城市商业综合体调查评估与规划优化对策研究—

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城市商业综合体调查评估与规划优化对策研究——以合肥市为例

发表时间：2020/8/5 来源：《基层建设》2020年第10期作者：笪鹏益

[导读] 摘要：本文分析了当前国内城市商业综合体的发展现状与趋势，以合肥市为样本，通过城市商业综合体布局与运营状况分析，围绕中心体系的塑造提出规划布局策略，给出新建商业综合体选址和存量商业体转型对策，并从标准、政策、机制三个层面提出城市商业综合体规划管理优化措施。

        合肥市规划设计研究院安徽合肥 230041
        摘要：本文分析了当前国内城市商业综合体的发展现状与趋势，以合肥市为样本，通过城市商业综合体布局与运营状况分析，围绕中心体系的塑造提出规划布局策略，给出新建商业综合体选址和存量商业体转型对策，并从标准、政策、机制三个层面提出城市商业综合体规划管理优化措施。
        关键词：城市商业综合体，调查评估，规划优化，合肥市
        引言
        城市商业综合体是展示城市品牌符号和城市魅力的重要窗口，在创新商业模式，拓展服务功能，促进消费升级，带动城市中心区繁荣，推进商旅文融合发展，探索“新零售”新模式等方面发挥了重要作用。随着互联网经济对商业模式的重大影响，城市商业综合体的定期评估与规划优化十分必要，从宏观上以城市消费水平控制商业综合体的总量，从空间上优化商业综合体布局，从管理上对商业综合体建立标准与考核机制，对促进商业综合体的良性发展具有重要意义。
        一、城市商业综合体相关概念
        （一）城市商业综合体定义
        通常把配有写字楼、购物中心、酒店、会展中心、文化娱乐、公寓和住宅等三种或三种以上不同功能组合的建筑群体，且各种功能搭配合理，能够相互影响作用，共同提升整个项目的效率，同时在规模上一般满足建筑面积达 10 万平方米以上的建筑称为城市综合体，随着城市中心土地的增值，消费模式的变化，综合体概念也逐步泛化，建筑面积的门槛标准逐步降低，一般而言，建筑面积2万平方米以上的也可纳入商业综合体的范畴。
        （二）城市商业综合体基本特征
        城市商业综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。城市商业综合体具有高可达性，高密度、集约性，整体统一性，功能复合性，土地使用均衡性等特征。
        （三）城市商业综合体的分类
        城市商业综合体由于所处的城市级别不同、所处地段不同、核心功能物业不同等因素，可从多维度进行分类，如按照项目所处地段，可以分为城市核心型、城市副中心型、城市新区型，按照核心物业，可以分为商业核心型、酒店核心型、写字楼核心型、住宅核心型、会展核心型和均衡发展模式型等。
        （四）国内商业综合体发展现状与趋势
        上世纪 90 年代初，中国出现了城市综合体的雏形，从2009年以后进入快速扩张阶段，2013年随着一大批二线城市轨道交通项目启动建设，新增综合体呈现从一线城市向中部二线城市集中的趋势。
        据专业机构数据统计，我国2018全年新开业各类综合体项目527个，新增商业建筑面积4750.65万方，项目平均体量约9万方。开业量整体呈逐年上涨的趋势，新一线城市商业综合体最活跃,5-10万方规模为建设主流。
        一方面，人们生活水平和消费习惯的改变，融合了购物、吃喝玩乐等社交元素的于一体的综合性购物中心越来越受欢迎，而随着商业多元化发展，购物中心的社交属性日渐强大，一些诸如剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等娱乐休闲业态进驻，对购物中心的体量要求越来越高。不含停车场、办公楼等在内规模10-15万方的商业综合体既有竞争力也有较好的财务回报，被业内认为是国内最理想规模，少数区位优势明显的项目规模可在20万方左右。另一方面，拿地成本越来越高，一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，5万方以下的小体量商业逐渐增多，而对经济欠发达的三四线城市而言，受人口消费力较弱的影响，辐射范围较小，往往以社区类商业为主。
        二、合肥市商业综合体现状特征分析
        （一）数量处在快速发展期
        截至2018年底，合肥市辖区综合体总个数为87个，其中，2018年新增开业12个，多年来年均增长10个左右。根据城市化发展统计规律，当城市人均GDP达到4000美元/年时，就具备了发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。
        据有关研究资料显示，一年消费10亿元可撑起一个商业综合体的发展。据此初步计算，合肥市能够承受城市综合体的最大数量为110个左右，目前合肥市区已建、在建和待建的综合体共87个，加上周边县城总计约90多个，数量上较为符合当前消费能力，商业综合体仍处在快速发展阶段。
        （二）人均商办面积偏大
        据统计，合肥市人均商业商办市场建筑面积为10平方米/人，人均商业建筑面积为4平方米/人，与上海相当，是杭州、武汉2倍，成都2.6倍，而从国际上来看，人均商业面积1-1.2平方米较为合理。

        图1 合肥市辖区人均商业综合体建筑面积（作者手绘）
        （三）空间分布极化
        目前合肥市辖区内，包河区的城市商业综合体的数量和建筑面积占据了全市总量的50%以上。其中在建和拟建项目最多的在滨湖新区。蜀山区的城市商业综合体的数量占全市总量的17%，建筑面积占全市总量的7.4%，主要项目位于政务新区。老城区商圈、政务区商圈、滨湖区商圈为核心的格局逐步巩固，滨湖区商圈的作用不断加强，老城区、政务区商圈正进入存量优化阶段，经开、高新、新站综合体现状数量缺乏。

