试论大型城市综合体的项目建筑管理

发表时间:2019/3/7   来源:《建筑学研究前沿》2018年第33期   作者:周吉林
[导读] 并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合建筑体系。
珠海十字门中央商务区建设控股有限公司  519030
  摘要:本文首先介绍了国内城市综合体的发展现状及国内城市综合体发展过程中存在的问题,最后通过实例介绍了大型城市综合体的项目建筑管理,仅供参考。
  关键词:大型城市;综合体;项目建筑管理
  
  
  引言
  “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间,三项以上项目进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合建筑体系。
  1、我国城市综合体发展现状分析
  由城市性、集约性与开放性为切入点的城市发展就是城市综合体,它能够实现城市功能和发展的内在逻辑,而且以城市建筑的实体和空间相互结合形成,通过建筑空间的开放、复合与集约,不断满足城市办公、居住、会议、文娱和商业等功能的空间需求。与此同时,形成互相依存与助益的空间能动关系,形成效率高且功能多的经济聚集体。虽然我国城市综合体起步较晚,但是发展的速度很快,而且积极地推动了城市经济的发展与运营。同时,很多城市将城市综合体当作改善城市形象与环境,并促进新区开发及旧城区改造(如广东珠海的“十字门中央商务区会展商务组团”项目、广东中山的“兴中广场”项目)的建设载体与手段。
  由此可见,我国城市综合体最主要的发展现状及趋势就是数量增加,且建设规模十分集中,城市性特点十分明显,而且集聚规模逐渐向着两端发展。与此同时,大部分都是商业、公寓和写字楼多功能复合体,且文化休闲功能也向着综合体主导功能方向发展。以“兴中广场”为例,它是集旅游、观光、购物、娱乐、酒店于一体的大型综合体。在此基础上,其专业化、个性化与标准化共同发展,并且同轨道交通形成了综合一体化开发的发展趋势,逐渐成为金融投资产品。
  2、国内城市综合体发展过程中存在的问题
  2.1 融资渠道缺乏,资金链紧张
  城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大,要求有强大的资金实力为保证,特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全,以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失,造成开发资金链紧张。
  2.2 品质不高
  与国外的城市综合体相比,我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益,存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大,甚至超过国外水平,但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵,在管理、运营和品牌塑造上存在不足,缺少与周边城市的互动,这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间,导致经济资源流失。
  2.3 缺乏成熟的配套环境
  作为一项系统工程,城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时,要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善,制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持,制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。
  2.4 第三产业特别是现代服务业的发展水平不高
  城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同,处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的,这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。
  3、大型城市综合体项目概况
  文章以某工程项目为例进行分析,其具体位于城市会展中心北部,整体用地面积超过40000平方米,容积率是5.2,而建筑密度为60%,实际的绿化率是15%。该工程地下三层,总建筑面积是110000平方米。在项目用地的东侧有两栋41层超高甲级写字楼。其屋面的建筑高度为200米,而中部是20层超五星级酒店塔楼,其屋面的建筑高度是80米。用地的北侧是五层大型集中商业,其屋面的建筑高度在32米左右,西南侧是2-3层岛式建筑所形成的商业街。
  3.1 土建工程
  第一,项目底板大体积混凝土施工。在开展大体积混凝土施工之前,应当准确地计算出施工阶段混凝土浇筑体温度与温度应力,另外还有收缩应力。当对工程施工混凝土浇筑体温升峰值予以确定之后,需要明确里表温差与降温速率控制指标,积极采取温控技术方法。如果结构与构件混凝土里表的温差超出25摄氏度,或者是混凝土表面和大气温差超过20摄氏度,不应该拆模处理,另外,如果存在大风或者是气温突然变化的情况,也同样不适合拆模。如果是炎热或者是大风干燥的季节,需要逐段拆模或者是边拆边盖拆模的方法。
  第二,确保超高层钢结构安装的精准性。因为超高层办公楼的框架结构包括钢骨混凝土核心筒与筒外钢管混凝土柱、钢梁。而钢管柱的截面是,从底部到顶部共有四次变截面,而在该工程项目中,钢结构的总用量是18000吨。
  第三,钢结构安装。在钢构件施工安装方面,应当采用现场塔吊,且钢管柱需要根据二层一节来深化并制作分节。同时,应保证外框钢结构钢柱和钢梁安装同步。首先,需要实现塔楼楼层平面内的竖向投影点对网闭合控制,使用内控方法测量钢柱柱顶标高,合理控制标高,并开展超偏处理。另外,在钢柱安装的过程中,需要比较错位值,并且分许测量数据,对钢柱的垂直度进行合理地校正,严格会审安装测量记录,明确对称焊接的顺序,制定出处理特殊部位的具体方案。而后开始施焊,对观测柱进行测量与跟踪,严格检验焊接质量。
  第四,钢管混凝土柱的混凝土施工。针对超高层写字楼来讲,通常会采用钢管混凝土,这样不仅能够降低竖向结构件的截面尺寸,而且还能够使得建筑的使用面积得到增加,同时还能够减轻自身重量。其中,钢管混凝土柱内的混凝土采用的是高抛防离析混凝土。在浇筑的过程中,通常使用的都是高位抛落方法,使用长度是12米的振动棒进行振捣。在钢管柱的内部使用振动泵逐层进行振捣,确保每层都振捣到混凝土的表面平齐下降不明显且不存在气泡,表面出现灰浆为止。而使用振捣棒的时候,一定要垂直地插入到混凝土内部,快速插入,缓慢拔出,且振捣棒需要插入至下层混凝土内部深度的5-10厘米位置。另外,振捣棒插点需要按照梅花形来布置,并逐点进行移动,根据顺序开展,不允许出现漏振的情况。而管外则需要使用人工木槌敲击来予以配合,并根据实际发出的声音对混凝土的密实程度进行判断。


