房地产项目工程造价的构成与控制措施研究--中国期刊网

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房地产项目工程造价的构成与控制措施研究

发表时间：2021/1/29 来源：《建筑科技》2020年8月上作者：雷婷婷

[导读] 随着社会经济的不断发展，城市化进程也在不断加快，各个城市内部的房建项目如雨后春笋般地站立起来，房地产领域内部的市场竞争也愈发激烈，在这样的背景下，项目工程造价管理工作的重要地位愈发明显。传统的工程造价管理模式存在诸多问题，比如前期策划不到位、成本控制过程考虑不周全等，想要确保房建企业更加长远地发展，必须有效解决这些问题。基于此，本文针对相关问题进行分析，以供参考。

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摘要：随着社会经济的不断发展，城市化进程也在不断加快，各个城市内部的房建项目如雨后春笋般地站立起来，房地产领域内部的市场竞争也愈发激烈，在这样的背景下，项目工程造价管理工作的重要地位愈发明显。传统的工程造价管理模式存在诸多问题，比如前期策划不到位、成本控制过程考虑不周全等，想要确保房建企业更加长远地发展，必须有效解决这些问题。基于此，本文针对相关问题进行分析，以供参考。
关键词：房地产；造价；控制
        引言
        随着我国对土地流转和拆迁方式的变化，土地的价值变得越来越大。此外，国家银行不断控制着对房地产开发公司的贷款额度，现阶段，房地产的开发变得更加复杂。加强成本核算和降低项目成本对房地产公司来说尤为重要。如今，随着项目投资多样化并且建设项目的整个成本管理过程保持在相同的开发条件下时，开发满足市场需求和更有市场价值的产品至关重要，但最重要的是必须确保建筑工程项目的施工质量的前提下，科学合理地降低、削减成本进而控制房地产项目的基础成本。对于如何降低项目成本，就是需要我们用一种重要的方法或者途径在房地产项目开发的每个阶段严格控制各种成本的消耗，并以最低的成本获得最大的经济效益。
        1.房地产项目工程造价的构成
        房地产工程造价主要包含了房地产工程预期或者实际投入的所有费用，其中涉及到了设备投入、项目工程建筑的费用，还包含了、贷款利息费用以及各种税收费用和其他各类费用等。工程造价的主要核心内容为：对整体房地产建设项目进行投资估算、设计并修正概算、到后期的施工图预算以及工程、竣工的决算。①房地产项目工程建筑费用。从整体房地产项目工程建设费用来看，其中占比最大的就是项目工程建筑费用，这也是房地产项目工程中最基本的费用，其涉及到了项目建筑费和工程安装费用，所以也叫建筑安装工程造价。②房地产项目工程设备购置费用。在房地产项目工程建设过程中，会涉及到工程建设设施设备、工具器械的购买或者租赁费用，还会涉及到其他固定资产的购置费用，比如家具等。③房地产项目工程建设其他费用。在房地产项目工程建设过程中，还会涉及到其他费用，因为在整个工程施工到工程结束竣工之外，还会涉及到贷款利息以及各类税收费用，这些费用的产生主要是为了确保工程可以顺利实施。
        2.房地产项目工程造价存在的问题
        2.1准备工作不够充分。对于任何项目来说，在正式施工前做好充分的准备工作，做好周密的协调统筹，都有助于提高项目建设水平。假如该工程项目在施工前，房地产企业对项目前期的准备工作不够重视，那么可能会导致后续施工不能顺利开展，不仅会严重影响项目工期，还可能会增加施工过程中的安全隐患，使得项目造价明显增加。
        2.2缺乏健全的成本控制管理体系。健全的成本管理系统对于整个房地产项目造价成本控制的顺利进行具有很大影响，但是大多数房地产开发公司都没有健全的成本管理系统，也没有为每个部门安排特有的管理任务因此，在出现问题的时候，他们都会找各种各样的理由，彼此避开承担责任，而且管理人员也无法澄清他们的工作内容和职责，所以有时候对于工程造价管理成本的工作通常是一件无关紧要的肤浅工作，并没有实际的参考价值。这种情况使成本控制人员无法严格执行工作，并且经常发生人为错误，从而导致超出项目的实际投资预算，进而给实际的房地产建设总价值带来了巨大的经济损失。

