济南市自然资源和规划局 山东济南 250000
摘要：从不同的角度来看，土地储备融资模式中存在着各种各样的问题，因此应该结合城市基础建设的发展实际情况，加强对土地储备融资的成本管理。
关键词：土地储备；融资成本；管理策略
引言
我国经济在不断的发展，城市当中的基础建设规模逐渐扩大，因此，我国资金需求与空间供给之间的矛盾日趋突出。但土地储备融资创新模式的出现，有效地解决了这一问题，不过在实践当中仍然存在着一定的问题。
1.土地储备融资模式
土地储备融资模式指的是当地的政府在对一些重大基础性设施项目，在未来一定时期内，现金流量和分析基础上，根据城市未来的实际发展需要，从而对一些大储备土地进行规划，并将其交给重大设施项目建设单位来完成的土地储备工作。
当土地经过上市交易之后，会将土地储备成本归于道项目建设主体当中，在这一过程当中取得的收益将会在重大建设施工项目过程当中体现出来。在土地储备机构为中心的土地储备方式中，土地储备机构当中的每一项职能都是根据经济发展水平和城市经济发展的需要而界定的，把土地储备收益纳入到地方财政当中，有利于地方的经济建设。同时，地方政府对于该项资金进行了严格的控制，不过导致土地储备收益不能够及时有效的支持重大项目的建设。
2.土地储备融资成本管理中存在的问题
2.1成本信息要素的构成并不明确
部分地区使用土地储备融资模式的时间并不长，因此在成本控制方面仍然存在着一定的问题。
由于部分地区并没有对项目主体的成本管理和控制作出具体的明确的规定，从而导致在管理的过程当中缺乏有效的依据。虽然目前为了促进土地储备融资成本管理水平的不断提高，出台了很多相关的土地储备，财务管理条例，不过对于项目建设主体而言，土地储备融资成本管理的基本性质和土地储备中心存在着很大的区别。同时，在经济活动当中所需要鉴定的费用、取费标准、区分、摊销等标准并没有进行明确的规定。这些成本信息构成要素呈现出不明确的现象，导致项目责任主体只能根据以往的经验来对成本信息进行了解，从而导致各个项目主体的认识并不能达成一致，基于这样的现状，政府也不能形成一个统一的标准，从而使成本控制的难度增大。
2.2土地储备贷款并不能够真正的发挥出作用
目前土地储备的资金体贷款一般都是两年期，当贷款提取实惠，根据银监会的要求进行实贷实付，不过在具体的操作过程当中，仍然面临着很大的问题。
首先，土地储备机构只能将贷款的资金转移到相关下流企业当中，然后这些资金再返回来，从而将贷款资金打通使用。那么资金成本，要么就沉淀下来，要么就按照项目签额计入到了该项目的成本过程当中。不过在具体的实施过程当中，真正的贷款项目却没有用到这笔贷款，从而导致贷款项目的融资成本过高，使项目成本不能够真实的反映出来[1]。
2.3土地储备融资成本的利息比较高
贷款的融资成本通常是按照项目投资额基数来计算的，不过在这种情况下，由于贷款的余额过大，时间也比项目投资的时间长，再加上项目资本严重不足，所以最后就会导致有投资额的项目承担的资金成本非常的高，就表现在土地储备融资成本的利息比较高。
3.加强土地储备融资成本管理的策略
3.1明确成本的构成要素
在土地储备融资成本管理的过程当中，一定要明确成本的构成要素，只有这样才能够更好地开展土地储备融资成本管理工作[2]。
首先应该对成本的构成做出非常明确的规定，土地储备融资是对一些基础设施建设项目融资，在管理模式上进行的创新，在这一新的管理模式下，土地储备成本的构成与传统模式下的土地储备成本的构成有着很大的不同，所以在财务处理的过程当中一定要严格地遵循分宗合算和分账核算的原则。
