乡村振兴背景下农村集体建设用地建设租赁住房的若干思考

发表时间:2019/8/29   来源:《知识-力量》2019年10月40期   作者:饶依婧 王烨 卢扬帆
[导读] 2017年8月21日,国土部和住建部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《试点方案》)的通知,批准北京、上海等十三个城市开展利用农村集体建设用地建设租赁住房试点工作。试点工作的展开,打破了政府对土地资源长期垄断的局面,拓宽集体经济组织和农民的收入渠道,激发乡村振兴的内生活力。
(浙江海洋大学,浙江 舟山 316022)
摘要:2017年8月21日,国土部和住建部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《试点方案》)的通知,批准北京、上海等十三个城市开展利用农村集体建设用地建设租赁住房试点工作。试点工作的展开,打破了政府对土地资源长期垄断的局面,拓宽集体经济组织和农民的收入渠道,激发乡村振兴的内生活力。
关键词:农村集体建设用地;乡村振兴战略;租赁住房

 
           党的十九大指出:农业农村农民问题是关系到国计民生的根本性问题,必须始终把解决好三农问题作为全党工作的重中之重,实施乡村振兴战略。《国家乡村振兴战略规划(2018—2022年)》表示:完善农村土地利用管理政策体系,激活农村土地资源资产,保障乡村振兴用地需求。[1]早在2011年国土资源部便批准北京、上海两个城市率先尝试利用集体建设用地建设租赁性住房,在符合城市规划和相关法律的条件下利用好集体用地为农村集体经济组织和农户谋福利。为将试点的成果普及化,国土部和住建部联合印发《试点方案》,新增加十一座城市开展集体租赁住房试点工作,各试点城市制定符合当地实际的实施方案,部分地区的试点工程已取得显著的成果。为了进一步让建设集体租赁住房变成广泛惠及民生的项目,需要试点区域各级政府、各部门、部分企业、集体经济组织、农户的共同努力。
           一、鼓励试点项目申报 规范项目审批程序
           在人才引进和人员流入量比较大的北京、上海等特大城市的城乡结合部,利用农村集体建设用地开发符合市场需求的租赁房,不但可以通过释放土地红利让村集体和农户得到收益,增加租赁住房供应,满足城市发展的需要,还可以稳定过高的房价,构建租购并举的住房体系。因此,试点城市各级人民政府应当细化落实所在区域试点项目规划,鼓励符合规划条件的农村集体经济组织积极申报。同时,政府作为责任主体应该严格规范项目准入条件:在项目用地上,优先选择符合规划,具有一定配套设施和公共条件,毗邻产业园区、城乡结合部、大学园区等人口净流量较大但居住配套相对不足的区域。以杭州市为例,政府利用“三改一拆”、小城镇综合整治、“城中村”改造等方式盘活存量集体建设用地,从而用于租赁住房建设。[2]
           在审批程序上,相关部门应进行规范和优化,建立快速审批通道,探索实施并联审批。在项目提交后,应由市国土规划、建设、发展改革等多部门组成的小组进行联合审核,要求试点项目在符合《试点方案》的基础上也要符合当地实际情况,做到因村制宜。
           二、严格住房建设监管 保障租赁住房安全
           我国目前有大约1.6亿人在城镇中居住租赁房,比例达到城镇常住人口的21%。而大城市普遍存在着租赁住房供给不足、房产泡沫指数过高的现象。同时,我国住房建设在监管上存在着法律约束薄弱、制度不完善等问题。因此,严格监管住房建设,是保障租赁住房安全,农民长远收益的重要环节。各级人民政府要统筹规划,设置保障机构,明确监管主体的责任,将责任落实到详细的实施环节。为了更好地实现部门之间的协调,保证试点租赁住房建设的推进,应成立专门的联席会议机构,全面负责组织辖区内试点工作,统筹安排,将试点工作内容落到实处。[3]
           三、健全住房租赁市场 推进住房科学定价
           租赁价格是随着市场因素变化浮动的,因此要建立由供求关系确定的租赁住房价格的市场化调节制度。

