房地产工程项目造价的全阶段动态管理 马会云

发表时间:2019/10/25   来源:《房地产世界》2019年10期   作者:马会云
[导读] 在市场经济背景下不断发展起来的建筑行业,在激烈的竞争下,开始寻找在竞争中如何立于不败之地的方法。

马会云
        兰陵县住房保障中心  山东临沂  277700
        摘要:在市场经济背景下不断发展起来的建筑行业,在激烈的竞争下,开始寻找在竞争中如何立于不败之地的方法。影响房地产行业发展现状的因素有很多,外部的因素主要是环境的变化,像银行利率的调整,以及土地价格的持续变动。内部的因素主要是房地产本身,像建造房子的成本增加或者是房子质量问题等。对房地产业来说,降低生产成本是提高本身竞争力一个很重要的渠道。如何降低生产成本呢?这就需要做好对房地产全过程造价的控制和管理了。
        关键词:房地产工程;项目造价;全阶段;动态管理
       
       
        1房地产工程项目造价管理需要遵循的原则
        1.1全方位
        房地产工程项目造价的管理工作中的全方位原则,指的是房地产企业应调动企业全体部门以及员工的积极性,使整个企业全方位投入到房地产工程项目的造价管理工作中。负责管理房地产工程项目造价的工作人员应及时分享房地产项目的相关信息资源,对房地产工程项目涉及到的人力资源、建筑材料以及机械设备等项目进行实施监控,一旦发生变动应及时做出反应,向有关部门进行汇报,避免超出造价控制范围的情况发生。
        1.2全流程
        房地产工程项目造价的动态管理工作必须贯穿整个工程项目的流程,房地产企业在进行工程项目的开发之前应制定周密的造价管理计划,对于一些容易受到客观因素影响的内容应做好充分的准备,设计完善的应急预案,加强相关的管控工作,事无巨细的做好房地产工程项目造价的动态管理。
        1.3全要素
        房地产工程项目造价的动态管理工作必须对可能影响造价的所有因素进行监督与管理,例如施工工期、施工场地的环境、建筑项目的质量等。防止各要素之间的互相影响导致施工环节出现问题,导致房地产企业成本投入的增加,损害企业的经济效益。
        2房地产工程全过程造价控制管理
        2.1前期投资决策方面的控制与管理
        房地产项目分为很多阶段,前期为分析房地产项目的立项和可行性报告的编制以及批报。可行性报告是非常重要的,如果不能通过这一项,整个工程项目是难以开始的。也就是说可行性报告的批准是整个工程开始的第一步,关于这个批复所需要的开支,需要做好经济预算。房地产产业属于一种固定的投资项目,它的总投资可以提前预估。一般来说房地产项目的支出大体包括以下内容:土地的费用、前期制作的费用、建设整个过程以及安全的费用、其他辅助工程的费用、工程管理过程费用,以及一些其他的财务支出和税收等。在整个工程进行之前需要对整个项目的总支出做一个大体的预算,然后可以根据现行市场下的房地产销售价格推算出其利润以及盈利还是亏损情况,这是项目开始的一个极其重要的参考标准,对整个工程项目的正常运行是非常关键的。另外,也可以通过这个预算为后期的工程项目提供一些参考,做好预算,可以很好地防止项目亏损,有效保证企业盈利。
        2.2设计方案的控制管理
        (1)设计方案的比选和优化。


