论农村产权交易市场

发表时间:2019/4/4   来源:《知识-力量》2019年7月上   作者:殷文娟
[导读] 随着各地农村产权交易所的相继建立,我国的农村产权交易市场日益发展。本文对现行农村产权交易市场的基本内容,包括相关概念、发展历史、发展现状进行了阐述,指出其存在诸如农村产权残缺不全、确权进程缓慢、农民流转交易积极性不高、政府市场职能混淆等一系列的问题。提出了完善法律法规、加快确权办证进程、打破城乡二元体制、厘清政府和市场职能等解决方案。 关键词
(四川大学法学院,成都 610207)
摘要:随着各地农村产权交易所的相继建立,我国的农村产权交易市场日益发展。本文对现行农村产权交易市场的基本内容,包括相关概念、发展历史、发展现状进行了阐述,指出其存在诸如农村产权残缺不全、确权进程缓慢、农民流转交易积极性不高、政府市场职能混淆等一系列的问题。提出了完善法律法规、加快确权办证进程、打破城乡二元体制、厘清政府和市场职能等解决方案。
关键词:农村产权;农村产权交易市场;确权办证

 
        一、农村产权交易市场的基本说明
        (一)农村产权交易市场的概念
        农村产权的交易主要包括信息传播、资产评估、组织交易、签约、交付等环节。农村产权交易市场顾名思义,是为引导农民将土地经营权等产权在一个规范的平台上流转交易而形成的市场。农村产权流转交易市场是为各类农村产权依法流转交易提供服务的平台。
        (二)农村产权交易市场的历史发展
        2008年10月13日,成都农村产权交易所成立,这是全国首个农村产权流转综合服务平台。2009年4月30日,发展定位为立足武汉、辐射全省的武汉农村综合产权交易所正式成立。其他包括北京、天津、安徽、浙江、上海、河北等地的综合性农村产权交易所陆续成立。各地陆续建立起农村产权交易所,农村产权交易市场因此快速发展。
        (三)农村产权交易市场的发展现状
        1.交易品种
        农村产权的种类较多,现阶段各农村产权交易市场所交易的主要包括:农村土地承包经营权、林权、四荒地使用权;其他还包括农村集体经营性资产、小型水利设施使用权等等。虽然各交易所的交易种类繁多,但实际交易的产权种类却是少数,有的农村产权至今未有过交易记录。
        2.交易规则和交易流程
        各地的农村产权交易所制定有自己的交易规则,对市场运行、中介行为、服务规范等做出了规定。例如,成都农村产权交易所就有《林权市场交易规则(试行)》、《成都市集体建设用地使用权交易规则(试行) 》。
        农村产权的交易有一套复杂的流程,当然各地的产权交易所的具体交易流程亦存在些许的不同。例如,在成都农村产权交易所的流程是从委托申请开始,到形式审查、产权查档确认权属、选择交易的方式、发布交易信息、招揽受让人、组织双方进行交易、达成意向签订合同、费用收取、结算交割、再到最后出具鉴证书,一个交易才算结束。
        3.取得的成效
        农村产权交易市场的兴起,让农村集体各类要素进入市场,参与市场交换,使资源能够流向收益高的地方,资源配置更优化。农村产权交易逐渐由原来的国家主导转为市场主导,促进了农村产权的自由流动、优化组合,实现价值效能最大化。
        农村产权交易市场的建立使得农民可以将自己的相关产权通过出租、出让等交易,拓宽了农民的增收渠道。现代农业发展资源通过产权交易市场集中,更容易形成专业化、集约化,使经营性收入增加。
        二、农村产权交易市场存在的问题
        (一)农村产权残缺不全
        产权的重点在于各项权能,包括占有、使用、收益、处分等,而由于目前的法律制度相关规定,导致农村产权各项权能在实践中的落空。主要表现在:
        1.集体土地所有权权能残缺
        根据《土地管理法》,只能使用国有土地进行建设;而农村集体所有的土地只能用于少数与集体利益相关的项目,农村集体的土地没有自由的在市场上进行交易处分的权利。农地要用于城市建设,必须先改变它的性质,变集体所有为国家所有。所以,农村土地实际上并不具有真正意义上的排他性,集体土地的所有权、收益权等,均受到国家的干涉,而事实上不拥有完整的权能。
        2.土地承包经营权权能残缺
        其一,根据《物权法》和《担保法》,土地承包经营权不能抵押。只有以特定的形式,比如说招标、拍卖等取得的荒地等土地承包经营权才允许抵押融资。
        其二,流转的用途和对象有着严格的限制。流转后不能改变土地的所有权和土地的用途,只能用于农业生产。在流转对象上,成员享有优先的承包权,并且必须经过严格的法律程序。
        (二)农村确权进程缓慢
        1.历史习惯问题。由于上个世纪即开始在农村实行承包责任制,第一次发包距今经过了几十年,无法找到确切的发包范围以及依据,农村长期以来,仅仅是依靠习惯确定权利边界,造成产权界限不明、产权权属状况复杂。
        2.农村确权登记意识薄弱。中国数千年的小农经济已经根深蒂固,农村自发形成一套生存规则。对于自身权利的认定也是依靠共识,对认定自己产权的证件不够重视。但是产权确权需要的手续、证件繁多,证件不全现象普遍;更有甚者,无法改变自己的观念,对国家的确权登记工作表示不理解,进而产生抵触情绪。
        3.农村产权范围广,涉及的人口众多。现阶段中国依然是农民较多,农村范围广泛。在全国推行确权,必然耗时较长,进程缓慢。
        4.制度层面的障碍。