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        3.加强房地产项目造价管控的具体措施
        3.1提高对工程预算的管控。为了更好的提高对房地产项目造价管理和控制，需要在工程预算造价方面提高力度。在房地产企业中，管理层人员需要认识到工程预算控制重要性，并将这种认识落实到房地产项目开展中，从项目资金的投入和使用着手，根据企业项目工程建设实际情况，制定战略发展以及工程施工控制计划，从而促使全体人员正确认识到工程造价控制的紧迫性，使得项目工程造价控制过程能够顺利开展在进行工程预算过程中，参加建设的管理层人员需要深入到实际现场进行全面了解，根据施工现场实际存在的问题，对现有的工程造价预算进行改进和优化，在工程施工特点基础上开展编制预算工作。
        3.2优化施工阶段的工程造价管理。对于整个项目的造价管控工作来说，施工阶段是最为重要和关键的环节。双方需要在这个阶段履行双方所签订的合同，房地产企业想要有效控制工程造价整体水平，除了要强化合同条款的落实情况外还需要注意以下内容：（1）投资成本控制。想要提高成本控制水平，注意尽可能减少施工变更情况的发生，为了达到这个目标，必须保证设计方案的水平，同时需要在施工过程中对各个施工工序进行合理的调整。在对施工技术应用的可行性进行分析的时候，还需要判断工程造价的合理性，避免设计问题导致施工过程不断出现变更和修改，给企业带来巨大的经济损失。如果因为实际需要必须进行修改，需要将更改的详细内容报送至监理处，建立审批合格方可进行设计变更，以减少资金的损耗。（2）材料和设备的控制。为了保证施工材料的质量，同时为了避免施工过程中材料出现短缺，企业应该和资质较好的施工材料厂家建立合作。加强对设备的养护和维修，避免设备出现故障影响项目顺利有序地进行。另外，要重视时间成本的控制，保证所有施工环节之间尽可能无缝连接，防止工期拉长，导致工程造价水平升高。（3）加大施工监督力度。加强监督，确保施工过程中各方履行相应合同条款内容，制定监督管理制度，确保各项监督更具规范化。（4）处理好索赔事件。项目施工时间较长，所以施工中经常会出现无法预知的风险，导致工程量和工期发生严重的变化，这时就会出现各种索赔，这时，双方应该严格按照合同条款的相关内容对索赔事项进行处理，避免不必要的纠纷。
        3.3房地产项目竣工结算造价管控。房地产开发公司对项目完成阶段的成本的造价控制没有实质性作用，并且在执行和完成过程中有一些预算要求也会对项目成本产生重大影响。工程项目对项目建设单位的定价以及各种税费也有较高的要求。建设部门应当组织专业的审计机构，根据项目的建设现状对项目资金进行财务核算，并进行准确的财务管理计划。项目建设活动完成后，应组织专业技术人员，将项目的具体建设状况与合同内容进行比较，强调最终结算的总体有效性，并防止发生此类情况。当前的项目建设不能有效地满足实际需求，也不会引起数据错误。如果项目发生变更，则必须有针对性地管理和收集签证信息，并且必须存档并保存项目现场的许多文件，以便于要求提供有关项目执行的信息。之后，对于房地产开发部门需要建立更全面的审查和验证系统。全面核实项目所在地的签证，建筑材料价格和修改后的项目成本等，这样可以大大减少项目会计出现错误的现象。
        结语
        综上，在房地产企业开发项目中，应当提高对工程造价的重视度，不断在实践中提高管理和控制水平，从而使得房地产企业实现经济效益最大化。
参考文献
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