乌鲁木齐高铁新区空间价值规律探究

发表时间:2019/10/17   来源:《基层建设》2019年第21期   作者:王子轶 潘永刚 徐丽
[导读] 摘要:乌鲁木齐作为新疆的首府城市,其快速、高效的贸易交换速度能带动城市快速发展。
        新疆大学  乌鲁木齐市 延安路  830047
        摘要:乌鲁木齐作为新疆的首府城市,其快速、高效的贸易交换速度能带动城市快速发展。随着“一带一路”的发展政策,高铁的建设会让乌鲁木齐成为经济贸易的中心。在此背景下,高铁片区将会是乌鲁木齐新的城市中心,必然会拉动经济增长,因此,在高铁站的建设背景下,其周边空间将会成为发展的重要节点,研究其价值能够准确把握城市发展逻辑,并且能够在有限的空间内实现价值的最大化。本文在我国高铁站周边空间土地价值研究的基础上,提出空间价值理论体系,探索空间价值的影响因素,为高铁新区的建设提供建议。
        关键词:乌鲁木齐;高铁新区;空间价值
        如今,高铁已经是人们出行的首选方式,其方便、快捷的性质吸引着人们。同时,高铁也加快的物流、人流以及经济的交换。作为交通的枢纽,其存在本身就具备着集聚性,大量的商业、餐饮、娱乐、住宿等经济发展元素向其靠拢。纵观我国高铁新区的发展规划,可以发现,目前的规划指导理论建立在“TOD模式”与“ROD模式”的基础之上,这两种模式能够很好的解释与指导高铁新区的建设,但其缺点是没有在价值分析的基础上分析高铁站的价值辐射范围,只有大致的模糊区间,造成不必要的资源浪费[3]。
        对空间的合理利用与规划能够从源头上解决资源浪费问题,分析空间的价值规律能够保障其良性发展,同时可以提升空间的价值,创造更多的经济效益[1]。空间价值是一种社会性价值,其包括商业价值、社会价值、经济价值。本文将三者结合,从空间的运行效率与空间利用效率出发,对影响乌鲁木齐高铁新区空间价值的因素进行挖掘,探究其价值分布规律,并找出提升空间价值的方法,为乌鲁木齐的快速发展顶下良好基础。
        1现状概述
        乌鲁木齐高铁片区规划设计面积大约8平方公里,北侧与北外环接轨,西侧与西外环接轨,拥有良好的交通疏散条件;西侧目前有万达等购物中心,形成商业集群,还有大小绿谷等生态公园。高铁新区地势西南高、东北低、坡度大约1.9度,借由坡度开发建设了层级功能分区。
        乌鲁木齐高铁站于2016年投入使用,其规划目标是为了建设辐射全疆,“一带一路”商贸中心,打造带动新疆发展的首要商住新城区;主要功能有:交通枢纽、轨道交通、中亚商业贸易、科技研发等服务。次要功能有:休闲娱乐、高端住宅、旅游服务等功能。
        2高铁片区空间价值分析
        对高铁站空间价值的分析主要从空间利用效率与空间运行效率这两方面进行分析[4],分别探究了其对土地的利用程度,相关经济收益的效率高低以及交通空间利用程度和交通的运行效率。
        2.1空间利用效率
        空间利用效率是通过研究高铁片区空间中二维土地的利用率以及土地上的三维的经济效益,在这两者的基础上分析有限空间的空间利用效率。
        乌鲁木齐高铁新区的土地面积月8平方公里,但这只是规划面积,实际的受到高铁新区的虹吸效应的建设面积以高铁站为中心,辐射半径达到3km的区域,面积为28.26平方公里。根据“TOD理论”,乌鲁木齐高铁站的辐射范围可以分为3个层次,最核心的的辐射区域为半径500~800m的范围,土地利用率为到55%,由于主要为高铁服务,其经济效益主要体现在城市的经济发展上,不可估量。
        其次是辅助区域,辐射半径在800~1500m范围内,在这个范围内,集中了大量的高端商业以及高端住宅,多以超高层为主,主要分布在高铁站的东侧与西侧,土地利用率为74%,土地之上带来的经济效益高达320000/㎡。而到了边层区域,空间利用效率出现了较大的差距,西侧土地利用率为42%,以高层为主;东侧的土地利用率为71%,西侧的经济效益为286000/㎡,东侧为78000/㎡。出现较大差异的主要原因在于西侧有大小绿谷生态公园,在很大程度上带动的土地的利用效率。


