蒙重金
坤宇建工集团有限公司 广西 南宁 530000
摘要：近年来，随着房屋建筑需求的增多，我国的房地产市场发展十分迅速，各种规模、类型的房屋建筑工程项目实施，带动行业发展的同时也对工程管理提出了新的要求，为了在激烈的市场上赢得竞争优势，各个房屋建筑企业都应该积极转变传统的工程管理理念和模式，将高周转理念渗透到工程管理中，以通过各个环节的高效实施来提升工程效益。基于此，本文详细分析了关于房屋建筑工程管理方面的各种问题，并提出了高周转理念下的工程管理对策，有利于加快房屋建筑市场的健康有序发展。
关键词：房屋建筑工程；高周转理念；工程管理
近年来，国际国内经济市场的形成，使得我国各行各业都面临着激烈的竞争环境，同类型、不同类型企业之间的竞争越发加剧，为符合当下的发展条件，各个企业都应该积极进行发展理念和思路的转变。对房屋建筑市场而言更是如此，传统的工程管理理念下常常导致在房屋建筑工程项目实施中面临着各种的问题，严重影响工程的整体进度和效率，工程企业蒙受着巨大的损失。高周转理念是一个新的理念，以尽可能在房屋建筑项目的实施中，保持周期内的一切流程高速实施，给工程企业带来更大的利润空间。
1.房屋建筑高周转开发的含义
对于房屋建筑工程项目而言，高周转开发是一个新的概念，为达到开发的高周转目标，重点要强调在拿地、销售、回款等各个流程实施中保持高效化，通过高效的实施来促进房屋建筑工程的规模效益实施，使得项目实施中的开发成本、时间成本都能够得以降低，提升工程效益。如果在房屋建筑工程项目中的周转率越高，也就意味着在项目实施的全生命周期内的资金回笼、项目开发等速率最快，给企业创造更高的利润[1]。
2.房屋建筑工程管理存在的问题
2.1管理体制不健全
我国房屋建筑行业的发展虽然十分迅速，但从总体的发展来看，其起步相对较晚，即使在现代化发展取得一定成效的当下，很多的房屋建筑工程项目实施的过程中，面临着管理方式、组织结构不完善的问题，严重影响了房屋建筑工程质量、成本等各方面目标的实现，影响了正常的施工作业。正是因为管理体制的不完善，使得在项目的实施过程中，常常会出现各种的问题，打乱了原有的工程进度，且无法保持各项施工作业的高质量完成[2]。一些房屋建筑工程项目实施的过程中，工程管理体制方面的问题使得在现场极易出现各种的问题，当出现了质量或者安全方面的问题以后，无法追究有关管理人员的责任，责任划分的不清晰和落实的不到位，导致不同部门、岗位人员的工作相对混乱，现场的一切施工流程和管理工作无法高效、高质量完成。
2.2工程管理方法不科学
针对房屋建筑工程项目而言，为提升项目管理的整体水平，工程企业在开展项目管理的过程中，应采用先进科学的管理方法。但就当下的工程项目管理现状来看，很多工程企业在开展项目管理的过程中，并未结合房屋建筑工程的特点来选择最为恰当的管理方法，甚至一些工程企业采用的是比较滞后的管理方法，管理方法的不恰当导致现场的很多问题得不到及时有效的处理，相关实施效率低下且管理水平无法达到预期。
3.高周转理念下房屋建筑工程管理策略
3.1有效前置项目资料准备，快速获取项目证书
为使得房屋建筑工程管理符合高周转理念，工程企业在开展项目实施的过程中，应做好前期的施工准备，前置项目资料并在最短的时间内获得项目证书和审批文件。在房屋建筑工程尚未预售之前，专业的管理机构为发挥高周转管理模式的优势，必须要体现出各项工作中的高效化特点，使得工程企业可以在快速取得项目的各种审核文件[3]。首先，前置拿地准备工作中，工程企业应在取得土地使用权之前，就细化房屋建筑的实施方案，保障方案的可行性，与政府等做好沟通和交流，确定房屋建筑工程的大致实施方向。
其次，详细掌握关于房屋建筑项目各个证书的获取时间点，提前准备好各种的项目资料和文件，使得项目能够尽早实施。
