房地产开发项目设计阶段成本控制研究

发表时间:2019/3/29   来源:《防护工程》2018年第35期   作者:万龙
[导读] 本文对房地产开发项目设计阶段成本控制措施进行了分析探讨。

辽宁省城乡建设集团有限责任公司  辽宁沈阳  110000
        摘要:房地产开发设计管理阶段成本控制的落实,有利于节省一部分不必要的支出,节省成本费用,也能够保证项目开发、设计、管理等环节按照原定计划进行,规避了施工期间可能存在的风险,为我国房地产行业的长远发展提供了保障。本文对房地产开发项目设计阶段成本控制措施进行了分析探讨。
        关键词:房地产开发;设计阶段;成本控制;措施
       
       
        在房地产项目的开发设计阶段,能够影响项目成本的因素分别有整体规划、建筑物布局与装修风格、建筑材料等。若是管理人员缺乏对项目因素的重视,那么便会增加整体成本,出现资源的浪费。例如,一个建筑物基本的建筑结构主要包括基础、柱、墙体等,由其构成骨架,支撑建筑物,那么如果结构设计不合理,便会建筑材料的选择使用、数量等造成影响,这些因素在项目成本控制中恰好是需要重点关注的内容。此外,建筑材料费用占据施工总成本的70%,所以注意设计最终成果的细节也同样十分重要,与房地产项目成本、质量、销售控制等都有直接联系。
        1 成本控制在房地产开发项目规划设计阶段的意义
        1.1 房地产企业解决当前项目开发中一系列问题的有效措施
        城市人口的不断增加给现代城市房地产行业的发展带来了更多的契机,大量的房地产开发企业如雨后春笋般出现在市场当中,而由于企业运营管理理念、经验、技术水平等多方面的不足,使得许多房地产企业在项目开发过程中还存在着一系列的问题,如设计方案保守、施工过程中浪费严重,使得项目最终完成后所获取的利润十分不理想,甚至部分企业亏损严重,这些也制约了房地产行业的长期稳定发展。对此,从规划设计阶段着手,在设计单位进行项目设计的过程中融入成本控制的观念,强化成本控制措施的运用,能够有效的解决房地产企业在项目开发过程中的一系列问题,同时对于设计单位自身而言,强化成本控制也能够有效的帮助设计单位增强市场意识,帮助设计单位建立适应市场化环境的奖惩管理制度,对于提高项目设计的质量也有着积极的意义。
        1.2 能够有效促进房地产行业的良性竞争环境的形成
        现代房地产行业市场竞争十分激烈,在这样的环境下房地产企业实现自身的良好发展,增强企业核心竞争力,加强各个环节的成本控制是十分必要的,而规划设计阶段是整个项目开发的先行环节也是决定性环节,设计单位加强对规划设计阶段的成本控制,对于帮助企业提高项目建设过程中的整体成本控制效力,保证项目建设的顺利进行,并通过设计的优化是项目开发更好的满足不同用户的需求,实现销售利润的提高都有着积极的作用。与此同时,通过设计阶段的成本控制加强以及对开发企业成本控制意识的强化,能够有效改变房地产行业的竞争观念,实现对房地产行业中恶性竞争的遏制,拓展良性竞争的途径与渠道,从而是房地产行业形成良性竞争的环境,更好的推动我国房地产业的发展。
        2 房地产开发设计阶段成本控制原则
        2.1 坚持实用性与经济性相统一的原则
        对国民经济的发展有巨大贡献,但如果不具备实用性,那么最终并不会被市场和消费者认同。影响房地产业销售的最大问题是价格,价格的形成又直接来源于成本,进一步追溯可知“成本”受到设计初始阶段的观念所影响。如果设计人员没有“经济性”和“实用性”观念,一味地追求浮夸、美观、功能等,那么必然造成整个房地产项目的成本提升;所以,在设计阶段应该引入“预算管理”的约束机制,并在一定条件下展开成本优化工作。
        2.2 坚持科学性与市场性相结合的原则
        房地产开发设计工作主要通过招标的方式与设计单位合作,而在市场经济活动中,不可避免地存在“灰色手段”达成合作目的。因此仅依赖招投标方式是不够的,还应该突出开发设计“科学性”的原则。


