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摘要：当前，构建和谐社会是中国新时代的主题，住宅物业管理情况是衡量小区和谐的重要指标。随着《北京市物业管理条例》的正式施行，北京市住宅小区物业管理将愈加系统化、规范化、科学化，在法制的框架下，住宅小区的诸多历史遗留问题将得以更好地解决。反观老旧小区，大多面临产权关系复杂、没有统一的物业管理、物业服务内容不完善，致使住宅环境“脏乱差”现象明显、设备设施等硬件老化、消防治安存在安全隐患。因此实行在党建引领下，选聘专业化物业管理公司，运用科学化规范化物业管理手段，打造共建共治共享的小区治理新模式，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，不断提升居民群众的幸福感、满意度，是研究的根本目标。
关键词：物业；社会化；房改房；老旧小区
一、老旧小区物业管理的现状
（一）房屋基础及配套设施薄弱
基础设施老化，老旧小区自建成后就没有专业的团队对其进行保养和维护，由于年久失修，楼体及相关配套设施老化严重，如维护结构保温性能差、渗水漏水多发、给排水、供暖管道锈蚀、堵塞；电梯、水泵、配电、消防等设备设施落后、老化；墙面、阳台、通廊钢窗等局部脱落、坠物；楼梯间、电梯厅等公共环境破旧、脏乱等建筑本身的问题，存在较大的火灾、坠物等安全隐患。
（二）日常管理缺位
老旧小区一般都缺少专业的物业服务企业管理，没有必要的管理和维护，加之居民普遍环境意识不高，小区环境质量差，私搭乱建严重，侵占绿地严重，公共场地随便占用，楼道杂物随机堆放，小区垃圾清运不及时，一些角落成为卫生死角，存在空气异味，居民怨声载道。
（三）产权关系复杂
住房制度改革之前开发建设的老旧小区属于混杂型的产权结构，混杂型的产权结构是指专有权由一部分人享有，而共有权则由另一部分人或单位享有的产权结构，如房管所直管或单位自管的公房小区，其业主拥有专有部分的完全所有权或部分所有权，公房承租户因长期的承租和续租权利拥有专有部分的准所有权，上述业主都因历史原因难以获得与专有权相匹配的共有权。产权主体混杂，利益关系也复杂，因而形成治理共识和有效治理模式的成本大。
二、老旧小区物业管理存在的困境
大部分老旧小区由于自身的建设规模较小、规划设计标准较低、建造年限较久、产权结构复杂以及业主委员会难成立等原因，在日常的物业管理实施过程中存在诸多困难，主要表现为以下两个方面。
（一）小区开发遗留问题多
由于建成的时间较长，又没有进行相应保养，大部分的老旧小区基本都存在路面破损、墙壁渗水、墙体脱落、管道堵漏、厨房或卫生间漏水等开发商遗留的工程质量问题，潜藏着诸多的安全隐患。同时，由于早期住房的规划设计比较简单，老旧小区也大都存在停车位过少、人车没有分流、安防系统过弱和娱乐健身设施匮乏等问题。
（二）物业管理费收缴率低
老旧小区普遍存在“双低”现象，即物业服务费低，收缴率低的现象。有些业主喜欢将建筑问题混淆成物业问题，要求物业公司解决开发商遗留的建筑问题，并以此为借口不交物业管理费；部分业主不满意物业公司提供的服务而拒交物业费。此外，也有不少业主早已搬出老旧小区，房子空置或者出租，物业公司很难找到业主，物业费用收缴困难。
三、北京市物业管理条例解读
2020年3月27日，北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议审议通过，《北京市物业管理条例》自2020年5月1日起施行，这次条例的修订回应了很多物业管理实务中凸显的问题，为北京市区域内的物业管理提供了全新的规则。
一是把党建引领摆在突出位置。《条例》强调构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，新条例第一条、第三条、第八条、第三十一条、第四十条均规定了党在物业管理、社区治理中的领导、引导与支持作用。
