摘要：将互联网技术与传统物业管理进行跨界融合，通过物业智慧平台的建设与推广，可以将传统的“物业管理”模式升级为“物业服务”与“物业经营”模式，实现模式创新，形成新的业态，实现该行业以服务为核心的转型升级，以分享经营为驱动的盈利模式转变，同时也有利于全面提升物业服务业发展的质量和能级水平。随着中国经济的日益成熟，可以预期我国在设施管理外包业务演变的过程中会追随甚至赶超发达国家，而信息技术在本领域中扮演的角色和作用也必然越来越重要。
关键词：设施管理；物业信息化；服务平台；设计；实现
1导言
据中国物业管理协会的统计，全国物业服务企业有 10．5万家，从业人员 700 多万人，行业规模每年都在扩大。中国物业管理行业用短短的三十余年时间发展到现在的规模，确实很让人振奋，但是一直以来“微利”的行业属性并未发生根本上的改变。目前，很多中小企业依然处于亏损状态，物业管理领域的大多数从业人员文化水平不高，仍然属于劳动密集型行业。
2物业智慧服务平台组成
2.1平台总体架构
平台由五大系统构成，分别是内部管控、资产经营、智能应用、采购服务和现代物业，在此之上是主数据管理系统（数据清理、集成与存储）和决策平台（数据分析、挖掘与可视化呈现）。内部管控系统主要服务于企业战略发展、企业运营管控和企业风险管控，涵盖了物业企业的人力资源、财务管理、行政后勤、安全管理等业务；资产经营系统主要服务于资产经营管理、商业运营管理、服务产品集成和平台运营服务，涵盖了招商租赁、商铺运营、健康管理、智慧社区等业务；智能应用系统主要服务于设备智能管理、智能设备运用和智能智慧应用，涵盖了能耗管理、设备运维、智能监控等业务；采购服务系统主要服务于服务规则、服务过程、服务评价和服务交易，涵盖了采购招标、供应商评估、履约评价、服务交易等业务；现代物业系统主要服务于业务管理、配套服务和品质管理，涵盖了工程、安保、保洁、客户、后勤、餐饮等业务。
2.2技术框架
平台的技术框架由数据采集层、网络传输层、应用支撑层和应用展示层组合而成，利用安全保障体系和标准规范体系进行串联，确保整个平台服务的可用性和有效性。在平台的数据采集层，充分利用上实龙创自有产品及市场上成熟的智能传感器、人脸识别、智能梯控、智能门禁、智能电表等产品。网络传输层负责向上层应用提供通信服务，既支持一般应用的 TCP/IP、UDP、SSL传输，也支持物联网应用的 NB-IOT、Zigbee等协议。平台通过企业服务总线（ESB）消除不同应用之间的技术差异，让各应用服务协调运作，实现不同服务之间的通信与整合，在主数据管理系统固化和落实各业务主数据的标准和管理体系，实现主数据全生命周期的统一和规范管理，提高对物业管理各业务主数据的管控能力。
3技术标准与设计实现
3.1SOA 架构
平台的设计采用了 SOA 进行系统架构顶层设计，主要是基于其能够无缝整合新旧 系 统 的 能 力。SOA（Service OrientedArchitecture）的含义是“面向服务的架构”，利用该方法设计的架构包含物业管理五大系统的多个服务，服务之间通过相互依赖，并最终提供一系列的功能。一个服务通常以独立的形式存在于平台应用层中，各个服务之间通过网络进行调用。
从业务角度考察，本平台所提供的多个服务都是围绕物业管理业务展开的，他们之间具有一定的耦合性，并且这种耦合性对于面向行业领域的专业平台来说也是十分必要的，所以服务的复用共享性并不受解耦性的限制。平台主要采用 Java 这种面向对象语言进行开发，用“类”来表达对象，并将各个功能行为封装在类的内部。而物业集团的业务管理者既注重系统的功能，更注重分公司之间的数据交流，这也是以功能服务为接口的。
3.2主数据系统
综合考虑物管行业信息化现状、技术限制和成本等要素，设计时提出了以主数据管理系统为核心的系统架构，通过主数据系统完成物业企业的数据从源系统的获取、清洗、标准化和发布工作。为了在不改动现有系统的情况下解决数据标准化的问题，在定义物业数据标准字典的基础上，还采用了数据转换机制，从而实现了子公司核心业务系统数据与主数据的贯通与映射工作。通过细致的调研工作，明确了物业关注的核心：（1）地产开发完成后的移交；（2）设施管理中的安全；（3）设施管理中的服务质量；（4）增值类新业务。其中地产开发环节的系统是不纳入本平台的，因此还要考虑对房产开发板块现有系统的数据进行规范和对接。首先制定了《平台主数据评估流程》和《平台主数据评估制度》，并将房产开发板块所需完成的工作纳入制度和流程中，同时取得管理层的支持，将主数据规范作为今后地产开发板块的信息化建设规范之一，为跨板块间的数据对接提供了条件，完成了历史项目数据（已出售、移交的地产项目）整理。在技术标准上，全部采用 J2EE 技术，符合 SOA 架构，支持 Web services。主数据系统采用 Tomcat 主流中间件，支持主流的操作系统平台（Unix、Windows、Linux）。主数据管理平台的系统功能不针对特定的主数据对象，具备对不同主数据对象的可扩展性和兼容性。主数据管理平台的功能包括但不仅限于以下几个方面：主数据服务门户、主数据模型管理、元数据管理以及主数据的申请、校验、审批、变更、接收、分发等。通过主数据管理平台的实施，固化了主数据管理规范，完成了物业企业主数据从源系统的获取、清洗、标准化和发布工作，解决了物业集团管控与共享系统、子公司核心业务系统的数据贯通与映射的难题。
3.3数据库与数据结构设计
平台的核心数据库包括基础信息数据库、运行操作信息数据库和信息分析数据库。其中基础信息数据库用于统一管理平台的基础信息，如公司、项目、不动产及大型设施、流程等相对固定但又同时适用于不同多个服务的基础性数据；运行操作信息数据库主要用于日常业务的开展，如计划、巡检、报修、收费等实时的、持续的 OLTP 数据管理；信息分析数据库面向分析应用，属于 OLAP 数据库，可以对数据进行在线统计、数据在线分析、随即查询等发掘信息数据价值的工作，服务于平台的决策支持系统。概念模型采用的方法是实体关系模型，即 E-R 图，比较简单高效。平台涉及的实体主要有公共设施、停车场、物管处、员工、报修单、投诉单、住户、缴费单、库存设备等。各实体之间的关系为：一个小区安装有多个公共设施；一个物管处管理一个小区；一个员工可以管理多个库存设备；一个小区有很多住户在此居住，但是一个住户可以在多个小区居住；一个报修单只能被一个员工受理等。
4结语
伴随着移动互联网技术的兴起，一直以来以劳动密集而著称的物业管理行业也正在悄然转型，信息技术在设施管理领域中扮演的角色越来越重要，成为现代设施管理中不可或缺的重要手段和工具。物业智慧平台就是这样一种互联网技术与传统物业管理的跨界融合产物。
参考文献
[1]李伟. 基于BIM技术的物业运维管理研究[D].河南工业大学,2016.
[2]余雯婷. 基于BIM技术的建筑设施管理[D].南京林业大学,2016.
[3]徐丹. BIM在设施管理应用中的业主需求指引研究[D].东北财经大学,2016.