针对设计方提出的方案,可以通过专家评审、社会征集的方式予以评价,从而决定是否要采用,而这其中“成本”是一个重要的评价要素。
        2.3 坚持制约性与鼓励性相促进的原则
        房地产项目工程的设计工作主要有设计院、规划机构等完成,所支付的成本主要依据建筑面积生成,或者按照投资额度的一定比例计算,这种方式虽然有效地制约了设计费用支出过大,但也不利于设计成本的控制,反而形成设计的保守、不合理、不科学等问题。基于设计方和开发方之间的设计费用博弈,可以转换一种方式,即从单纯地定额制约专项市场性相结合的模式。通过市场的“竞争意识”,鼓励设计单位提出更合理、更科学的方案,如加入新材料、引入新工艺、结构更科学等。这样有效地保障了施工过程中的成本节约,并将这一部分费用用于奖励设计单位,反之,则进行惩罚。
        3房地产开发项目设计阶段成本控制措施
        3.1树立良好的项目成本控制管理理念
        为了有效提高房地产项目开发的成本控制水平,首先便需要正确认识房地产开发的成本控制,充分重视项目开发准备、实施、竣工各个阶段的项目成本控制,树立良好的项目成本控制管理理念,不断强化房地产项目开发的成本控制管理意识。当项目开发确定之后,便必须综合全面的分析项目成本开发的可行性研究,有效提升项目成本估算,并做好房地产项目的成本控制风险预测,全面了解可能影响项目成本控制的风险因素,及时采取科学完善的风险控制措施,从而有效提升房地产项目成本的可控性。
        3.2 加强设计方案的论证和优化
        在进行房地产项目开发的过程中,为了保证项目经济效益,其需要对市场进行准确的定位,包括项目的档次和风格等,这些内容对整个设计方案具有直接的影响。此外,在设计阶段开发商还需要邀请专业的物业管理人员对整个设计阶段进行参与,通过价值工程理念和思想的运用,实现建筑物结构和布局等的优化。因此,在进行房屋建筑工程设计的过程中,为了保证设计方案的最佳化,需要依靠专业的技术人员以及一些具有较强设计能力的单位对其进行设计和论证优化,保证建筑物本身的功能,同时将施工成本控制在最低。
        3.3推行设计招标,选择最佳的设计单位进行设计工作
        对于房地产开发商,其在进行设计单位的选择时,为了保证设计方案的最佳化,可以通过引进竞争机制,将建筑方案和经济方案相结合,实现工程主体和配套设施的整体化招标,这样能够更好的进行设计单位的选择,且通过不同设计单位之间的对比分析,选择其中最佳的设计方案,这样既能够保证设计方案的经济成本最低,同时还能够提高设计方案的整体性能,在最基本的建筑功能上进行创新和发展。
        3.4 加强对施工图的审查工作
        在施工图设计完成以后,开发商应通过对图纸的各种审核,目前比较常用的有专业的第三方审图机构、外聘监理、咨询顾问等,对施工图进项审查,通过审查,可以尽早发现施工图中存在的可能对成本和质量有较大影响的问题。通过对这些问题的及时修改和优化,降低不必要的支出,以节约成本。施工图的审查工作,其重点是审查占整个工程成本比重较大及使用量较大的主要材料及设备等的使用情况。
        综上所述,在房地产开发项目规划设计阶段加强成本控制具有着重要的意义,设计单位应在项目规划设计环节中不断强化自身的成本控制意识,降成本控制作为设计工作开展的重要考量因素,通过提高设计水平,降低项目建设的整体成本,实现项目效益的最大化,从而为房地产行业的可持续发展提供有力保障。
        参考文献:
        [1] 李成均.  项目设计阶段中装配式建筑实际应用[J]. 低碳世界. 2018(12)
        [2] 熊英.  浅淡建设项目设计阶段的造价控制与管理[J]. 科技风. 2011(18)
        [3] 郭瑞华.  项目设计阶段工程造价控制研究[J]. 科技致富向导. 2014(30)
        [4] 张媛媛,王银生.  房地产项目设计阶段的成本控制[J]. 财会研究. 2011(15)
        [5] 林美英.  简述建筑工程项目设计阶段的造价控制[J]. 中小企业管理与科技(上旬刊). 2015(11)

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