在可行性研究方案批准过后就要开始对整个工程进行规划和设计了。第一阶段需要先大体对整个工程进行一些设计规划,可以制定几个不同的设计方案,以此来进行分析和选择,两三个方案就好了,从中选择出最优的设计方案。选择方案需要结合市场的数据,在满足工程条件的情况下,最大程度地选择最节省成本的方案。在对方案进行确认之后,另一件要紧的事情就是需要对整个方案进行优化,方案的优化管理对整个工程的合理正常运行是极其关键的。方案的优化需要考虑两个方面的因素,不仅要注意方案的真正可行程度,也需要对方案的成本问题进行估量,做到最大程度地节省成本。另外,一个非常重要的设计理念就是需要因地制宜,房地产是一个对土地和环境要求都很高的项目,如果不能合理依据土地因素进行建造,会增加整个工程的成本和负担,例如在实际进行操作的过程中,如果工程的土地属于坡地,那么就应该依据地形建造一个与地形相符的建筑,这样就会节省下一次整理土地的支出,就能很大程度地从源头节省工程成本。
        (2)对施工图设计阶段实行限额设计。在整个设计图完成的情况下,需要对施工图的设计进行分析。限额设计就是根据已经批准的设计任务书和投资估算和设计概算来控制施工图设计。在公司进行实际设计的过程中会遇到这样一些问题,设计公司考虑问题的角度是很单一的,他们往往更注重的是自己的设计的艺术感和美观程度,对这些是否会影响到整个工程的造价问题,他们一般不会考虑,这就导致了工程造价会由此而提高。对施工图的设计阶段,公司需要进行一些限额设计,房地产企业需要合理安排各个管理部门对这个方案设计的重点部分先进行调查和研究,从而来提供一个合理的方案数据,选择最经济最合理最节省成本的一个设计方案。在满足安全以及保证工程正常运行完成的情况下,在进行设计时,需要对施工图设计公司做出限额要求,保证一定的成本节约。关于限额设计这一点,需要在合同条款中明确规定,以此来强化设计公司的经济责任,真正做到利息最大化。另外,如果设计过于频繁也会使得成本增加,预算失控。为了避免这种问题的发生,需要对设计公司方案进行细化研究,解决潜在的隐患问题。
        2.3房地产工程的施工建设阶段
        在房地产工程的施工建设阶段进行科学化的造价管理工作在全过程造价管理中起着非常重要的意义。房地产工程施工建设阶段所涉及的项目因素很多,每一个环节的造价管理工作都对整个工程的造价管理有直接影响。为了提升房地产工程的全过程造价管理水平及管理质量,需要在该阶段对每一个环节、每一个细节进行管理。
        2.4房地产工程的后期竣工验收阶段
        房地产工程的后期竣工验收阶段是整个工程造价管理的最后一个阶段,造价管理人员也应给予足够的重视。在该阶段开展的主要工作就是对工程项目进行竣工验收。如果整个工程的验收工作能顺利进行,则后续工程就能按照预设计划开展,否则就会导致工程进度受到影响,工程成本再一次提升。
        2.5完善全过程造价管理与控制的制度
        一个完善的、健全的全过程工程造价管理与控制制度能约束造价管理人员的个人行为,避免造价管理人员违法、违规操作的行为。在房地产全过程造价控制与管理的过程中制度能提供一个良好的保障,能发挥着至关重要的作用。首先要求工程造价管理人员对施工图纸进行严格的分析及审查,提前发现图纸中的设计缺陷,进而避免频繁的工程变更引发工程造价费用上升。然后要求工程造价管理人员对施工材料物资及施工机械设备的价格进行分析,在满足工程施工质量要求及安全施工要求的前提下合理选择材料物资及机械设备;要求造价管理人员对工程施工质量进行严格的把关,减少返工的次数、减少不必要的费用支出;要求造价管理人员对施工进度进行审核,对影响施工进度的因素进行及时的排除;对竣工结算工作进行全面的控制,严格审核工程量清单内容等。
        结论
        随着我国房地产工程的发展,房地产工程在我国国民经济发展过程中的作用越来越大,提升了人民群众的生活质量、美化了城市生活环境。为了促使我国房地产行业更加快速、健康化的发展,需要在房地产项目开工建设之前进行全过程的造价管理与控制工作。分析全过程造价管理与控制工作的概念,对房地产工程全过程造价管理及控制的要点分析,对房地产工程全过程造价管理与控制措施进行探讨能提升造价管理人员对造价管理的认识,能促进房地产工程更加长远化的发展。
       
        参考文献:
        [1]李荣.浅谈房地产工程全过程造价控制管理[J].新经济,2018(21):64-65.
        [2]薛金明.房地产工程造价综合管理模式创新研究[J].环渤海经济瞭望,2018(5):51-53.

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