李佩霏
身份证号码：44068219880115***5
摘要：在当前房地产进行项目开发的过程中，需要采取科学合理措施，加强成本管理和控制工作。为提高工作效率及质量，相关工作人员，应利用现代先进信息技术和软件，高效处理各种成本控制问题。本文主要对BIM技术在房地产开发项目成本控制应用进行探讨，以供相关专业人士进行参考和借鉴。
关键词：BIM技术；房地产开发；项目成本；控制研究
前言
现阶段为保证房地产项目得到有效开发，保证投资效益，必须要强化成本管理和控制工作。整个房地产项目开发过程包括项目决策、设计、施工、竣工、投入使用等阶段，每个环节都牵涉到成本的投入和控制工作，成本控制工作贯穿于项目建造全过程。
房地产项目成本控制是一项复杂的系统性工程，项目建设过程所形成的工程数据繁多复杂，再加上工程信息难以共享和交流，从而使得其项目在成本管理与控制方面较为困难。要解决上述问题，成本控制人员除了采用传统的管理模式外，还应当记住现代信息技术高效开展各项管理工作。例如通过采用BIM技术和软件，使到成本控制工作更加科学、合理，管理更加高效快捷。
BIM技术是一种建筑信息模型，房地产开发项目引入BIM技术，能够实现对工程项目实体功能的数字化表达，创建、管理、修改和共享项目开发整个周期内各个阶段的动态工程信息。借助BIM技术，能够高效、快捷地对项目建造全过程的成本进行控制。
一、房地产项目开发成本构成
房地产企业经过研究确定开发一个房产项目后，经历了决策、立项、
征用土地、规划设计、招标、施工、竣工验收等环节。项目在开发、生产、经营过程中涉及到多项成本费用支出，此外，还产生税费等，这些费用的总额，就构成了房地产开发建造成本。
在整个项目建设过程中，除了房地产企业做好内部的成本控制之外，还需要与项目建设的有关单位例如行政主管部门、银行、设计部门以及施工单位、监理单位等，BIM技术的应用，为房地产开发项建设提供信息平台，实行信息共享。通过信息平台，参与建设各方能够对项目建造过程所出现的各种问题进行分析解决，经各方共同努力，最终实现成本控制工作。
二、基于BIM技术的房地产开发项目成本控制策略
1、项目决策阶段的成本控制
在项目决策阶段，先要确定项目的投资金额，以及对不同的设计方案进行估算及造价。这个阶段可以针对每个项目方案通过利用BIM技术，构建初步建筑信息模型，BIM模型里收集并储存了很多以往建成
工程项目信息，形成了海量信息的数据库，在估算项目投资造价时，
能够利用BIM模型对相似的工程造价指标进行快速调用和拟建，或者是直接在数据库中提取历史工程中相似的BIM模型，再结合具体的项目进行修改，这样所得出的参数更加准确，而建设方案得到相应的投资估算。在考虑开发项目投资方案时，需要考虑的因素和指标较多，例如工程量指标和成本指标等等。
利用BIM技术构建BIM数据库，其中具有丰富的技术参数、成本信息、构件信息以及工程量和工程进度信息，这样在进行投资方案选择时，就能够通过BIM技术实现对上述信息的三维展示，然后再对其进行修改和更新，从而针对房地产开发项目形成不同的方案模型，并自动计算各种方案的工程量以及造价等信息，最终为决策者提供科学且优化的方案，从而实现决策阶段的成本控制。
2、设计阶段成本控制
房地产项目设计方案是否合理，会对整个项目投资总额产生重大影响，甚至确定了项目建造成本的七成以上。因此，必须重视房建项目设计阶段的成本控制工作。
在设计过程当中，对于资金的使用情况要进行合理及科学的规划，并且制定相关计划方案，在BIM技术实际应用的过程当中，要对项目目标成本进行明确，并且采取合理及科学的措施进行持续性的优化。设计方案应详细，并保证经济合理。比如可以使用BIM技术构建3d模型，之后采取协同工作的模式，细化分工，把成本预算规划、成本使用及成本核算等内容及数据，上传到数据管理系统当中，通过BIM进行动态化监管和控制，有利于成本管理工作达到更加理想效果，此外，还可以通过对使用成本数据和预算成本进行比对，判断成本控制是否合理。