3.2科学制定进度计划，严格控制进度节点
房屋建筑工程的项目规模庞大，全部施工任务目标的完成往往需要耗费比较长的时间，为使得高周转理念下的工程管理更为科学，工程企业在参与房屋建筑工程项目的过程中，应结合项目实施要求，制定最为可行的进度计划，并在整个项目实施的全生命周期内，对每个的进度节点加以科学控制。工程管理人员需根据项目的实施要求、关键工序，来制定相应的进度管理计划，比如，针对土方开挖、主体结构、竣工等关键节点，都要进行严格的时间节点管控[4]。首先，在售楼处展示区应进行独立基础框架结构的构建，以使得主体结构的施工效率得以提升，精装修在毛坯阶段提前介入，以缩短施工周期，使得售楼处能够如期开放。其次，首开区的施工现场，要重点进行土方开挖和基坑支护方案的设计，对每个工序都合理安排，使得一切的施工作业都能够在正常的进度周期内完成。首开区最好选择地下室小面积楼座，以使得正负零时间能够得以缩短。
3.3提升项目管理水平，严控工程管理重难点
3.3.1落实好项目质量管理工作
为使得房屋建工程管理可以符合高周转理念下的管理要求，在开展施工作业的过程中，应积极开展全过程的质量管理和控制。在质量管理中，首先应从材料的质量控制出发，因为在房屋建筑工程项目的实施中，常常涉及了很多种类的材料，材料质量不达标，将会引起严重的工程质量问题。因此，在材料质量的管理和控制中，应遵循材料采购、验收和使用方面的质量管理要求，在材料的采购方面，必须要严格遵循材料使用标准和要求，保障所采购材料的质量。在后续的材料验收中，应通过各种的质量检测，来检验材料的各方面性能。其次，工程管理人员应积极做好现场的全面监管，在监管环节严格落实责任机制，及时发现问题并处理。
3.3.2落实好项目安全管理工作
房屋建筑工程项目实施中，常常存在着各种的安全风险，这些安全风险可能来自于人员操作方面，更可能来自施工材料和设备等方面，如果在高周转理念下无法有效落实安全管理工作，势必会增大项目实施的风险，当出现安全事故以后，不仅会打乱原有的进度计划，更会使得施工企业蒙受巨大的损失[5]。因此，房屋建筑的工程管理中，为符合高周转理念，同样要将安全管理放在关键性的地位，有关管理人员应根据工程实施经验，对施工作业开展中可能存在的安全风险加以识别、分析和预防，并定期或者不定期开展安全专项整治，通过安全检查来消除现场的各种安全隐患。
3.3.3落实好项目费用管理工作
对于高周转理念而言，这一理念下的房屋建筑工程管理中，为保障工程的综合效益，工程管理的过程中，应积极落实项目费用管理。因为建筑工程项目为高投资项目，为了实现各个环节的费用管理，工程企业应结合各个环节的费用支出情况，做好每个环节的优化管理，通过各个细节的优化，来尽可能达到利润率和高周转之间的平衡性。房屋建筑的工程管理中，建设单位与施工单位应加强相互之间的配合，以实现对各个环节、要素的费用支出管控，减少不必要的费用支出。
结束语：
现阶段的房屋建筑市场发展十分迅速，当下的发展条件下，高周转理念已然成为了项目管理的重点，只有在一切的工程管理过程中都遵循高周转的要求，才能够全面促进工程项目的质量、成本等各方面目标实现。
参考文献：
[1]罗朝华.高周转下住宅地下结构技术管理典型特征及解决思路探析[J].住宅与房地产,2019,541(19):213-214.
[2]郭国.房地产高周转开发节奏下的工程管理探究[J].居业,2020,154(11):181-182.
[3]童仕明.房地产项目高周转模式下的现金流管理[J].现代商业,2020,000(010):165-166.
[4]吴立春.房产"高周转"时代结束[J].齐鲁周刊,2018,000(027):22-23.
[5]王海春.房地产行业高周转环境下的工期优化探讨[J].建筑工程技术与设计,2018,000(024):4385.