        图2 2018年合肥市辖区商业综合体分布状况（作者自绘）
        （四）优质商业较为缺乏
        目前，合肥市商业综合体既处于发展黄金时期，也处于新环境、新消费、新零售大变化时期，实体商业企业加速洗牌，经营差异化逐渐显现。从出租率来看，2018年有20.3%的城市商业综合体实现满租，还有12.2%的城市商业综合体出租率小于80%；从坪效来看，2017年有9.4%的城市商业综合体坪效大于100元/平方米/天，但还有4.3%的城市商业综合体坪效小于10元/平方米/天。部分商业综合体运营方式较落后，不同商业综合体之间还存在了品牌同质、功能同质化较严重的问题，总体上优质商业较为缺乏。
        三、合肥市商业综合体规划布局策略
        （一）围绕城市公共服务中心体系优化商业综合体结构
        随着治理理论的兴起，多中心理念进一步演进，合肥市目前正从二线城市向新一线城市演进，需要结合不同圈层、不同功能导向、不同服务能级、不同规模等级的的中心体系，国土空间总体规划初步选址了“3+10+N“的中心体系。商业综合体的分布应结合中心体系的选址进行建设，对中心体系外严控新建商业综合体，新建商业功能以服务社区配套为主，压缩纯商业用地的规划布局。对经营状况不佳的存量的商业体，逐步通过“商改租”模式消化已建未售的商业。

        图3 合肥市规划中心体系初步设想（作者自绘）
        （二）积极支持城市中心商业区商业综合体集中建设
        按照合肥城市发展传统和新城建设发展方向，结合合肥历史文化特色，合肥中心商业区为老城中心即淮河路市级商业中心。合肥中心商业区建设发展突出商旅文特色，坚持名街名店名品原则，加快调整改造，优化结构、聚集品牌、提高质量，走内涵式发展道路。按照总体规划中心城区规划1个市级商业中心、5个副市级商业中心，分别位于老城区、滨湖新区、政务文化新区、火车站地区、高铁南站地区和滨湖新区。
        （三）合理引导地区商业中心商业综合体布局
        根据城市结构、区位条件、交通网络、商业基础、资源特色，牢牢把握区内消费人群结构和收入水平，发展各具特色的商贸服务业，完善商业网点的覆盖面，实现区域商业有中心（辐射50万人口消费，商业营业面积在30—80万平方米之间）的发展目标，满足城市发展对商业发展的客观需求。既减轻中心商业区的购物压力，也是对城市商业中心空间布局的科学合理化布局，同时是对社区商业网点业种业态不足的有效补充。综合发展百货店、商业超市、专卖店、专业店、餐饮娱乐文化、影院等业态。规划13个区级商业中心，总体商业规模控制在800万平方米内。
        （四）建设商业综合体项目库
        发挥政府引导作用，坚持“控制增量，优化存量”原则，依据经济发展水平与消费总量的测算，控制商业综合体项目总量，防止大型购物中心盲目建设，挖掘大型购物中心（商业综合体）对消费聚集和餐饮、休闲、文化产业的推动作用；积极发展多功能、多业态、一站式、体验型购物中心；购物中心在业态组合上要打破按照商品门类布局的传统组织方式，发展室内街区和岛式组团模式；积极推动线上线下融合发展。结合轨道交通枢纽站点的建设，综合开发商业综合体项目。
        四、城市商业综合体优化的管理保障
        （一）明确建设标准
        制定并实施大型城市综合体项目规划管理的相关标准，对新审批的城市综合体项目在性质、选址、规模和规划等方面给予了新的要求。如要求临近轨道交通站点、15万平米起体量、具备商业性质用地和至少三种城市功能规划。规划用地性质应为商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容住宅用地；应临近轨道交通站点，应临两条（含两条）以上道路；应由商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等三种或三种以上的城市功能组成；针对不同的城市圈层，应设置城市商业综合体的建筑体量下限。
        （二）完善相关政策
        一要明确城市商业网点规划的法律地位，增强城市商业规划的影响力和约束力。二要进一步完善商业综合体规划决策机制和年度评估机制，三要落实和完善听证制度。听证的主要作用在于警示、指导、保护商业综合体开发者和投资者的积极性，而不是限制。四要建立并落实商业综合体市场信息披露制度，政府和行业协会应利用信息引导大型商业综合体的开发，让开发商在掌握行业基本信息的基础上做出理性的分析和决策，避免盲目性，减少整个社会资源在投资上的浪费和损失。
        （三）定期评估机制
        借鉴北京、上海、深圳等发达城市经验，开展城市商业综合体的年度评估，用大量数据为城市商业综合体的年度发展总结，为进一步优化综合体布局支招。如上海市自2016年始连续三年，由上海市统计局、上海市商务委员会委托在全市范围内开展城市商业综合体统计调查工作。由规划、商务部门牵头，形成城市商业综合体形成年度评估机制，动态更新相关数据，以实时检测综合体的发展状况和存在问题，综合提出综合体外部配套优化措施，和对综合体建设方、运营方的内部功能优化建议。
        （四）合理地价引导
        结合城市中心体系的规划，优化城市商业用地级别与基准地价，以价格作为杠杆，引导商业综合体用地的合理布局。对发展成熟地区，基准地价按照市场评估价格进行设定，对现状及在建商业过量地区，适度提高基准地价调节商业过剩，对新建地区的优势地段，以服务项目招商为原则，设置较低的基准地价，引导商业集聚。