在设计阶段，应当实行设定限额，促进设计单位重视成本意识，把成本控制意思引入到方案设计中去。从而使到设计方案更加可行，经济合理。
在限额设计过程中，利用BIM模型中包含的丰富的材料型号以及设计指标等信息，能够在设计之前帮助相关工作人员实现对限额设计目标的合理制定。在设计过程中，实现对造价数据的准确测算，项目设计完成后，可快速核算到相应建造成本。另外，利用BIM技术设计人员可以进行成本实时仿真和成本同步分析，从而根据设计单元造价信息来对设计方案进行不断优化，最终促进限额设计的优化。
3、项目招投标阶段的成本控制
房地产项目进入招投标阶段。在这个阶段工程量计算是成本控制重点。项目招标方和投标方都非常重视工程量的计算工作。
要完成上述工作，双方都需要投入大量的工作人员进行计算与核对工作，工作强度和难度较大，而且通过人工精确计算出工程量清单，面临较大困难。
通过利用BIM技术构建BIM模型，可以准确计算出工程量，并对其进行综合分析，最后形成完整的工程量清单。
此外，还可以参考BIM模型中已完成项目工程量，再结合需要建设项目的规模、特点等编制工程量清单，这样所编制成的工程量清单、准确度高，可有效减小招、投标方因工程量不准确而引发的纠纷。招标文件中也可以附带BIM模型，从而便于投标单位能够快速获取工程量数据，最终制定出更好的投标策略。
4、项目施工阶段的成本控制
①工程付款控制
随着房建项目的有序开展，需要涉及的分包工程也逐渐增多，利用BIM 软件，并根据项目监理同意的施工进度，在BIM 软件中查找出需完成的工程量，准确、及时地对施工单位对应的进度产值进行审核。在项目施工过程中，通过 BIM设置的算量软件可视化功能，可以准确查出施工企业所完成的工程量，防止出现施工企业报量错误或虚报问题。
②工程变更费用控制
BIM模型中有算量软件，其具有修改功能，可以进行图元、位置以及做法修改等对内容进行变更，就可以直观看到变更结果。软件能自动计算出工程量发生变更的前后数量差值。它自动生成变更前和变更后的文件，成本管理人员可以根据文件提供的内容，对因工程变更而造成的投资估算必变进行了解，掌握工程变更所产生的费用。
③索赔管理
在房建项目的整个建设期间，应重视和做好对现场签证的相关管理，对于签证涉及的内容，通过BIM技术和现场具体情况做比对，借助三维模拟的应用了解实际偏差，掌握签证的实际工作量，从而在汇
总工作量的基础上计算得到所产生费用。
（5）竣工结算阶段
工程项目完成各项施工活动后，进入了竣工结算阶段。在这个成本管控部门需要进行大量而复杂的工作，包括对各类工程造价信息进行核实，任务繁重。采用传统的工作方法，质量和效率都不高。通过利用BIM 技术，其所具有的数据库，会随着工程结束而不断完善，成本管理人员可以借助其完善的数据库高效开展竣工结算工作。
（6）建立企业级BIM 数据库
在项目建成之后，利用软件能够得到这一项目的各项造价指标，整理、汇总之后存储到房建企业的BIM 数据库，除此之外，还能够将这一项目纳入数据库生成所谓的案例工程库，另外，这一项目的构件存储到企业的构件库，并加以科学管理，这些均能够为企业日后的同类或类似工作提供有益参考。
结语：
综上所述，在当前房地产项目开发的过程当中需要加强BIM技术广泛使用，能够促使项目管理水平和管理质量得到提高。在项目决策、设计、施工、竣工等各个阶段，都需要利用BIM技术，这样才能够实现信息化、精细化管理，提高经济效益，促进房地产行业健康发展。
参考文献：
[1]邹江.基于BIM技术的房地产开发成本控制管理[J].现代盐化工,2020,47(03)
[2]施继余,胡瑛.基于BIM的房地产开发项目成本控制[J].现代物业(中旬刊),2019(12)