法律法规未对农村产权的确权有完整明确的程序规定,现行的《不动产登记暂行条例》比较宽泛,而其它有关登记的规定则散见于各种法律、法规、规章等,没有统一的规则,目前主要是依据政策规定;另外确权登记机关也不明确,根据相关规定,乡级或县级以上的人民政府才可以确权,现实中多数是临时组成的确权小组进行确权工作,这些小组的成员多数没有测绘等资格,并且没有受过与此相关的专业教育。
        (三)农民流转积极性不高
        虽然说各地的农村产权交易市场已经逐步建立发展,但是通过交易数据可以看出,交易的数量和农村产权的总量相较而言偏低,农民的反响并不积极。这主要是因为:
        1.市场价格偏低。目前农村产权的流转相对来说价格比较低,比如土地承包经营权的流转价格大约是500元/年/亩,林权的流转价格大约32元/年/亩。对比于国有土地出让金,农村产权的价格严重偏低。
        2.对农民的保障不足。农村产权作为一项重要的生产资料,是广大农民赖以生存发展的基础。在目前对农民的保障不足的情况下,农民会担忧如果将农村产权流转出去,在城市没有获得足够的工作、生活机会,将会无家可归,无法保障生活。
        (四)政府和市场界限不清
        目前的农村产权交易市场主要是以各地的农村产权交易所的形式存在,多数的农村产权交易所的出现都不是市场自发形成的,而是政府行政力量发挥的结果。上文已经分析过具有代表性的农村产权交易所的法律性质。它们基本上是由各地的政府出资组建,并由政府部门管理的企业法人或者事业法人,行政色彩浓厚,可以说行政力量在农村产权交易市场的发展中发挥着主导作用。
        1.市场定位不清。农村产权交易所多数是采取的公司制,采取公司化的运作方式。但是公司的核心目的是盈利,而政府对农村产权交易市场的定位是非盈利的公益性服务机构,实际运行也是政府主导,这与现代公司制的核心相冲突。
        2.农村产权交易所的业务混乱。农村产权交易所虽说大多是企业法人,但是却更多的执行着国家的行政命令。各农村产权交易所的业务范围实际上包含了部分政府的职能和市场的功能。
        三、完善农村产权交易市场的建议
        (一)完善有关法律法规 提供制度保障
        1.完善农村产权权能。放宽集体土地的使用范围,修订《土地管理法》,使集体土地和国有土地出于同等地位。拓宽土地承包经营权的交易。对《物权法》、《担保法》作出修改,允许土地承包经营权以抵押、继承等方式流转。
        2.完善交易规范。制定符合现阶段国情的《农村产权交易法》,对产权交易的主体、流转原则、形式、程序等一系列问题做出规定。另外,对《物权法》等法律法规进行修改并且配以相应的行政法规、规章,确保农村产权交易在法律上有根据,增强可操作性。
        (二)加快确权办证进程 夯实交易基础
        1.充分尊重农民的习惯。深入农户进行调查、对照,再辅之以实地的测量。对于农户已经达成共识,没有争议的部分予以确认并以公告的形式确定确实不存在争议。
        2.加强宣传教育,增强权利意识。在进行确权登记之前和对农民进行调查时通过例如说讲现实中案例、法律法规规定和国家政策等形式,普及权利观念。也可以通过讲座、播放宣传教育片等形式来进行宣传引导。
        3.完善确权程序,加强人才队伍建设。制定一部针对农村产权确权登记的法律法规或者是对现行涉及产权确定和登记的相关法律法规进行修订完善,明确农村产权登记的主体、形式、规则、纠纷解决等一系列程序规定。加强确权队伍的人才建设,吸收具有专业知识的人才进入确权登记的队伍或者是以现有的队伍为基础对他们进行系统的培训。
        (三)打破城乡二元体制 保障农民权益
        1.按市场机制确定农村产权的价格。建立统一的城乡产权交易价格体系,按照同权同价的原则进行交易。统一市场制度,由具有评估资质的评估机构对产权的价值从供求关系、地理位置等作出评估,以此为基础参与市场竞争。
        2.促进社会保障均等化。加大改革力度,使农村居民可以享受和城市居民相同的社会服务和保障,形成城乡统筹的公共服务体系。同时,尽快推进医疗保险、养老保险等,争取实现农村社会保险全覆盖。
        3.合理分配交易利益。改革征地制度,改变政府在农村推动收益分配中的主导地位,让农民更多的参与到利益分配方案的制定中、落实中,将农地交易的收益更多的分配给农民和集体。
        (四)发挥政府行政职能 激发市场活力 
        1.明确市场定位。农村产权交易所是提供农村产权流转和交易的中介服务机构,性质应该是依靠政府财政支持、开展市场中介服务的机构。虽然目前大多的农村产权交易所属于企业法人,采取的是公司制,但是从其实际的运行来说却更多是政府主导。因此,应当明确农村产权交易所的法人性质,严格按照公司法的相关规定运行,让市场起主导作用,淡化农村产权交易市场的行政色彩,让政府退出主导地位。
        2.厘清职能。农村产权交易市场目前主要提供公共服务和市场业务,应当对此作出区分,公共服务主要应由政府承担,各农村产权交易市场则提供市场化业务。对于应当或者已经由相关政府部门承担的职能,农村产权交易市场则不应再承担。政府应当更多的是监督和管理者的角色,市场才是运营主体。
参考文献
[1]阿尔钦.产权/新帕尔格雷夫经济学大辞典[M].北京:经济科学出版社,1996:1101.
[2]马克思.马克思恩格斯全集(上册)46卷[M].北京:人民出版社,2008:491.
[3]《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》[J].中华人民共和国国务院公报,2015(04):24-27.
[4]李清,兰玲.农村产权交易市场试点建设综述[J].现代交际,2016,(10).

作者简介:殷文娟,女,四川大学,民商法专业,研究生。
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