肇庆市房屋测绘所 广东肇庆 526060
摘要：首先论述了房产测算软件的概况，随后讲述房产测算前期图形绘制面域修饰，再说明测算过程中测算基本单元、测算软件使用的权限分配，校核粗差的正反算等，最后论述分摊逻辑树和分户图输出。为房产测量人员以及房产测算软件编程人员提供良好的借鉴意义。
关键词：房产；测算软件；产权登记
1 房产测量与测算软件概述
房产测量，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息（如规划建设红线图或总平面图），为房产产权，产籍管理，房地产开发利用、交易，征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测量的成果有房产簿册、房产数据和房产图集。
房产面积测算在上个世纪七十至九十年代绝大部分使用手工绘图、人工面积汇算；到九十年代末，逐渐普及计算机辅助绘图及表格计算软件（如微软公司的Excel）相结合，生产效率有了一定程度的提升，这些针对的是结构相对简单的房屋建筑物；进入21世纪以来，房屋建筑物构造形式越加复杂，同时计算机图形处理和数据库技术的发展，专业的房产测算软件应运而生。这些软件集合房产图形绘制、建筑面积计算、分户图输出、数据共享等各类功能，大大减轻了相关从业人员的工作强度。
鉴于AutoCAD软件具有良好的用户界面、强大的图形编辑处理能力，被广泛应用于各类工程建设领域，并可以采用多种方式进行二次开发，房屋测绘软件中的测算模块大多基于AutoCAD的二次开发。测算模块所生成的图形数据，借助数据库技术可以方便的检索和使用。
数据库技术提供储存房产测算成果的信息，作为一个良好的数据仓库，能为多个用户共享使用。常用的数据库软件有甲骨文公司的Oracle，微软公司的SQL Server，IBM公司的DB2，Fox Software公司的VFP等。房屋测算成果中包含大量的矢量图形格式，需要数据库软件要提供这方面的技术支持。
2 房产图形绘制和房产单元定义
2.1 房产图形绘制：面域
房产图形绘制的目的是形成面积的封闭的面域，也就是在AutoCAD中的面域（Region）。面域是CAD图形的基本元素之一，如同线段、字体、标注。面域可以是一个封闭的多线段图形（PLine），或者由多段线段（Line）、弧段（Arc）、渐变线所组成的复杂的封闭区域（Boundary）。封闭区域要求各段接口的距离要小于某一阈值，当两个接口大于该值，封闭条件将不能满足。在生成封闭区域前。软件应先进行线弧段的边界检索，检测各线条的接口各端点的距离是否小于阈值，对某些不符合要求的端点的作出提示，减少重复劳动。
面域可能会进行某些编辑处理，如合并、分割、裁切等，如室内有某些中空要扣除，1/2外墙过于狭长需要分段生成、最终合并等。除了上述的合并、分割、裁切等，我们还可以进入AutoCAD中夹点模式，移动夹点以形成我们需要的面域。
2.2 房产测算单元：主结构、附属（特殊）结构和分摊项目
房产测算软件中，房产测算的基本单元是主结构、附属结构、特殊结构、分摊项目等组成。
房产测算成果目的是产权登记，因此“产权”在房产测量中具有特别重要的意义。在房产测算软件中，我们定义具有产权意义的建筑结构为主结构，如住宅、商铺，办公室、教学楼等；为主结构提供特定使用功能的建筑结构为附属结构或特殊结构。附属结构计算建筑面积，如阳台、檐廊等。需要注意的是，附属结构必须依邻主结构，其面积归入主结构面积；特殊结构如天井、骑楼等，一般只显示空间位置不计算建筑面积。附属结构、特殊结构都不能单独存在。
多人使用的房屋建筑物需要提供公共使用空间，公共使用部分就是分摊项目。分摊项目主要服务于主结构没有明确的产权，如梯间、走道、管井等。根据《房屋测量规范》“谁使用、谁分摊”的原则，在定义分摊项目之前，应在充分理解建筑图纸的基础上，理清分摊项目与各功能区之间的从属关系，作出合理的分摊计算。
补充说明一点，《房产测量规范》对主结构要求较为严格，需满足三个前提条件：1、具有坚固的围护结构；2、有顶盖；3、层高在2.20m以上。规范对附属结构的要求相对宽松一些。
