关于广州中新知识城综合管廊项目开发模式的探索

发表时间:2016/5/27   来源:《工程建设标准化》2016年2月供稿   作者:侯晋
[导读] (广州城市建设咨询服务公司,广东,广州,510060) 世界城市化、全球经济一体化和服务型经济的趋势意味着城市在其发展上、经济上和政治上获得了更多的控制权。

(广州城市建设咨询服务公司,广东,广州,510060)
 
        【摘  要】城市地下管线综合管廊是城市建设数字化、现代化、集约化的标志之一,也是城市地下空间充分利用的象征,更是城市公用管线敷设综合化、廊道化的发展新趋势。本文介绍了中新(广州)知识城综合管廊的规划建设思路,旨在通过总结国内外综合管廊建设的实践经验,围绕中新(广州)知识城“智慧城市”的发展目标,进一步明确以规划建设思路、多元投融资模式、建设运营方案为要点的开发模式,为未来同类项目的开展提供指引和借鉴。
        【关键词】综合管廊;开发模式

1、引言
        世界城市化、全球经济一体化和服务型经济的趋势意味着城市在其发展上、经济上和政治上获得了更多的控制权。越来越多的高新技术被用于构建城市的核心系统,更透彻的感知、更广泛的互联互通、更深入的智能化成为现今城市的特征;同时,城市也面临众多的可持续发展方面的挑战和威胁-跨越业务、组织和核心基础设施(交通、水、能源和通讯等)的城市系统需要整体定位。为了抓住机遇并构建可持续的繁荣,城市需要变得更加“智慧”。
        城市地下管线综合管廊是市政管线集约化建设的趋势,也是城市基础设施“智慧化”建设的方向。传统的市政管线直埋方式,不但造成了城市道路的反复开挖,而且对城市地下空间资源本身也是一种浪费。采用地下综合管廊这种管线建造模式,不仅可以有效的利用地下空间,使管线的敷设更加科学、有序,而且在地下综合管廊中对管线进行扩容和维修都变得十分方便,避免了道路的反复开挖而造成的资源浪费。此外,管线敷设在专门的管廊空间内,可识别性与安全性也大大地提高,延长了管线的使用寿命,在城市防灾和救灾中突显其优越性。因此,地下综合管廊的建设在未来大中城市里具有很大的发展空间。
2、综合管廊的定义
        综合管廊在欧美国家被称为“地下综合管沟”,是指建专门用来敷设城市各类管线的综合隧道。综合管廊在日本俗称“共同沟”,是指设置于地面上、下容纳二种以上市政管线的构造物,并设有排水、通风、照明、通讯、电力或有关信息监测系统的设施。综合管廊在台湾地区被称为“共同管道”,它的定义与日本基本相同。综合管廊在国内则被称为“综合管沟”或“市政综合管廊”,也有叫“共同沟”的,他是指在地下建造的集电力、通讯、燃气、上水等各种市政管线于一体,同时设置专门的检修口、吊装口和监测控制系统的市政管线隧道。从以上各地对综合管廊的定义来看,日本的描述是最完整,也是最科学的,也是国内一致公认的解释。因此,国内已建和规划要建的综合管廊无论是其设计标准和设计规范还是其结构形式和功能布置都是参照日本的“共同沟”模式来建设的。
3、广州综合管廊的建设实践
        3.1建设概况
        广州大学城综合管廊是广东省第一条综合管廊,也是目前国内距离最长、规模最大、体系最完整的一条综合管廊,全长约18公里,主干管长约10公里,沟宽7米,高2.8米。该综合管廊内不仅有各自封闭的电舱和水、弱电舱,还布设了供电、供水、高质水、生活热水、杂用水、电讯、有线电视等管线。此外,亚运城、联邦快递广州基地、市疾病控制中心也建成了综合管廊,目前全市4条综合管廊总长度约32.6公里,是华南地区大型市政综合管廊建设规模最大的城市。
        3.1存在问题
        广州综合管廊的工程技术和建设标准已经可以对接国际标准,但是在开发建设模式方面,仍存在不少问题。以广州大学城综合管廊为例,广州大学城综合管廊的建设基本上是“政府投资、企业租用”的运作模式,也就是政府通过各种手段来筹集项目的建设资金,然后管线单位通过支付一定的管线占位费向管廊内布置管线。因综合管廊所需的投资规模又比较大,运营产生的现金流量小,不能引起大的资金对综合管廊的投资兴趣,各类企业及团体不愿出资建设。如果只有政府对综合管廊的建设进行投资,开发能力将十分有限,显然是不利于综合管廊体系的发展的。
4、开发模式的解决途径
        BOT模式被认为是代表国际下项目融资发展趋势的一种新型结构,它是Build-Operate-Transfer的英文缩写,即“建设-经营-转让”。综合管廊的BOT模式首先必须要得到政府的许用权,在协议上明确对共同沟建设与运营管理的特权,以及包含地下空间的特许开发权等等;其次,综合管廊的BOT模式还必须和管线单位有一个明确的收容管线协议,该协议上明确管线收容的价格水平,这是综合管廊项目现金流量的保证,可作为向金融机构贷款的保证。此外,由于综合管廊作为一种公用市政设施,政府必须以最大的受益者对项目建设给予一定的补贴,并以条款的形式明确。广州中新知识城综合管廊建设若采用BOT运作模式可能减少项目对政府财政的影响,从而推动项目的实施,以利于从根本上实现综合管廊的良性运转。
5、中新知识城综合管廊开发需求分析
        中新广州知识城是中新政府跨国合作标志性项目,是新加坡以及广东省政府共同倡导创立的广东省经济转型的样板及广东省战略发展新平台。中新广州知识城的发展愿景是以知识经济为创新模式,汇聚高端产业与人才,打造一座经济、人文与生态高度和谐及可持续发展的城市。未来的20年,占地123平方公里的知识城将成为一座为50万人提供生活、工作、学习、休闲的城市。
        按照中新知识城总体规划提出设想,知识城的市政管线将选用综合管廊,以BOT的模式进行建设。经过建设方案比选,初步参考日本东京临海副都心的共同沟布局,前期以电信和电力双仓为核心进行布局,设计规格为4m(高)*8m(宽)。同时考虑未来其他市政管线入仓的可能,预留相应的扩展空间以备“二次建设”。
        综合管廊的建设成本在不同的地区有较大的差异,根据国内部分已经综合管廊的建设成本统计来看,单仓综合管廊土建费用单价约为2000万元/千米,双仓综合管廊土建费用单价约为3000万元/千米。参照国内项目建设一般标准,结合本次项目建设的相关标准,经初步测算综合管廊建设成本约35亿元。
6、中新知识城综合管廊开发模式方案
        6.1项目BOT投融资框架计划
 
