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新市场形势下提高房地产评估质量的措施研究

发表时间：2021/4/6 来源：《建筑科技》2021年1月上作者：王孜奋

[导读] 评估是房地产拍卖、抵押等工作的基础，其质量高低对于后续工作的成效具有十分重要的影响，因此采取措施以提升房地产评估质量势在必行。鉴于此，本文先是阐述了现阶段房地产评估中存在的问题，又详细研究了如何提升房地产评估质量，仅供相关人员进行借鉴与参考。

广西祥浩资产土地房地产评估有限公司王孜奋 530000

摘要：评估是房地产拍卖、抵押等工作的基础，其质量高低对于后续工作的成效具有十分重要的影响，因此采取措施以提升房地产评估质量势在必行。鉴于此，本文先是阐述了现阶段房地产评估中存在的问题，又详细研究了如何提升房地产评估质量，仅供相关人员进行借鉴与参考。
关键词：新市场；房地产评估；质量提升
        一、房地产评估业质量问题
        （一）估价人员的业务素质尚待进一步提高
        估价人员专业水平不高，导致在估价报告中对估价对象的相关描述不当；选取估价方法时，难以根据估价对象特点选用最为适宜的估价方法，从而也就不能详细地、有理有据地进行计算，从而得出合理的价格结论。
        （二）房地产评估报告质量堪忧
        自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人，真正做评估的是那些根本没有评估师资格也谈不到估价经验的人。这些人员多数对于房地产评估操作一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，只会简单地、机械地套用一些现成公式，在评估报告模板上修修改改[1]，因此，他们出具的房地产评估报告质量堪忧。
        （三）估价机构管理水平低下
        许多估价机构一味地追求经济效益，抛弃职业道德，甚至违法操作。由于许多估价人员经常接受委托人的不正当“小费”，听从委托人的摆布，因此编制出明显不合常理和市场行情的估价报告。
        二、提高房地产评估质量的策略
        （一）行业协会严格把关
        1.完善估价人员体系，严格等级限定
        我国房地产估价人员的构成体系目前仅含估价师和估价员两类，这就显得层次少、档次拉不开，不能体现估价人员的具体素质。不妨增设助理估价师和资深估价师（高级估价师），将一级资格制改为多级资格制，激励估价师积极参加继续教育学习，争取达到更高的估价师等级。
        2.实行执业资格合并
        将现行的房地产估价师执业资格和土地估价师执业资格合并，现行的房地产评估人员和土地评估人员在限期通过统一的培训考核后，换领统一的房地产评估执业资格，资产评估机构可以从事房地产评估，但必须具有足够数量的房地产估价师，并按规定取得从事房地产估价的资质[2]。
        3.完善估价人员的再培训和专业学习机制
        以往不论是估价师还是估价员都没有“充电”意识，所以出现了理论陈旧、方法过时的毛病，有些人仍然是凭“经验”来评估价格。行业协会或估价师学会有责任为他们提供必要的学习条件，如办估价师研讨会，开展理论探讨和培训，进行估价实务的考核等。有的学者主张，将估价师每三年一期的再注册改为一定年期的考核。
        4.加强估价人员的职业道德建设
        除了评估人员的自身道德素养外，他们的价值观、职业观念以及社会因素、公德因素等也影响着评估人员的职业道德。因此行业自律组织必须认真调查研究，根据我国的现实国情以及大众心理趋向制定完善可行的职业道德规范。

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只有让好的道德风尚成为社会主流意识，方能从根本上扭转目前行业内的不正之风，提高评估结果的公正性和客观性，评估质量自然也就提高了。
        （二）加强评估企业内部管理
        1.审核评估报告
        评估报告的审核对评估质量是一种保证和认定，它包括评估人员的资格审核、评估方法和技术路线的考察、评估价格修正值的估算等内容。那么可以这样规定：（1）一项评估业务必须有两个或两个以上估价师参与，并选定其中一人为该项目负责人；当委托项目价值量大于某一限度（如5000万元）时则该企业负责人必须亲自参与评估。（2）该项目的实地勘测必须有估价师到场亲自执行或指导进行[3]。（3）评估方法和技术路线由该项目所有估价师集中评议后决定，修正值也是如此。而在审核的时候，就按上述程序审核，发现违规者即进行重新评估或修正，并且对负责人和当事人进行处罚。每年年终，企业必须进行总结性审核，再次检查是否有不合要求的评估报告存在，必要时需了解评估项目双方的意见，及时发现和查处漏洞。
        2.奖惩分明
        例如当评估人员一直都能保持高质量的评估报告，并且积极开拓新的市场业务，在年度或季度工作评议会上，这样的人就必须给予适当的奖励。相反，如果评估人员明显违反《房地产估价规范》，在现场查勘、评估方法或价格修正等方面有明显失真迹象，而又无适当合理解释的，应该严肃追究评估人员的责任，并处以适当的罚金或进行警告处分。对于违反中介服务管理规定的则必须严惩，必要时可以申请吊销其从业资格，直至从本企业除名。当然要注意奖励不要过滥，惩罚也不要过于苛刻。
        （三）强化对评估企业的监管
        1.将评估企业的资质无形中变成一种压力
        企业中的每一个人也都有风险意识和责任意识，在这种氛围下，质量便会成为他们生存和发展的第一要素，这样也就形成了质量意识。企业要发展，就必须苦练“内功”，从上到下把评估质量提高到一个很高的层次。
        2.年度审核与平时监督抽查相结合
        房管部门的监督工作要落到实处就必须从抽查做起，抽查时要检查评估过程的每一环节，从而提高评估企业和评估人员的责任意识。而行业自律组织的年度审查也必须认真进行，从而使得检查点面结合，认真解决影响评估质量和评估业发展的每一个问题。
       （四）估价质量的有效法律约束
        从估价质量问题产生的原因寻找法律手段。比如有的估价报告是在估价人员接受委托方贿赂后进行不公正评估的，应适用于有关受贿的法律条文。从估价质量问题产生的后果寻找法律手段。比如，由于估价报告丧失了公平、公正、公开的基本准则，高估标的物价值，导致在房地产抵押活动中，金融部门不能如数收回贷款的，可适用有关金融管理的法律条文。这样就从不同角度、不同侧面剖析了估价质量问题，房地产估价质量司法处理程序才能在部门法不尽完备的情况下顺利得以实现，法律之剑才能真正为确保房地产估价质量，促进行业正常运作发挥其应有的作用。
        结语
        房地产评估既是一门科学，也是一门艺术，专业性和服务性是其属性。一名合格、成熟的房地产估价师，不仅该具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德，还要养成终身学习的习惯和良好的沟通技巧，努力成为创新型人才。这不仅会提高自己的估价水平，而且还会提高评估行业的整体形象，有利于房地产评估事业的健康发展。
参考文献：
[1]王远新,刘倩.房地产评估存在的常态问题分析[J].住宅与房地产,2020(06):12.
[2]罗海浩.试论房地产评估行业的现状问题与对策[J].中国市场,2020(30):78-79.
[3]杨丽艳.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].建材与装饰,2019(24):211.