        因此可以发现,高利用率的土地,其空间价值高的原因在于对上层空间的大幅度开发[2],而当上层空间开发的强度降低时,生态环境的因素能带动空间价值的提升。
        2.2空间运行效率
        空间运行效率以交通空间利用程度与空间的运行效率为主进行研究。
        高铁新区作为主要的交通枢纽,其聚集了大量的公共交通与各种车行线路。目前高铁站拥有的公交线路为15条,散射到乌鲁木齐各个区域,提供了良好的交通便捷性。通过研究发现,在半径3km的范围内,交通用地面积大约为759000㎡,占总面的0.2%。对于乌鲁木齐高铁站,快速的交通意味着经济的快速发展。根据调研,在高铁站周边,交通空间的利用率为42%,也就是说有一半的道路交通没有被利用起来,有一半以上的交通道路每天的车辆同行率与其他的道路相比不及一半。
        对于土地上的建筑空间的运行效率,主要讨论空间使用情况。通过调研发现,建成的建筑中,在使用的空间不到60%,也就是说有40%以上的建筑空间处于闲置浪费的状态,具体原因在于高铁新区是新的片区,社会公共服务设施还不齐全,与乌鲁木齐老城区存在一定的距离;其次,由于高铁枢纽的原因,大部分建筑使用费用不低,在人流达不到一定的情况下,大部分企业不会选择高费用的空间,从而造成空间浪费,空间价值没有被挖掘[5]。
        3总结与建议
        乌鲁木齐高铁新区还处于新的萌芽状态,各种公共服务设施不健全,高铁站的虹吸效应只体现在脉冲性的人流,无法做到人流的长时间停留,造成空间被闲置浪费的现象。同时空间利用效率的结论中也发现,据有完善公共服务设施的区域,往往具有很高的空间价值。空间价值的分布规律不仅受到区位因素的影响,同时也受到公共服务设施的影响。设施齐全的地方,空间价值较高,反之亦然
        因此,通过对乌鲁木齐高铁片区的研究,提出以下建议:
        尽快完善公共服务设施。良好的公共服务设施能给人带来舒适的工作生活环境,人的长时间使用是价值的最本质体现。加快交通的可达性。调整公交线路,增加公交的空间范围,让利用率低的道路空间多被利用,带动周边空间的活力,提升空间价值。
        参考文献:
        [1]周曦.高铁站区开发对土地价值的影响研究[D].北京交通大学,2016.
        [2]许文芬.高铁对商业物业的影响及对策研究[A].Information Engineering Research Institute,USA.Proceedings of 2014 4th International Conference on Education and Education Management(EEM 2014 V69)[C].Information Engineering Research Institute,USA:智能信息技术应用学会,2014:5.
        [3]王兰,王灿,陈晨,顾浩.高铁站点周边地区的发展与规划——基于京沪高铁的实证分析[J].城市规划学刊,2014(04):31-37.
        [4]姜安印,谢先树.空间价值二元化:区域发展的空间演进特征[J].西北师大学报(社会科学版),2010,47(01):95-100.
        [5]刘倩.有关巴黎城市空间价值的探讨[J].城市环境设计,2008(01):94-97.
        作者1简介:王子轶,新疆大学建筑设计及其理论专业硕士研究生
        作者2简介:潘永刚,新疆大学教师,副教授,硕士生导师,主要从事建筑设计和城乡规划方面的教学,数字技术应用及建筑及规划专业的实验教学研究工作   E-mail:3089482254@qq.com  联系电话:13999806842 地址:新疆乌鲁木齐市延安路1230号新疆大学建筑工程学院  邮编:830047
        作者3简介:徐丽,新疆大学建筑设计及其理论专业硕士研究生
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