我国房地产企业可持续发展存在的问题及对策

发表时间:2019/10/17   来源:《基层建设》2019年第21期   作者:冯柯
[导读] 摘要:房地产行业是我国的支柱产业,由于其在我国国民经济中的极大相关性,因此做好房地产企业可持续发展问题及其对策的研究变得极其重要。
        北京城建胜茂房地产开发有限责任公司
        摘要:房地产行业是我国的支柱产业,由于其在我国国民经济中的极大相关性,因此做好房地产企业可持续发展问题及其对策的研究变得极其重要。本文将通过对目前国内政策形势以及我国房地产企业目前的发展模式分析,并结合我国房地产企业在可持续发展方面存在的问题,对今后如何制定新的发展战略保证房地产企业的可持续发展提出了一些对策。
        关键词:房地产企业;发展模式;可持续发展;发展战略
        1 房地产企业的发展模式
        按照纵横模式区分的话,我国房地产企业的发展模式目前可从纵向和横向两个方面来探讨。
        1.1 横向发展模式
        横向发展模式既是解析同一时期不同企业的经营模式。
        1.1.1 区域化发展模式
        区域化发展是指企业在一定的地理空间区域内相互聚集彼此联系,规模不等但具有一定特色的房地产企业布局。民营企业大多以这种模式存在的,这种发展模式在沿海地区应用最为典型。如珠三角,长三角地区。
        1.1.2 专业化发展模式
        房地产企业采用这种模式经营有利于形成规模经济和有力的竞争基础,于此还有助于缓和企业在自身方面的压力,专业化是一种具有最小风险的投资策略。众所周知,万科股份有限公司是一家上市的房地产开发企业,万科的在其发展过程中也经历了战略的转型过程,即从多元化发展到专业化发展的转变,在这种新的模式下,万科的发展速度不断加快,房产开放项目逐步稳定加大,但是企业的经营风险却不断降低。
        1.1.3 多元化发展模式
        采用多元化模式发展的企业大多涉及很多行业的很多领域,其中海尔集团就是这种多元化经营的代表。在其进入房地产开发领域时具有相当明显的优势。当然,这取决于这类企业的发展特性。与海尔相类似的这些企业它们拥有的共同特点是由知识、信息、理念、经营管理机制等因素的相互作用而形成的核心能力。这也就是为什么这些企业能在进入房地产领域后具有明显优势的支持体系。
        1.2 纵向发展模式
        纵向发展就是从房地产企业发展的不同时期来分析其发展模式。
        近25年的时间里,我国房地产行业像从一个呱呱坠地的婴儿般渐变成熟,其自身已经发生了本质的变化。从我国房地产企业的发展周期来看,其发展阶段可作如下划分:
        1.2.1 初始积累阶段
        以赢利为目的,强调企业利润这是处于起步阶段的房地产企业所具有的显著特征。这时企业处于创业的初期,规模小,实力弱,大多是靠创业者本身所具有的各种资源起步,难免其主要目的就是尽快实现财富的积累。因而,利润最大化成为了企业的主要追求,从财务管理角度考虑,利润最大化往往会导致企业的短期行为。此时它不会投放太多的精力于产品开发的质量和顾客售前售后的服务质量。
        1.2.2 打造品牌阶段
        伴随房地产开发量的扩大和顾客消费趋于理性化,市场规则逐步建立。与此同时,随着原始积累的逐步完成,企业会开始考虑其自身的长远发展,制定更长期的发展目标,全面加强人才的吸收和培养,加强自身团队的建设,在逐步加强和完善企业内部经营管理制度的同时,通过一些精品开发项目逐渐打造出自己的品牌,不断满足社会各方面对不同层次产品的需求。
        1.2.3 品牌发展,上升阶段
        企业在建立自己的品牌之后会逐步的进入这一阶段。粗放式的经营和发展模式已不能帮助企业,因而一定要寻找提升品牌和能力的途径。因此,绝大数企业在从事区域化,跨区域化和追求多元一体化结合的同时,加强企业的品牌影响力建设已经刻不容缓。
        2 我国房地产企业可持续发展及对策
        2.1 房地产企业的可持续发展
        房地产企业在国民经济中具有很强的相关性,房地产行业的可持续发展是推动房地产企业可持续发展的先决条件。同时房地产是我国国民经济的支柱性产业,房地产企业的可持续发展能够有效的带动我国经济的健康稳定发展。
        2.1.1 房地产企业可持续发展的含义和特征
        首先可持续发展(Sustainable development)的概念最先是在一九七二年在斯德哥尔摩举行的联合国人类环境研讨会上正式讨论。它的含义是既满足当代人的需求,又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展。在房地产企业就是指既要考虑企业自身经营目的的实现和企业市场地位的提高,又要在企业已具有领先优势的领域和未来拓展的经营环境中始终保持持续的收益增长或稳定以及能力的提高,保证企业在一段很长的时间里立于不败之地。
        事实上这一含义包含了两个方面的内容。其一,企业要能够正确的确定自己的目标和长期发展战略,不但要担负起企业的社会责任,而且还要保持自身的生存和长远发展。其二,企业只有综合考虑社会、经济的发展环境,并且能够适应这些环境的变换,才能够保持长期的竞争优势、收获更多的利润及减少本身的经营风险。才能够为整个社会的可持续发展贡献应有的力量。
        相对于传统的房地产企业发展模式,可持续发展的特征主要表现在目标战略性、发展持续性、企业创新性、环境适应性及竞争优势性。


        2.1.2 房地产企业可持续发展的主要思路
