还在为房租而打工吗?——来自重庆市与深圳市房价数据对比

发表时间:2019/4/9   来源:《信息技术时代》2018年7期   作者:杜鹏霞
[导读] :在党的十九大报告中,习近平总书记再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。在过去十多年中,房价快速上涨背后的主要推动因素是不断飙升的土地价格,本文主要主要
(山西财经大学经济学院,山西 太原 030000)
摘要:在党的十九大报告中,习近平总书记再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。在过去十多年中,房价快速上涨背后的主要推动因素是不断飙升的土地价格,本文主要主要通过对比重庆和深圳这两个地区,同为一线城市,但其房价却相差甚远。并研究其成因,探究平稳我国房地产市场的相关政策建议,保证房地产市场的长期稳定发展。
关键词:重庆;深圳;房地产市场;房价
        一、我国目前的房地产市场
        我国从1998年住房制度改革以来,房地产市场得到快速发展,房地产供求数量和关系变化巨大。然而,随着房地产市场的不断繁荣,也暴露出很多问题,最明显的是房价的大幅上涨。时至今日,已经形成体量巨大,结构复杂的房地产市场。尤其是从2008年到2018年,是中国楼市翻天覆地变化的10年,也是楼市高速发展的10年。
        截止2018年5月1日,纵观我国部分主要城市的房价,排名前三位的仍然是北京、上海、深圳。这些地区的房价在近些年呈现持续上涨的态势,均价已经升到5万元每平方米左右,而且在房价排名前30的城市中,19个一线城市占了13个。但是在新一线城市中排名第三的城市——重庆,其房价却一只独秀,均价仅为7364 元每平方米,而其他大部分一线城市的房价均在10000元每平方米以上。
        二、深圳市的“高增长”与“高房价”之状
        深圳市,是我国的四大一线城市之一,是全国性的经济中心和国际化城市。也是中国改革开放以后的第一个经济特区,虽然只经历了短短的30年的发展,但却创造了举世瞩目的“深圳速度”,2018年4月26日,深圳排名在2018中国城市商业魅力榜一线城市排名第三。深圳这个城市,有着开放包容的环境,造就着一个又一个商业奇迹,也不断地被年轻人视为“梦想的天堂”,每年都会有数以万计的年轻人来到这座城市,期待着梦想的开花。但是随着经济的超越式发展,深圳的年轻人也面临着同北京上海等中心城市的压力,需要直面“不可承受的之痛”——高房价。而其房价之高,主要由于以下几个方面:
        1. 开发商的市场操控。长期以来我国房产市场一直都是卖方市场, 深圳尤甚。同时, 对一个特定区域的房价而言, 开发商是完全的价格制定者, 而购房者则是完全的价格接受者。而且开发商之间可能会形成价格联盟或集体行动, 进而操纵市场价格。
        2. 房产商“刚性利润线”。开发成本增加也是房价上涨的原因之一, 但这是正常的市场反映。成本增加首先反映在地价水平上, 住宅用地出让价屡创新高, 不仅加大开发成本, 还常成为相关片区市场房价走势的参照,地价飙升又直接导致房价飙升。
        3.独特的人口结构。深圳不断发展,不但具有邻近港澳的优势区位,吸引着大量的年轻人来到这个城市,新移民人口高达 90%。深圳的这些客观优势也是支撑其房价居高不下的重要因素。特殊的人口结构,使得深圳适龄购房人群占比达到 50. 8%,这种特殊的人口结构决定了深圳住房需求不容小觑,而存量住房的供应又相对不足,造成房价的爆发。
        三、重庆市的“高增长”与“低房价”之谜
        重庆作为我国的四大直辖市之一,经济增速连续多年保持全国领先。随着我国经济增长逐渐步入降档降速、转型升级的“新常态”,全国经济增速开始放缓,但在大的宏观形势下,重庆经济放缓的节奏明显慢于国内其他地区,在过去的2017年全国经济增速排名第一。
        虽然重庆近三年 GDP增速位列全国第一,但是和北上广等城市飙升的房价不同,重庆的房价一直保持在一个合理的区间,增速平稳而且也鲜有人去重庆炒房。