 
                                                                      投融资框架计划图
 
        本项目投资总额约35亿元。计划由政府代表(中新知识城开发区管委会)出资35%,广州凯得控股有限公司(国有独资有限责任公司)出资65%。为减轻政府的投资负担和减小政府的投资风险,本项目由广州凯得控股有限公司牵头,凯得集团下属的广州宽带主干网络有限公司和永龙公司为主体共同成立项目投资运营管理公司,公司的营业范围为基础建设工程、管道铺设、网络运营和维护等。
        6.2出资方式及比例
        按照项目建设所需资金比例进行计算,广州凯得控股有限公司出资65%,合计约22.75亿元,作为项目发起单位,凯得控股在项目股权分配上将考虑进一步优化,包括引入中国移动、中国联通、中国电信、省/市有线、合宏达等战略投资者进行联合投资,其中凯德控股出资约占55%,合计约12.5亿元,中国移动、中国联通等合计出资45%,约10.25亿元。
        此外,按照项目建设所需资金比例进行计算,开发区管委会需投入资金约12.25亿元,该部分资金将考虑以中新知识城范围内等价土地资源按划入项目公司,其中土地资源的指标用地按土地价值的100%折算,储备用地按土地价值的40%-50%折算,初步测算约2000亩。
        6.3综合管廊开发模式
        由联合出资成立的投资运营管理公司以部分土地资产为抵押标的,结合公司自有资本金作为启动资金,采用招标方式引入相关建设单位对综合管廊项目进行开发建设。
        开发建设期间,建设单位可将作为抵押物的土地资产进行独立开发建设,并享有相关收益并完成持续建设投资。此外,建设单位也可将土地资产抵押银行进行融资,并获取项目投资的相关收益。投资运营管理公司作为其他土地资产的业主,可对土地进行独立开发运作,以获取收益回报相关投资者的资产投入。
        开发建设完成后,建设单位将综合管廊移交投资运营管理公司进行运作,其中,作为战略投资者的中国移动、中国联通等公司按出资额度对综合管廊使用费进行抵扣,并按股权享有投资运营管理公司的相关利润。同时,投资运营管理公司将根据与建设单位签订的合作协议,分期回购以转让的土地抵押物,并在运营期结束后完成所有土地抵押物的回购,完成国有资产的保值增值。
        后期管理运营,建设运营周期结束后,综合管廊将移交电力局进行管理,也可考虑由投资运营管理公司合作管理,并计划下一期的综合管廊开发建设。
        6.4开发模式的特点总结
        1)BOT综合管廊项目进行的主要是收费性公共基础设施,是政府应该建设却无能力建设的社会基础设施,项目的最终拥有者是政府。受益的是整个社会。
        2)BOT综合管廊项目出现在一个地区经济发展到一定程度之后,由于BOT项目需要用项目产品的收费来偿还项目的投资并取得相应的利润。
        3)BOT综合管廊项目周期长且投资巨大。基础设施建设本身就有投资大、周期长的特点,BOT项目时间长主要是项目批准时间、项目建设时间和项目运营时间都比较长。
7、研究结论
        本位广州中新知识城综合管廊项目BOT为例,其中B和T的部分需要投资方进行投入和向外移交,吸引其投资的关键在于0(运营阶段的收益)。如何保障运营阶段的收益是投资者和融资者最关心的问题。国内由于盈利状况不佳所以投融资有障碍,投融资体系难以建立。因此就要充分利用市场化的运作模式。综合管廊具有管线分散直埋方式所无法替代的许多优点,但是管廊的建设不仅投资大,而且其投资分析论证、管理运行等均与我国沿袭多年的传统管线直埋方式不同,其发展不可避免地会遇到各种各样的困难和阻力。目前综合管廊在我国仅仅在一些经济发达的城市和一些现代化的高科技工业园、大学城中有探索性的建设,但是随着国家对地下空间资源开发利用和城市地下管网重视程度的提高,综合管廊的投资论证得到明确,引入市场化运作机制,实现多元化投资和建设,综合管廊就能逐步得到科学推广。
        参考文献:
        [1]蔡凌燕. 广州大学城综合管沟工程介绍. 广东科技,2008,07;
        [2]陈寿标. 共同沟投资模式与费用分摊研究. 同济大学硕士论文,2005,12;
        [3]国外城市地下综合管廊发展现状. 中国建设报,2003,07
        [4]张晓新. 北京市综合管廊布局规划研究. 北京市城市规划设计研究院,2008;
 

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