        企业可持续发展的起点在于,要避免在可预见的将来由于效益下滑,投资项目失误,人才资源流失等因素致使企业丧失竞争能力甚至倒闭。房地产企业可持续发展的核心是使企业在不断的创新中提高其可操控性和灵活性,进一步实现发展的可持续性。
        企业的核心竞争力是决定房地产企业可持续发展的关键要素,因此,企业必须以提高自身的核心竞争力为首要目标来实现持续稳定发展。所谓房地产企业的核心竞争力既是以企业的开发能力作为基础,并通过市场营销,组织管理,战略决策以及项目运作的整合使企业在长期竞争中保持优势。
        企业核心竞争力的培养一定要注意基础建设。我国的房地产市场势必趋向理性和成熟的趋势,在这个过程中,房地产市场逐步从卖方市场做出合理的转型,因此培养自己的核心竞争力,占据市场的优势地位,才能够有效促使我国房地产企业的可持续发展。
        2.2 房地产企业可持续发展的对策
        在如今国家坚持宏观调控不动摇的条件下,企业应该合理的制定发展目标,结合资源的有效配置,确定企业的可持续发展战略。针对不同的房地产企业发展目标和企业资源,可制定如下发展战略。
        2.2.1 适应政策,加速调整
        随着我国政府及相关管理部门出台的一系列房地产市场调控政策的出台和实施,到目前为止已经起了一定的效用。因此研究政策的实施手段及发展动向,对企业制定自身战略具有很大作用。
        首先,为了促进国家宏观调控政策的全面性、整体性的实施,减少有关部门政策之间的冲突。有关管理机构应该通过不定期的检查各部门拥有信息的共享和沟通,进而加强相关部门之间的沟通协作,保证调控政策实施的一致性。其次,房地产是行业呈现一种多级相关的局面。中央政府与地方政府,地方各级政府之间,各级部门之间,政府与企业,开发商与购房者这件的利益需求不同。这就导致了对有关政策的理解和实施也会不同,因而,国家政策应该全面统筹,合理协调参与者的利益。最后,近期国务院发展研究中心市场经济研究所在《人民日报》上撰文程“保持宏观调控的底线不动摇。由于我国房地产市调控初见成效,成果仍需进一步稳固。因此,国家会着手建立房地产市场长效运营的机制。例如,健全全国房地产市场健康运营和住房保障方面的相关法律法规;改善房地产税收制度;治理和规范房地产市场秩序,建立行业标准体系;促进房地产行业的调整和重组,完善企业资质认定,促进房地产行业发展方式的实质性转变;完善住房保障制度,建立保障房建设、分配、管理、运营的规范有效的制度体系。” 因此,企业应该根据政策的调整及时的适应环境,进一步制定与政策相适应的运营措施。
        2.2.2 适应信息时代的需求
        由于互联网技术翻天覆地的发展,信息经济的浪潮已经席卷了大多数的经济实体与行业。首先,我国网络的普及率已得到大幅度提高,据统计,我国劳动人口的互联网普及率多达48.6%;整体网民的普及率已超过30%。其次,目前能够在家庭住所上网的人口比例得到大幅度提升,其比例占所有网民的85%;最后,近几年电子商务在我国得到了突飞猛进的发展。至此我们可以推出:网络因素已经在企业人力资源环境中占据了很大比重;网络销售已成为很多行业的大趋势,电子商务的普及使得房地产产品实现网络销售已成为可能;例如,在新浪,搜狐等大型门户网站已经设立房产销售的专门板块。手机,平板的应用为企业内部的沟通开辟了新的渠道;因而,房地产企业应该主动的去适应网络经济,不断的去满足信息时代的需求。例如,SOHO引进的原用于制造波音飞机的BIM系统控制了其产品在设计开发的整个环节,预防不必要的风险。
        2.2.3 专业化发展战略
        房地产开发的过程中涉及到投资、规划设计、施工管理、营销管理等复杂的活动,由于这一过程的综合性和专业性,因此需要专业化的人员来操作。但是由于过去卖方市场的性质,导致了如今房地产市场普遍缺少专业型人才。伴随着房地产市场竞争的加剧和市场的着陆,这个问题变得更加棘手。
        从另一个角度来看,专业化也表现在企业内部管理的专业化。在当前形势下,房地产企业的开发变得更加复杂化和谨慎化,因此它对人的能力的要求是相当高的,它需要人具有的专业能力,学识水平能够达到与其它工作甚至行业的水平相配合的层次。房地产企业应该酌情建立一个更加能适合当下形式经营的激励机制和约束机制,以应对房地产开发各个工作环节的要求。
        按照国际化标准的要求对房地产开发进行严格的管理,进行ISO国际标准化认证是我国房地产企业走向标准化的一个重要途径。但是,即使目前我国的大多数房地产企业还没有认识到这一认证的重要性。统计表明,我国已经通过ISO标准环认证的企业不足15%,这使得我国房地产企业在与国际企业相竞争的过程中变得十分不利,因此这一认证显得十分重要。
        结束语:
        随着经济的发展,今后房地产要想长期稳定的发展,各种领域的合作会不断的加深、加强,在资本市场、在金融机构,以及房地产企业之间的合作,还有跟我们上下游供应商的合作,这种合作会越来越紧密、越来越上一个更高的平台,这是一种趋势。另外企业还应当注意以下几方面:一是企业要非常的诚信;二是企业的管理要非常规范、透明。这样,你的合作伙伴对你才会放心,才会有信心,这样的合作,企业会越走越宽。
        参考文献:
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        [4]常青.国房地产到底该怎么办[M].浙江大学出版社,2011:02~102.
        [5]杨秀娟.析房地产业可持续发展存在的问题及对策[J].时代经贸,2007(S9):01~08
        作者简介:冯柯,1994.02,女,2016年本科毕业于中国农业大学,河南,北京,在职研究生专业:房地产经济与管理。
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