浅谈提高房产测绘成果质量管理的有效途径

发表时间:2016/9/14   来源:《工程建设标准化》2016年7月总第212期   作者:余可才
[导读] 随着我国经济社会的快速发展,商品房的价格不断走高,广大人群众民对房产的权属意识不断提高。

(肇庆市房屋测绘所,广东,肇庆,526040)
 
        【摘  要】随着我国经济社会的快速发展,商品房的价格不断走高,广大人群众民对房产的权属意识不断提高,购房者对商品房建筑面积的准确性也越来越关注。关于房产测绘的管理,除了国家建设部发出的《房产测绘管理办法》、《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》等规定外,《房产测量规范》(GB/T17986- 2000)的出台,对房产测绘作了更为具体的标准和技术规范。那么,如何保证房产测绘质量?本文就如何保证房产测绘质量进行阐述。
        【关键词】房产测绘;质量;管理;途径

        1、构成房产测绘质量控制的主要因素
        国家出台的系列规定和规范性文件,基本原则都是一致的,但在某些细节表述方式有所不同,是因为从不同的角度去论述。如何保证和提高房产测绘成果的质量,首先要从影响房产测绘质量的因素进行分析,然后针对这些因素采取进一步相应的措施。
        房产测绘质量的主要因素,包括测绘人员、测绘仪器及资源配备、现场测量和绘图、面积计算数据处理,以及测绘人员对各类规范文件掌握和理解程度等。下面就是对这些主要因素进行分析。
        人员:房产测绘人员可以分为外业(现场测量)、内业(绘图、计积)、质量成果检查,这些人员都要经过专业培训,掌握一定的岗位技术,在工作中具有较强的责任心,能明确自己的工作职责和权限。
        仪器设备:主要有经纬仪、水准仪、手持红外测距仪、全站仪、GPS接收机,绘图计积软件、办公管理软件等。
        现场测量:主要包括现场测量的准备阶段、作业阶段(即外业测绘的数据采集和数据分析以及对外业测绘误差处理),然后按照经规划部门批准的规划方案图纸、现场采集的数据等绘制出房产图。
        现场测量数据采集:在进行实地测量时,测绘人员应该对测绘出来的房屋进行有关数据的采集,现场采集数据应遵循先整体后局部,先外部后内部的原则,即先采集房屋(主体)外围数据,后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。现场实测建筑物外墙勒角以上的外围水平尺寸。多层或高层建筑物除实测外围尺寸外,还应测量结构有变化的部位尺寸及顶层尺寸,属于坡型屋顶结构的,还要测出高度不够2.2米层高的缩进尺寸。楼房内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台长宽、房屋高度等都要实际测量。
        对测绘数据的分析及数据误差的处理:在房屋测绘数据采集完毕后,应及时对照实测与测绘草图中标注数据是否一致,检查两者差值是否超出技术误差,发现问题应及时纠正。避免测绘时间过长产生错量、漏量的现象,提高工作效率。数据处理时要统筹兼顾,既要考虑某一层或某一套的数据,还要考虑上下相同楼层(户型)数据是否一致。在房产测绘中,如果房屋现场尺寸与规划方案图纸尺寸出现微细偏,相差数据在合理误差范围内的,这样就不需要改正。如果数据相差超过限差的,那就需要分析到底是什么原因导致误差的。如果房屋现场尺寸与规划方案图纸尺寸出现较大偏差的,则需要重核规划方案图。
        2、房产测绘成果质量的因素及质量保障措施
        房产测绘的主要依据《房产测量规范》、《测绘质量监督管理办法》等有关法律法规。


那么,如何确保房产测绘成果的科学、准确呢?作者认为,主要是对房产测绘人员、测绘仪器及资源配备、外业测绘和内业数据处理等采取有效的保障措施。
        2.1对测绘工作人员的要求
        对房产测绘人员上岗前应进行系统专业培训,对从业人员进行定期培训,组织大家学习有关房产测绘的法律法规、《房产测量规范》,以及房产测绘质量管理的有关规定。
        2.2对测绘仪器及资源配备
        定期检查房产测绘仪器是否能正常使用,计算机软件及需要的各种物资配置是否合格,是否齐全。还要及时检查房产测绘机构的年检和持证上岗情况,更为重要的一点,还应对房产测绘单位质量管理情况进行了解,主要包括对质量体系、质量管理制度的建立情况和质量管理的运作,房产测绘生产作业流程。
        2.3确保房产测绘成果质量的措施
        房产测绘成果质量的保障措施,主要包括对房产测绘要素调查、现场测量及绘图、面积计算等进行质量控制。
        ①对房产测绘要素调查加以控制,主要体现在对现场测绘填写的内容是否完整、正确;调查表中的用地范围和房屋权界限的范围是否一致,所用的标注符号是否一致;
        ②对房产测绘要素测量加以控制,主要体现在测量方法是否准确、标准,记录和计算方法是否正确,误差精度的控制范围是否符合规范要求。
        ③对房屋面积测绘质量保证的要求:主要体现在对原始房屋面积的数据是否记录规范,填写的内容是否完整、正确,对建筑面积的分摊是否合理。
        2.4对绘图、计积数据处理的要求
        主要体现在对房产测绘成果图的控制,对测绘人员资料整理的控制等。对成果图的尺寸、技术要求、填写的内容和对房产的表达是否符合规定要求。
        3、房屋测绘特殊情况的处理
        随着时代的发展,很多新型建筑名词不断出现,一些新型建筑设计及设计造型,但在《测量规范》和房产测绘法规文件都没有明确规定的,因现场测绘人员的理解不同而产生异议。例如,一个楼梯既有露天又有顶盖,一个走廊既有有柱部分又有挑出部分,多层地下室坡道面积,筒体部分有入户花园,屋顶风机房有门洞但无门,多功能综合楼认定层分摊等等,有些比较含糊,测绘人员比较难认定,希望有关主管部门及早出台《房产测绘》实施细则,以便更好地开展房产测绘工作。
        特别需要说明的是,所有操作严格按照作业流程,现场测绘数据采集要有多余观测,采用平均值法或加权平均。草图要格式规范清晰、信息全面,在分摊前要确定分摊方案,层次逻辑清楚,做到每个环节有依有据,要严格执行技术规范,对工作一丝不苟,对产权人高度负责。对于规范没有详解存在异议的或者新型设计“疑难杂症”,我们采取集体“会疹”的方式加以解决,做到科学、合理,又不偏离规范要求。每个项目都要做到“二级检查,一级验收”,确保测绘成果质量。
        4、结语
        为了进一步完善房地产测绘的管理工作,将房地产测绘的相关工作推向新的领域,并且能够进一步完善房地产测绘信息数据库,实现资源共享,这就要求房产测绘部门的相关人员加强技术培训,不断积累实践经验,树立良好的职业道德素养,具备良好的社会责任感。
参考文献:
[1]《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000;
[2]《房产测绘管理办法》建设部2000.12. 28日
[3]《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》建设部1999.3.20
[4]《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》建设部2002.3.27
 

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