二是提出物业管理委员会的概念。新条例第四章第三节对物业管理委员会组建条件、人员组成、职能安排等作出专门规定。不具备成立业主大会条件或具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立或业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的，可以组建物业管理委员会，物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，填补部分小区无业主大会或业主委员会导致的职能空白，解决业主组织缺位难题。
四、研究符合老旧小区的物业管理模式
经过前期对老旧小区物业管理现状、难点为题以及对当今政策的梳理，提出以下物业管理方式，以解决当前物业管理上的问题和矛盾。
一实行“联合自管形式下的委托”物业管理模式
（一）成立小区物业工作组
为改善居住环境，推进专业化、正规化物业服务，在社区居委会的大力支持下，先成立了“小区物业工作组”（以下简称物业工作组），在北京市物业管理条例框架下，先由产权单位牵头，在其产权住宅范围下，试行“联合自管形式下的委托”方式，对其产权住宅实行物业管理服务。
（二）物业工作组及办公室组成、职责、议事规则
工作组组成人员包括：各产权单位负责人和具体负责住宅工作的职工，社区居委会书记、副主任和负责综治工作的居干，高层楼和多层楼居民代表，人数构成是可控制在1%左右的奇数。物业工作组的主要职责：一是决定实行物业管理及物业公司招聘工作；二是监督物业公司履职尽责；三是参与物业公司和业主纠纷协调；四是审议物业公司年度物业费用收支及使用情况；五是参与物业手续移交。物业议事规则为需出席会议人员达小组成员2/3的、形成决意需达出席会议人员的2/3。
（三）基础数据资料的整理
由产权单位负责所属产权房对物业区域内的相关资料进行整理。一是包括纳入物业管理区域的房屋建筑类型、面积、产权比例、物业设施设备、物业费收入与支出等数据进行摸底、统计、整理，为物业公司选择提供可行的数据支撑。二是非住宅物业管理项目统计，主要针对公有房屋用于出租使用的商铺、写字楼、宾馆等，是包括共道路保洁、化粪池清淘等物业项目的统计。
（四）物业公司的选择
物业管理项目的推进，物业公司的选择是最重要的一个环节。因物业工作组不是正式法人单位，不能独立签订物业合同，只能由产权单位作为中央级事业单位进行选聘，物业公司的选聘要符合政府采购相关规定。根据政府采购管理办法相关规定，初期拟定物业服务企业的服务时间和主要服务事项。
（五）物业服务事项
物业服务主要包括物业维修、保洁、绿化、安保、停车管理、给排水及电力设备设施运行护、高层楼电梯运行维保监控等，非住宅房屋物业服务包括公共道路保洁、有下水设施的建筑化粪池清淘等。
（六）采购物业及管理平移交接
按照政府采购办法，建议委托具有政府采购代理资质的代理机构采取竞争性磋商方式进行采购，政府采购成交公告期和评审质疑期满后签订物业管理合同。之后可按照统筹考虑、分步实施、管理平移的方法，将住宅房屋物业管理权限平移至物业管理委员会，真正实现党建引领，社区治理下的物业管理。
五、结语
基于以上情况，依托于我市新施行的《北京市物业管理条例》，在充分调查研究、数据整理分析的基础上，提出“联合自管形式下的委托”模式，即先以产权单位身份实行物业管理，再按属地政府统一部署参与物业管理委员会的组建，待属地政府物业管理委员会正式挂牌施政后，将住宅房屋物业管理权限平移至物业管理委员会，从而真正实现党建引领、社区治理下的物业管理。此次研究的物业管理模式，希望有助于我国老旧小区物业管理长期、稳定和有序的发展，加快我国老旧小区物业管理系统化、规范化、科学化的进程，进而为构建和谐社区，构建和谐社会贡献力量。
参考文献：
[1]北京市物业管理条例