房地产开发降本增效操作要点探索

发表时间:2019/6/25   来源:《防护工程》2019年第6期   作者:张鹏
[导读] 成本管控和经营创效贯穿于项目管理全过程,在项目总收入一定的前提下。
中国铁建投资集团有限公司  北京  100071
  摘要:房地产开发属于资金密集型行业,资金投入量巨大。同时,由于项目开发周期较长,各种审批手续繁多,加之国家宏观调控日益密集,房地产行业已经由过去依靠地价、房价暴涨、行业监管政策不完善、买卖双方信息不对称等粗放型、暴利型发展阶段到资源集约型、成本精细化、利润合理化方向发展。本文从房地产项目在设计、招投标、施工、竣工结算阶段的成本管控关键点及房地产开发经营创效提出了具体的思路。
  关键词:房地产开发;降本增效;操作要点;
  
  
  引言:成本管控和经营创效贯穿于项目管理全过程,在项目总收入一定的前提下,要想提高利润,必须尽可能降低项目成本;但项目成本也不能无限制降低,否则难以保证工程质量、进度等其他目标实现。因此,在项目成本降到一定的程度时,要想进一步提高项目利润,必须想办法提高项目总收入,才能为项目创造最大化效益。
  1.成本控制方面,应着重做好以下几个方面的工作:
  1.1设计阶段的成本控制
  众所周知,设计阶段对工程造价的影响非常大。据相关资料统计,设计阶段能决定项目60%-80%左右的成本。因此加强设计阶段的成本控制,确定合理的设计方案、成熟的施工方案,减少在施工阶段重大设计变更和方案调整的发生,对有效控制工程成本将起到至关重要的作用。重点做好以下工作:
  1.1.1规划设计阶段:(1)通过不同类型的楼型、户型搭配,最大限度的用足规划部门批复的容积率指标,增加项目可售面积,避免容积率指标浪费。同时,产品搭配也更加丰富,便于满足不同类型的客户需求,利于后期销售去化;(2)除对成本和售价不敏感的高档小区外,一般商住项目外立面选型避免圆弧形、三角形、倒锥形等特殊性结构和花架等无用的纯装饰性结构设计,这些结构设计会大幅增加施工难度,延长施工工期,也会增加施工成本;(3)做好基础选型,尽量避免基坑大开挖,减少大量土方外运和土方回填,同时也缩短了地下室施工工期。合理选择基坑支护方案、在保证安全的前提下,尽可能节约大面积基坑支护费用。可根据地质勘察报告让设计单位提供2种以上基础设计形式,建设单位组织相关专家结合结构安全、施工工期、成本支出综合考虑后选择基础形式;(4)根据项目的档次合理选择外墙装饰方案。一般来说,外墙干挂石材成本高于外墙砖,外墙砖成本高于真石漆,真石漆成本高于佛碳漆,佛碳漆成本高于普通外墙漆。但观感档次和耐久性呈递减趋势。因此,应根据项目整体定位结合施工成本合理选择外墙装饰方案。(5)合理确定车位配比,尽量减少地下室面积。根据测算,全国大部分城市地下车位销售价格基本处于保本或微利水平,只有少部分城市地下车位售价能实现盈利,但此项测算基于的前提是车位销售率达到100%。根据对某房地产公司65个项目抽样调查的结果,在项目交付使用一年后,地下车位销售率低于30%有21个项目,23个项目的销售率在30%-60%之间,只有6个项目的地下车位销售率高于90%,大部分项目销售率远低于车位保本销售率。同时,1-2万平米的地下室施工工期一般在2-5个月,商品房预售条件一般要求形象进度至少达到±0.000,大面积的地下车库会大幅增加施工工期,延长资金平衡时间,增加财务费用支出,进而影响整个项目的利润指标。因此,应尽量减少地下车位配比,但根据中华人民共和国住房和城乡建设部2017年2月1日起实施的《城市停车规划规范》(GB/T51149-2016),规划人口规模大于50万人的城市普通商品房配建机动车停车位指标可采取1车位/户。许多城市的规划部门的车位最低配建要求甚至高于国家标准。因此,在车位规划时,总量满足最低配建要求即可。同时,可适当搭配地上车位,保证地下室面积应控制在计容面积的20%左右,最高不宜超过30%,可有效降低总体成本。(6)严格控制人防地下室配建面积。人防地下室造价较普通地下室高出300-500元/㎡。同时,人防地下室的设计须省级人防部门专项审批,施工过程也需要省级人防部门多次验收,严重影响施工工期,且人防地下室的产权归国家人防办所有,建设单位建成后需将产权无偿移交,无法通过出售收回投资,只能在办理《人民防空工程平时使用证》后以租赁的方式弥补运营成本。