  3.2 机电工程管理
  机电工程对系统的考虑较多,而且十分复杂,其中主要包含的内容有采暖、供热通风、给排水、消防报警、智能弱电与强电系统等等。在该项目中,所采用的是系统单独招标的模式,所以,使得机电工程中涉及到的施工单位数量很多。为此,一定要在施工前期开展系统的施工准备工作,避免后期施工中出现拆改情况。而在施工中期,则应该开展细化管理工作,进而为施工进度、质量安全控制技术、生产成本方面的顺利开展提供保障。其中,需要深化施工图纸。在该项目中使用BIM系统软件,对各个专业图纸进行深化以后,利用该系统转化为三维图形来核对,最终形成综合管线的施工图纸。只有施工图纸与综合管线图质量符合要求,才能够全面控制施工的进度与质量。
  4、施工组织管理
  4.1 建设方的管理
  (1)建设方首先需要制定项目管理规划方案,主要内容应包含项目目标管理方案、项目组织、总进度计划、成本管理、分承包方管理、设计管理、工程质量控制、项目材料和设备采购计划、文件管理、项目验收管理等。
  (2)强化工程合同管理的核心地位,以合同为主线、为核心实施过程项目管理。从组织上采取措施,实施制度化、标准化的合同管理,制定一整套合同管理的有关工作制度和规定。
  (3)重视监理工作,强化总包管理。团结合作,步调一致,建立一个有权威的、反应快、效率高的协调管理机构。各施工队伍的施工协调主要由施工总承包方承担,业主方、监理方协助和支持总包方的管理。
  (4)样板先行。工程主体施工前就择场地展开样板房的建设。样板房的施工主要针对五星级酒店。选取几个标准型式的客房、公共走道、电梯间及标准层、幕墙等,重新组合设计样板房施工图。通过提前样板房的施工,观摩建筑布局、幕墙型式、结构建筑和机电设计的缺陷或需要优化改进之处,研判确定精装修方案,能减少设计缺陷、减少设计变更、降低成本、赢得工期。
  (5)重视建筑方案的规划设计。以规划设计为重点,追求项目更优的项目定位和设计品质,以极大的精力、较长的时间投入于工程的整体规划和各专业方案的设计工作,聘请国际知名的设计团队进行设计多方案比较和反复优化、改进。
  (6)以优秀的管理团队建设,强化工程质量管理。工程项目管理部门设置齐全,同时聘任园林、幕墙、灯光、室内设计、智能化等各专业顾问公司全面参与工程的设计和施工管理。建设方的管理人员综合性素质强、技术全面、经验丰富、以“用心为家”的理念精心设计、施工、选材,质量管理压倒一切,精益求精,以高品质精品工程奉献社会。
  (7)管理程序化、制度化、精细化。以制度为保证,建立层层负责的质量责任制,形成全过程、全方位的质量保证体系。建立各项工作管理流程、程序,理顺关系,提高工作效率。
  4.2 监理方的管理
  (1)制定了工程监理机构工作考核办法。对监理工作提出基本要求,并规范监理工作行为;加强内部管理,提高监理人员的业务素质和服务质量。
  (2)建立强有力的项目监理团队。监理属高智能的咨询服务,配备业务能力强、工程经验丰富、年龄结构搭配合理、专业配套齐全的高素质的项目监理班子,是项目监理成功的基本保证。施行总监理工程师负责制,健全项目监理组织,完善监理的运行制度,主持制定监理规划,组织监理活动实施等。
  (3)施行监理例会制度和专题会议制度。例会每周召开一次,会议内容主要为回顾并检查上周工作,确认下周工作计划,沟通信息,协调解决施工中遇到的问题。专题会议根据需要由各方组织发起,对工程进程中的专门问题进行研究、作出决定。
  (4)建立台帐与报表制度。建立文档管理、材料设备进场、隐蔽工程验收、工程量审核等各类台帐,监督、控制工程的各分项目标。做好监理日记、监理安全周报、监理月报,对施工进程中的各种信息进行汇总整理。
  4.3 总承包方的管理
  (1)建立适应总承包的组织机构和管理架构。总包项目管理部下设4个子部门,分别为:土建配套、技术资料及材料、机电配套、酒店管理。每个部门分别配置几名专职人员管理,施工过程中聘请专业性强的顾问做好指导工作,如钢结构、幕墙工程、超高层施工、酒店装修等方面。项目经理必须具备较强沟通力、协调力和领悟力;必须熟悉工程设计、施工、采购管理。
  (2)做好总包管理规划和管理制度建设。建立各项工作管理制度、程序、办法;编制内容详细、安排合理的总体施工进度计划;所有分包单位纳入总包管理范畴。做好项目事务的总体调控、工作的统筹安排和协调,合理组织各专业施工队伍的有序施工作业,做好工程质量、进度、安全文明、成品保护等总体协调管理工作,并制定相应的管理细则。
  (3)建立信息管理集成协同系统,运用先进的计算机管理系统进行项目管理。管理信息系统内容涵盖工程管理各个方面。通过该系统的开发实施,将原来分散的项目管理及与项目建设有关的各种数据进行有效地组织、分类,使办公、业务处理流程规范化,提高工作效率和业务处理能力、降低运营成本,促进了整个施工技术和管理水平的提高。
  5、结束语
  本工程建设,运用科学管理与工程专业理论知识,提出本项目不同实施阶段的重点管理内容与方法。其工程管理措施井然有序,具有较强的可操作性,工程项目建设最终获得较好的完成。该工程实现了施工项目的全过程动态控制与管理,在本项目施工管理过程中,取得了良好的效果和成绩,是一项值得借鉴与推广的建筑工程施工生产管理经验。
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