房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策

发表时间:2019/8/16   来源:《防护工程》2019年10期   作者:谷威
[导读] 为企业今后的发展提供源源不断的助力,使企业在当前复杂的社会环境下,能够实现长远、持续的发展。

恒大地产集团天津有限公司  天津市  300000
        摘要:随着我国房地产行业蓬勃发展,国家对房地产行业的调控力度加大,加上大型房地产集团的不断涌现,房地产行业的利润空间也随之缩减了很多。房地产开发项目的成本控制对项目的整体利润意义重大。所以做好项目成本管理控制工作,才能将房地产的总成本和单位成本降低,从而增加企业的经济效益,为企业今后的发展提供源源不断的助力,使企业在当前复杂的社会环境下,能够实现长远、持续的发展。
        关键词:房地产开发企业;成本管理;问题;对策
       
       
1导言
        若能将房地产开发企业建筑成本管理控制方面的研究工作落实到位,可增加这类企业的经济效益,为房地产开发企业的科学发展提供支持,增加其经营活动开展中的竞争优势。因此,在房地产开发企业建筑方面的作业计划实施中,应关注其建筑成本的科学控制,强化这方面的控制意识,促使相关建筑建设过程中产生的成本费用能够处于可控范围内。
        2房地产开发企业成本管理中存在的问题
        2.1合同及项目管理疏漏,使工程合同的执行进度难以及时跟踪
        大量的合同签订是房地产开发企业司空见惯的现象,但是涉及合同的具体条款却显得比较复杂,因此,有关收付款项方面的计算与审核难度都比较大,尤其是在项目规模大、工期长的情况下,合同涉及的内容十分复杂。不仅如此,在具体的合同执行过程中,还会发生各种临时变更合同的情形,而合同修改涉及内容很多,就会令房地产开发企业对合同的执行进度难以实施准确及时的管理,而因管理疏漏引致不可预见因素的出现使得控制成本加大。房地产开发企业不可避免的会受到很多不可预测因素(包括自然环境因素)的影响,如不可预见的自然灾害、与预先的勘察报告有明显差异的地质条件等,诸多人为难以控制的因素,都会使房地产开发项目在实际开发运行过程的成本有一定增加。
        2.2成本核算缺乏科学性
        一些企业代建政府投资的项目,主体是基础设施和公建项目,时间紧、标准高、社会影响程度大,由于这些企业也同时开发多个项目,进而需要按项目分别核算,但是,如果这些企业成本核算过于简单,简单随意计入其他项目,不直接反映企业的实际成本。比如,有企业帮助政府代建经济适用房,设法把账面做成亏损,认为经济适用房、动迁房等项目反正是亏损,由政府承担,索性就多亏点。从采购到施工存在着各种资源浪费。另外,传统房地产成本控制重点都放在工程造价上,忽视了项目的全局性,全过程成本控制显得非常薄弱。最后,房地产项目大多需要向银行贷款,有些企业出于自身利益的考虑,将银行利息直接作为期间费用,而不是按会计制度的规定进行资本化,这样造成:一是企业暂时少交所得税,存在纳税风险;二是账面成本不实。
        2.3其它方面的存在问题
        在对房地产开发企业建筑成本进行控制时,也需要关注这些方面的存在问题:由于对创新理念运用不足,且对与时俱进的发展要求考虑不充分,导致建筑成本控制方面的绩效考核机制缺乏适用性,影响着相关人员的工作积极性;基于建筑方面的成本控制,因房地产开发企业的某些人员信息化素质不高、专业能力不足,使得信息技术在建筑成本控制中的应用优势发挥不充分,导致其控制方面的信息化水平降低,且成本控制方式不够丰富;部分房地产开发企业在建筑项目竣工后由于对其成本方面缺乏必要的评估与控制,相应的工作开展不及时,也会影响房地产建筑项目的成本控制效果。