因此,对于允许交纳人防易地建设费的城市,应优先选择交纳人防易地建设费来取代配建人防地下室,对于必须配建人防地下室的城市,应满足最低标准配建即可。例如:北京市民防局2016年6月28日颁布的《北京市民防局关于修订<结合建设项目配建人防工程面积指标计算规则(试行)>并继续试行的通知》规定:容积率为1.0<r≤2.0的二类居住用地人防配建面积不小于地上建筑面积的9%,容积率 r>2.0的二类居住用地人防配建面积不小于地上建筑面积的11%。
  1.1.2施工图设计阶段:(1)明确设计范围。在与设计单位签订设计合同时,明确具体设计范围,特别是室外景观、智能化、车库出入口钢结构、消防、各种门窗等专业工程的设计均应在总体设计合同内,避免再由别的专业公司另行深化设计造成设计费用增加。也能避免各专业衔接不紧引起的预埋件后埋、安装工程与土建结构设计不吻合而造成的返工。另外,工程一开工即协调水、电、气、暖等配套建设部门审核出具最终的配套施工图纸,避免因配套图纸不能及时提供,造成安装预留预埋不完善引起后期土建重新开洞、封堵、电梯调试、验收要另外拉接临时电从而增加工程成本。(2)施工图设计合同中应明确限额设计要求,以保证设计的经济性。限额设计指标应根据层高、结构形式、抗震设防烈度等区别设定,且至少应包含不同部位单位面积钢筋、混凝土含量指标。除此之外,还可约定二次结构砌筑含量、墙地比、窗地比、电梯服务面积、变配电用电负荷、最小柱距、地下室单车位面积、室内水电工程配管配线含量、景观工程软硬景配比、景观乔木的胸径、冠幅、灌木的株距、地被与绿化面积的占比等。常见形式住宅限额设计钢筋、混凝土含量指标如下:
  
  1.2.招投标阶段的成本控制
  1.2.1对于施工总承包、勘察、设计、监理等主要服务单位,通过公开招投标择优选择协作单位,在保证质量和进度的前提下实现项目的成本控制目标。通过公开招投标,在确保施工企业获得合理利润以及保证施工质量的前提下,通过充分的市场竞争获得合理低价。
  1.2.2对于合同金额不大的专业分包工程在充分的市场调查的基础上,通过邀请招标的方式向三个以上的单位发出投标邀请书。邀请招标在保证较为充分的市场竞争的情况下,也节约了招标的时间。
  1.3 项目实施阶段的成本的控制
  在工程施工阶段,主要从以下几个方面着手:(1)严审工程计量支付,重点关注清单与定额计价工程量计算规则的差额,已包含在清单计价规范内的工作不得重复列项单独计量。例如:清单挖方工程量不计算工作面和放坡额外增加的土方量,而应该以垫层尺寸计算净挖方量;弃土外运工程量应为扣除土方回填之后的余土量;锚杆支护按m综合了钻孔、压浆、锚杆制作、安装等工作内容。(2)规范隐蔽工程验收程序:隐蔽工程的工程量多部门共同验收确认。(3)加强设计变更、签证的管理,严格审批流程和权限,加强变更价款管理,并制定变更签证率考核指标,将合同外费用控制在合理范围内;(4)加强对施工单位的施工组织设计的审核,避免施工方案调整引起的费用增加。
  1.4 结算阶段的成本控制
  为更仔细地做好审价结算,公司与造价咨询公司签订协议时,要求造价工程师长期驻守现场,施工过程中及时收集相关资料,尤其是隐蔽工程资料。结算工作的造价咨询公司采取较低的固定费用,加审减费用的百分比收取奖励的模式,充分调动咨询公司的积极性。
  2.经营创效方面,可以从以下方面考虑:
  2.1重视车位优化,增加可售产品数量。按照《车库建筑设计规范》(JGJ 100-2015),一般微型车尺寸为1.6*3.8m,小型车尺寸为1.8*4.8m,规范要求停车后车或车与墙间距为不小于横向0.6m,纵向0.5m。因此,理论来说,微型车位最小尺寸2.2*4.3m,小型车位2.4*5.3m。但一般设计单位统一按照小型车标准来设计地下车位及行车道、回转半径等。因此,可通过后期设计优化,对长度够一个小型车位,宽度略小于两个小型车位的或宽度够一个小型车位,长度略小于两个小型车位的地方优化为两个微型车位,一般总体可优化增加30%-35%的车位数量。假如小型车位售价为15万元,微型车位一般为10-12万左右。通过车位优化,在基本不增加成本的情况下,可大幅增加销售收入。
  2.2重视商品房面积测绘工作,可在不增加项目成本的前提下大幅提高项目的净利润,提升创效水平。许多项目不重视面积测绘工作,完全依赖于测绘公司出具的测绘报告,有些项目终测面积比预测面积减少较多,交房后还需要大面积给购房人退款,造成项目效益流失。由于每个人对面积及公摊计算规则的理解及掌握略有不同,因此不同人对同一项目的面积计算结果一般不同。根据房产测量规范GB/T17986:对于三级精度的面积测绘允许误差为0.08S-2+0.006S。假设项目总体量为100万㎡,则测量允许误差为±6080㎡。假设售价为10000元/㎡,那么项目可在不违反规范、不改变施工图纸、不增加建筑成本的前提下,二者的最大利润差额为12160万元。
  3.结言
  近年来随着我国在房地产行业实施了不动产登记、推行房产税等宏观调控政策,特别是十九大报告中明确提出了"房子是用来住的,不是用来炒的"的定位,给房地产企业的生存发展带来了巨大压力。房地产开发企业必须一方面严控项目成本,另一方面,想办法提高可售产品的总收入,才能保证利润最大化,在激烈的市场竞争中立于不败之地。
  参考文献:
  [1]高杰:试析房地产企业成本管控存在问题及对策
  [2]孙士学:房地产项目成本控制研究--以诚基项目为例
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