面域生成房产测算单元之后就会赋予相应的属性，比如名称（房号）、空间位置（层数）、四邻关系、墙体归属等，它已经是严格意义上的产权性质。这些属性可以在测算的经办人环节修改，但一旦完成确权环节就不允许轻易修改，否则会引起不必要的产权纠纷。
房产测算单元的定义与删除应该与数据库同步进行，定义一个房产单元，数据库将会产生相对于的数据块；反过来说，删除一个房产单元，数据库中也会清除相应的数据块。
3 房产测算过程
3.1 测算软件的权限分配
根据《测绘成果质量检查与验收》（GB/T 24356-2009）规定，测绘成果质量要进行两级检查一级验收方式进行控制。房屋测算软件有经办、初审、复审、批准四个环节。一幢房产测量的作业组一般由2~3个人组成，其中经办人完成房屋图形绘制、面积测算，由经验丰富的测绘人员完成初审、复审工作，测绘单位负责人根据相关规范审核批准房屋测量报告书。各个环节的权限应该设置不一样，经办人有图形绘制、面积测算的权限，而初审、复审、批准不应有经办人的权限。否则，测算过程会由于过多的人为干扰而影响作业效率。
初审、复审应对经办人的房屋测算成果作出明确指示，以便于经办人有目的地修正测算成果。所谓的指示就是初审意见、复审意见。
3.2 正反算校核
房屋面积测算应进行两个必要的步骤：正算和反算，正反算的目的就是检查测算成果的粗差。
正算是根据《房产测量规范》按功能区划分，推算各功能区的分摊系数，正算的成果是房屋分层汇总表、各层建筑功能面积表以及共有面积分摊系数表。
反算是对正算成果的校核，在得到分摊系数以及各功能区面积的前提下，计算各个分户（权属单元）面积，最后统计总面积汇总。一般来说，由于计算过程中小数点后面的四舍五入的截断误差，正反算会有小数点后两位的误差。为了提高房屋测算面积精度，对有多个功能区的建筑物，分摊系数的精度要取小数点后6位以上。
正反算较差，核对房屋的总面积、各个分摊系数比对，若正反算较差值较大，或者各分摊系数出现不符合逻辑的数值，经办人可以自查寻找问题所在。
3.3 分摊关系树（分摊逻辑关系）
房屋测算软件的计算基本单位为幢，由裙楼连接若干连体的单元为一幢，需要区别不同的层高和层数。天面层是特殊的建筑结构，不计入总层数。当由裙楼连接的多个单元作为一幢建筑物计算时，应以最高的那个单元作为天面层，否则出现多个天面层会引起测算软件的逻辑错误。
夹层与复式建筑构造是房屋测算软件的技术难点，夹层与天面层一样不计入总层数，复式结构2层计算1层。除了层数累计的问题，复式套房将带来不同层分户图的合并、面积合计等问题，软件设计者应注意的这些问题。
4 房产分户图输出
分户图记载着房屋产权登记需要的图形以及面积等关键信息。分户图数量多，数据量大，对房屋测算软件来说是个考验。目前，输出分户图的有2种形式，一是基于绘图程序AutoCAD，二是基于外接程序（如Word或WPS）。
基于AutoCAD的分户图输出，是利用CAD自定义表格模板以及测算软件生成的矢量图块，结合相应分户数据信息，输出满足要求的分户图。
基于外接程序的分户图（如Doc、PDF格式）输出，它利用CAD生产的矢量图块，先转变为外接程序可以处理的栅格图形，再结合相应分户数据信息，输出满足要求的分户图。
尽管外接程序具有在表格数据处理的优势，但其在矢量图形处理上的不足，加上矢量转换栅格格式过程的效率消耗，以及涉及大量表格数据读写，外接程序输出分户图的工作效率相比较差。
5 结语
房产测算软件经过十多年的发展，在图形绘制、面积测算、分户图输出以及数据共享方面技术日趋成熟，但是，在绘图自动化处理、测算误差预警以及分户图生产与输出效率方面仍有较大提升的空间。随着计算机软件技术发展，相信房产测算软件的未来将给我们带来还有其他功能性改进的地方。
参考文献：
[1] 房产测量规范：GB/T 17986-2000[S].
[2] 测绘成果质量检查与验收：GB/T 24356-2009[S].
[3] 李芹芳，张艳.地籍与房产测量[M].武汉：武汉大学出版社，2017.