        3房地产开发企业成本管理控制对策分析
        3.1完善成本管理体制系统性
        成本管理应作为企业内部管理的一项重要工作,企业要针对自身发展战略,借鉴相应成本管理经验,制定一套适用于自身的成本管理体系,并对所有业务,包括项目施工、融资管理、土地购买等都具有适用性。其次,企业要明确自身的业务范围,将所有的业务成本管理工作汇总,形成一个完整的成本管理控制系统,进而有效地实现成本合理控制。在此基础上,房地产企业可以明确所有业务的发展目标。第三,房地产企业的成本管理的模式需要完善,可以组建专门从事成本管理监督的委员会,以监督、协调企业内部各部门之间的成本管理和交流工作,巩固成本管理的作用。
        3.2加强成本管理工作前期的规划与设计
        房地产企业在拿到项目时,不应急于选择工作方案,而要先通过从建筑原材料的采购、施工单位的选择以及施工日期的确定等方面来考虑选择适合的方案,对整个项目工程实行有效控制,尽量在施工前期就做好施工计划和整个项目的前期规划与设计,提前做好各项预算工作,避免后期因为种种主观因素导致计划变更,减少因此带来的资金损失。另外,房地产企业还可以从施工的技术上出发,在做好施工方案的基础上,提高新材料与新技术的应用,在保障建筑安全的基础上,实现成本的有效降低。
        3.3实行作业成本法
        作业成本法是以作业为媒介,以成本对象(产品、服务、客户等)消耗作业、作业消耗资源为理论原则,确定成本原因,把成本资源归纳总结到作业上,再将所产生的作业成本又归集到相应的成本对象上,以此来实现间接费用和辅助费用的合理分配,解决传统成本核算无法分配间接费用和辅助费用的问题,目的是计算出更加及时、准确、真实的成本对象。作业成本法将成本的计算范围加大,从而使计算出来的成本更加真实、准确。作业成本法给企业带来了更加完善的信息,因此收获了广泛的赞誉。作业成本管理是以企业对作业链的分解作为依据,对作业中心进行划分,制定出合理的标准,将实际工作中所产生的成本进行核算,并将其与标准成本进行比较,确定相应的改进措施,使企业的作业链更加优化。
        3.4成本控制和电算信息化密切结合
        实践证明,在房地产开发过程中,成本控制会计电算化业务急需进入企业运行环节,这也是房地产开发企业实行成本控制必须予以重视的环节。目前ERP成本管理系统已经广泛应用于房地产开发企业,在ERP成本管理系统运用过程中,需按房地产开发项目的成本标准对支出实施严格的调控,ERP成本管理系统能及时对超过成本标准的消耗实施跟踪,并及时提醒企业决策方纠正偏差,使项目投资成本及时得到控制;ERP成本管理系统还有利于企业决策方对实施项目定期进行分析、考核,在此基础上,研究和发现进一步降低成本的有效途径与环节,以更大限度的实施成本控制,提升房地产开发企业的经济效益。
        3.5平衡成本与工程质量
        成本控制问题固然重要,但是成本控制的前提是房地产公司的建设项目具有安全性。房地产公司不能因为成本低控制而选择降低质量的方式来开展项目,否则将存极大的安全隐患。房地产税对于成本以及工程质量应有一个规范的标准,要在兼顾造价成本的同时做到质量保证,因此,房地产公司要在项目期初进行仔细研究,可以咨询相关专业人员以及借鉴其他优秀房地产公司的做法。以找到有效的方法来帮助企业解决平衡成本与工程质量的问题。
        4结束语
        综上所述,对于房地产开发企业而言,如何实现目标成本管理的有效性始终是自身发展过程中的需要重点做好的环节,目标成本管理水平如何,将直接影响到房地产企业的综合效益、市场竞争力,也因此,房地产开发企业必须强化目标成本管理,扎实做好目标成本管理工作,为自身在市场化背景下的稳健发展提供坚实支撑。
        参考文献:
        [1]赵向前.房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].门窗,2015(02):134+136.
        [2]刘良娣.房地产企业成本管理中的问题与对策研究[J].知识经济,2017(02):108-109.
        [3]杨晓.房地产企业成本管理中的问题与对策研究[J].绿色环保建材,2017(07):19.

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