究其原因,重庆房价低的原因主要是供给,而不是需求支撑,而且与其他一些一线城市房地产市场的大量的投机性需求不同,重庆住房市场的原动力为自住型需求。
        1.良性循环的土地储备制度。早在2002 年,重庆市便建立起政府主导型的土地储备制度。将农村闲置的宅基地、废弃的乡镇企业用地和集体建设用地进行复垦,这样在确保耕地总量不减少的情况下可以持续增加建设用地规模,从而不断释放土地提供条件。重庆的土地供应制度为房价稳定贡献了重要力量。
        2.政府宏观的住房供给调控。重庆市相关行政主管部门通过调整审批、建设进度,将房地产投资始终维持在固定资产投资的 25%左右,城市人均住房面积维持在 30 平方米左右,实行盯住“指标制”的住房供给调控,如果房地产市场这两项指标过高,行政主管部门的审批和建设进度均会有所放缓,实施分类调控。
        3.多中心、分散化的“产城融合”城市发展模式。一是多中心、组团化的城市发展格局,在内部形成相对独立的新区或者城镇集群,相应建立公租房小区增加人流、加快发展。稳定居民的房价变动预期,平抑了主城区总体房价上涨幅度。二是“产城融合”的协调发展模式,可以不断分流都市核心区域住房需求。
        四、“重庆模式”为我国房地产市场良性循环开辟新模式。
        面对中国快速上涨的房价,值得我们深思的是这一现象背后的推动因素,除去开发商的利润,新建楼盘的价格成本主要来自建造成本与土地使用成本。对此,可以借鉴“重庆模式”,为我国房地产市场良性循环开辟新模式。
        1.完善中国的房地产税收体系.改革住房保障制度。我国未来的政策调控,可以借鉴如美国、新加坡等住房市场的成熟经验,建立及完善中国的房地产税收体系,并开拓更多稳定收益型的房地产投融资渠道,如房地产投资信托基金、资产证券化等,来保证中国房地产市场的长期稳定发展。
        2.政府法律、经济和行政三类手段来实现房地产市场平稳运行。法律手段主要在于规范和维护正常的市场秩序, 确保市场机制发挥作用。为此, 主要是依法严厉打击房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场秩序等行为。而政府的经济职能和行政职能往往与法律手段相互渗透、融合。
        3.健全我国租赁市场发展.我国房地产市场化经历了整整 20 年的发展,由于城市化的快速发展与产业的积聚效应,我国房地产市场供给端“轻租重售”、需求端“轻租重购”的特征明显,住房租赁市场发展严重滞后。可以对城市人口规模的预测,定量提出一定期间全市租赁住房供应目标,将有能力充分满足新增住房需求。
        4.控制被动性购房需求。城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求。控制城市房屋拆迁规模和速度,严格控制被动型住房需求过快增长,进一步整顿和规范房地产市场秩序。积极引导公众确立正确的购房观念,避免人们非理性、投资性、甚至是投机性购房助推房价的攀升。
        结论:
        由于中国房地产市场是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分,伴随中国城市化和现代化进程,房地产市场发展前景广阔,其潜在需求之大,在世界上是绝无仅有的,特别是住宅建设,已成为带动中国经济发展的新的增长点。因此,房地产市场的发展状况与国民经济的发展休戚相关,其良性健康发展对推动国民经济持续稳定发展具有重要意义。“重庆模式”对其他城市有着借鉴性意义。希望“重庆模式”能在结合当地实际情况后,运用到更多城市中,希望每一个努力奋斗的人都能拥有自己的住房。
参考文献
[1]姜望成. 重庆市土地供应影响房价的实证研究[D].辽宁大学,2017.
[2]邓永恒.中国房地产市场风险:现状与未来[J].清华金融评论,2017(02):45-48.
[3]陈飞.深圳房价怎么了?[J].商业文化,2015(20):54-57.

 

 
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