首先可以由项目运营组织或联合体委托当地的房地产专业评估机构对试点租赁住房市场租赁价格进行评估,结合租赁住房供求情况和房屋的区位、户型、朝向、楼层等因素对新开发的试点租赁房项目进行估测,计算出合理的市场租赁价格,尽量做到一房一价。项目运营组织或联合体应依据住房租赁市场、租赁住房供求状况的变化、周边配套设施配备情况,与承租人进行协商,定期对租赁价格进行动态调整。其次,建立健全集体租赁住房项目用地信息发布平台,运用大数据手段,积极开展“互联网+租赁”服务,提供动态的、多样化的动态信息,保障合法权益,促进租赁市场健康发展。
           四、完善收入分配机制 维护农民集体利益
           农村集体经济组织想要通过收取集体租赁住房的租金,以获取长期稳定的经营收益,提高农民参与项目建设的积极性,必须把农民的合法权益放在首要地位,完善收入分配机制,避免后期产生纠纷问题。
           集体租赁房建设大多借助于资本的力量,如何分配其收益成为一个不小的挑战。目前大多的项目缺乏合理的收入分配标准和收益分配机制。如何让农民从集体土地上获得更高的收益,而不是沦为资本的利益,则需要充分考量。若租赁住房由集体经济组织与投资主体合作建设运营,其收益按合作协议确定的方式分配;若由集体经济组织自行投资,其收益归集体经济组织所有。总收益需纳入账内核算,履行民主程序,定期公布账目。同时将收益用于发展壮大集体经济,扶持脱贫攻坚,推动乡村振兴。
           五、因地制宜开展试点 建立便捷沟通机制
           盘活农村集体建设用地在实施过程中,相关法律法规有待完善,投资周期长导致融资困难,存在一定的市场经营风险。各试点城市需因地制宜,将《试点方案》逐条细化,根据每一阶段的落实反馈情况调整和补充方案。试点城市之间应该建立沟通机制,强化协作交流,新增试点城市可以向早期试点成功的城市吸取经验。新增试点城市积极向有项目建设监管经验的城市“取经”可以加快新项目的落地速度。集体组织之间也可以进行对接,通过及时沟通交流,防范普遍出现的关于融资、建设、监管和利益分配上的问题。
           为了向市场提供符合标准的优质住房,还应该注意三方面的问题:第一,应强化监管体系,杜绝违章建设或小产权房的出现。第二,政府部门应当给予有项目申请意愿的集体组织一定的选址帮助。第三,集体土地建租赁房,会增加大城市郊区农村户口的价值,使当地农民能够长期享受土地带来的收益,为了保障好农户的利益,应严格规范界定集体成员,避免已经离开农村、不再依赖农村土地的人分享现有集体成员的权利,避免少数人侵占农民的利益。
           六、小结
           农村集体租赁住房建设是推动乡村振兴战略的重要举措,体现我党对城乡关系变化的深刻认识,以及城乡发展规律的精准把握。[4]集体租赁住房在全国各地展开,将会惠及更多的农村集体和农户,促进城乡关系从“城乡二元”到“城乡统筹”、“城乡一体”,最终到“城乡融合”的根本转变。落实好农村集体租赁住房建设工作,将会不断激发乡村振兴内生活力。
参考文献
[1]中共中央国务院印发《乡村振兴战略规划(2018—2022年)》[N].人民日报,2018-09-27(001).
[2]土流网,杭州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案
[EB/OL].https://www.tuliu.com/read-72377.html
[3]北京市人民政府网,《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见市规划》国土发〔2017〕376号[EB/OL].www.beijing.gov.com
[4]苏庆国,彭文民,郑丽果.乡村振兴战略下的城乡融合发展[J].管理观察,2018(26):91-92.
 
 
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