其实应该将项目责任主体由于在自身经营活动主要产生的成本费用和土地储备成本费用区别开来，土地储备成本需要按照宗地进行核算，令土地储备成本信息的真实性得以凸显。明确成本构成要素对于加强土地储备融资成本管理水平有着非常重要的意义，这主要是因为土地储备融资成本管理中的一系列项目都是由成本构成要素组成的。
2.2加强金融监管
在土地储备融资成本管理的过程当中，会出现储备贷款的问题，因此，针对当前在土地储备贷款中产能问题，金融监管部门一定要不断地加强土地储备现代业务的有效指导和监管，从而使金融行业能够进行合理的竞争。
相关部门一定要不断地引导银行严格按照相关的法律法规来开展信贷业务，从而降低金融风险。另外，应该对土地储备贷款当中不确定的内容进行清晰的规定，明确内涵的界定，令商业银行对土地储备贷款的业务有非常充分的了解和认知，只有这样才能够使土地储备贷款当中出现问题的频率减少。
更为重要的是，应该制定出与土地储备贷款业务相符合的规章制度，只有有了制度的保障，才能够在最大程度上防止银行之间的不正当竞争，不断促进土地贷款真正的应用到贷款的项目当中，使土地贷款的真正作用能够发挥出来。
另外，贷款银行一定要根据现场的情况来确定是否贷款，对具体的情况进行核实，避免出现欺诈的现象。银行对项目土地现场情况进行全面的了解和密切的跟踪，从而能够确保贷款的资金按照实际用途和金额发放，真正的做到专款专用[3]。加强金融监管，能够有效的减少在土地储备贷款当中出现的问题，从而规范金融合理竞争，不断提高土地储备融资成本管理的水平。
3.3不断建立健全监督举报机制
建立健全监督举报机制是倒逼土地储备融资成本管理工作水平进行提高的一项手段。
因此，为了更好地对土地储备融资成本管理工作进行有效的监督，政府部门可以根据当地的实际情况，通过设立专门的监督举报部门，使土地储备融资成本管理工作能够得到更加科学合理地推进。
政府部门通过科学合理的势力，专门的监督举报部门，并且对该部门当中的每个岗位职责进行责任的规定，可以鼓励监督举报人通过微信平台，电子邮件等不同的方式定期向社会公众公布土地储备融资成本管理工作当中的有关信息，令土地储备融资成本管理更加的公开透明。另外，政府部门应该不断地鼓励社会公众向政府相关监管部门提供各种成本信息，对具体项目过程当中的虚假信息进行举报，对进行举报的人员进行合理的物质奖励和精神奖励措施，通过这种方式，能够使政府的信息来源得到不断的扩充，还能使土地储备工作的监督力度加大。政府部门应该致力于不断形成监督举报体系和监督举报平台，通过专门监督举报部门的全体人员的共同努力，令土地储备融资管理成本工作能够得到更好的开展。
2.4政府部门应该强化自身的责任意识
政府部门应该明确自身在土地储备，融资成本管理过程当中的责任，不断强化自身的责任意识，通过加强金融监管工作和建立健全监督举报体系和监督举报平台，令我国的土地储备融资成本管理工作水平得到更好的提升，从而保障城市基础设施建设能够顺利的进行，不断完善土地储备融资成本管理工作。
结束语
土地储备融资成本管理对于我国的城市基础建设发展有着非常重要的意义，因此一定要足够重视土地储备融资成本管理工作，对其加大研究力度，针对当前成本管理工作中出现的问题提出举措，令土地成本管理工作能够得到更规范化的开展。
参考文献
[1]董芹芬. 土地储备融资成本管理浅析[J]. 财经界, 2014, 000(032):71-71.
[2]刘天颀. 土地储备融资成本管理研究[J]. 商业故事, 2015(11).
[3]杨岩枫, 谢俊奇. 论新形势下土地储备融资的风险管控——以北京市为例 [J]. 改革与战略, 2017(1):68-71,157.