标的评分项得分不小于40分的,分别评定为绿色建筑一星、二星、三星。
  四、案例分析
  项目位于北京大兴黄村镇,用地性质为住宅用地和教育用地,总用地规模约5.2公顷,总建筑面积20.4万平米,容积率2.8,住宅限高80米,教育用地限高18米。
  项目需要取得绿色建筑三星设计标识和三星运营标识,并取得二星级健康住宅认定、LEED金级认证,住宅部分取得WELL银级认证,幼儿园取得WELL金级认证。
  为取得上述高标准住宅认证,项目对绿色绿色建筑实施策略进行研究,针对各个得分项逐一梳理,从设计规范、工艺工法、施工技术、工期进度、成本增量等各个方面进行综合分析,最终确定的项目的实施策略如下:
  1、节地与室外环境
  ⑴节约集约利用土地
  项目场地合理设置绿化用地。地下建筑面积与地上建筑面积的比率达到0.52,合理利用地下空间。对场地的噪声源进行有效的隔声、降噪。场地内人行活动区域距地面1.5m高处的风速小于5m/s,合理设计减少热岛效应。


  ⑵场地内外有无障碍通道衔接。
  ⑶合理设置停车场所
  结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局,保护场地原有自然环境。合理设置绿色雨水基础设施,通过生态雨水设施及雨水收集池满足径流量控制要求。在绿化设计上乔木量不少于3株/100m2,灌木量不少于10株/100m2。
  2、节能与能源需求
  建筑外窗的实际可开启面积不小于所在房间面积的1/15。采用空气源热泵满足能效标准要求。机电设备系统设计时充分考虑合理的系统分区采用变频水泵等节能措施。门厅、大堂、走廊等公共区域的照明系统采用分区控制,地下停车场采用分区定时控制,走廊采用定时控制,楼梯间采取分区感应控制。选用节能电梯。采用太阳能系统,以达到可再生能源提供的生活热水或冷热源的比例达到70%以上。
  3、节约水资源
  选用密闭性能好的阀门和设备,做好室外管道基础处理和覆土,避免管网漏损。根据使用用途,如卫生间、绿化、空调系统分别设置用水计量;分户分管理单元进行用水计量。采用高效卫生器具:用水效率等级达到一级,采用高效节水器具满足:小便器1L/次、水龙头6L/min、淋浴器4.8L/min,坐便器3.5/5L/次。采用微喷灌、滴灌等节水灌溉方式并使用市政中水。
  4、节材与材料资源利用
  所有住宅采用装配式精装修以达到土建与装修工程一体化设计以及整体厨卫浴设计。预制构件的使用率达到15%。外墙采水型氟涂料。
  5、室内环境质量
  主要功能房间的室内噪声级低于现行国家标准《民用建筑隔声设计规范》GB 50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值。卫生间采用同层排水。与相邻建筑的直接间距超过18m,室内对外视良好。卧室、起居室的窗地面积比达到1/6。外窗的实际可开启面积不小于所在房间面积的1/15。
  6、创新得分
  卫生洁具用水效率为1级。设置有处理PM2.5功能通风换气装置,实现室内PM2.5小于75ug/m3。设计、施工阶段采用BIM技术。
  五、绿色建筑的成本增量
  绿色建筑增量成本是指相比基准建筑的建设成本而言,为了达到绿色建筑的相关要求而采取相应措施,致使该建筑发生高于基准建筑对应成本的费用。
  通过对前述高标准策略的分析发现涉及成本增加的项目主要有一部分可以通过设计策略消化,主要成本增项如下:低温空气源热泵系统,增加成本费用4215万元;新风系统增加1515万元;设计、施工阶段采用BIM技术增加659万元;高效卫生器具:用水效率等级达到一级增加169万元;采用装配式精装修增加1155万元;外墙采水型氟涂料增加573万元;暖通空调系统分区、水泵变频、变风量、变水量等节能措施增加18万元;能耗监测系统增加75万元;节能电梯增加23万元;节水灌溉系统海绵城市增加356万元;采用三玻两中空节能窗增加776万元;开窗面积较普通建筑高增加649万元。综上所述,绿色建筑增加建安成本约10183万元,折合建筑面积单方500元/㎡。
  项目在达到绿色建筑三星的建设标准的基础上再通过增加户内净水、入口处增加防尘措施等实施策略,能在成本少量增加的情况下,实现WELL银级认证。
  绿色健康住宅虽成本投入有所增加,其也会带来一定的经济收益,同时节约项目运营过程中的能源投入。据统计采用绿色建筑,建筑价值将提升约7.5%,运营成本降低8-9%,同时租金将比普通建筑提高3%左右,入住率提高3.5%左右。
  六、结束语
  在资源逐渐紧缺的大环境下,采用绿色建筑降低能源投入逐渐成为趋势。目前国内绿色建筑尚处在大范围推广阶段,本文通过实际案例,对绿色建筑的实施策略及成本增加进行了研究,目前采用绿色建筑较传统建筑成本有一定程度增加,相信随着绿色建筑的推广,技术的成熟,工艺的发展,成本将会有一定程度的降低。
  参考文献:
  [1]中华人民共和国住房和城乡建设部   国家市场监督管理总局  《绿色建筑评价标准》(GBT 50378-2019)
  [2]北京市住房和城乡建设委员会  北京市质量技术监督局  《绿色建筑评  价标准》(编号:DB11/T 825-2015备案号:J11906-2016)
  
投稿 打印文章 转寄朋友 留言编辑 收藏文章
  期刊推荐
1/1
转寄给朋友
朋友的昵称:
朋友的邮件地址:
您的昵称:
您的邮件地址:
邮件主题:
推荐理由:

写信给编辑
标题:
内容:
您的昵称:
您的邮件地址: