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养老地产运营管理探索与建议

发表时间：2020/10/10 来源：《基层建设》2020年第17期作者：田国明

[导读] 摘要：本文首先阐述了养老地产的需求分析，论述了养老地产常见问题，接着分析了养老地产运营管理的精细化，最后对发展我国养老地产事业的若干建议进行了探讨。

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        摘要：本文首先阐述了养老地产的需求分析，论述了养老地产常见问题，接着分析了养老地产运营管理的精细化，最后对发展我国养老地产事业的若干建议进行了探讨。
        关键词：养老地产；运营管理
        1养老地产的需求分析
        我国目前社会养老比例过低。国际上的经验为：要利用机构养老的比例大约为5%，而我国目前各类老年福利机构约有38460个，床位大约有277万张。根据国际上5%的比例，我国至少还需要500多万床位。同时我国老年家庭的空巢化比例较高，我国城市老年人空巢家庭的比例大概在一半，随着经济的发展，这一比例必将会更加快速的提升。空巢化对传统家庭养老有着很大的颠覆，在很多方面都与以往有着很大的差距。我国空巢化的趋势上升，老年人对养老住宅的需求越来越大，养老住宅的服务性也将日益完善。老年人对于住宅的要求随生活水平的提高逐渐丰富，不单单满足于居住的初始需求，开始对居住环境、居住社区的服务体系等等各方各面产生需求，更多的看重生活得品质。我国进入市场经济的时间比较迟，而商品住宅的开始到现在也区区二十多年，因此长期压抑的住宅需求使得很长时间以来，我国的房地产市场呈现出供不应求的局面。因此，在过去的几十年，我国房地产业经历了粗放式的发展，很多社区、住宅的设计都比较简单，没有考虑到老龄化的变化。因此，养老地产存在着极大的需求空间。
        2养老地产常见问题
        2.1定位高端需求
        房地产开发商和投资者的养老金项目大多位于高端老年客户，国外的高端项目很少。目前，我国高端老年客户的有效需求有限，看似高大的老年房地产不是当前老年人群的真正核心需求，在短时间内产生概念识别和消费习惯更加困难。
        2.2项目规模过大
        因此，教师应该培养学生词汇学习的元认知策略，使学生从自身特点出发，设计自己的词汇学习计划并选择适合的学习策略，从而提高词汇学习的自主性。
        2.3配套服务不够
        养老服务业仍处于起步阶段。老年房地产、老年产品和老年服务之间缺乏有效的联系。许多养老项目在发展过程中缺乏系统性和连贯性。由于缺乏土地、资金、人员和其他因素的协调和凝聚力，很难实现最终目标。
        3养老地产运营管理的精细化
        3.1产品定位精细化
        重视老人客群细分化是打造精细化养老产品的根本前提。在项目后期运营管理阶段，更要有针对性地提供特定客户群体的服务产品和差异化服务。常见有两种模式：
        ①纯老年模式，目标群体是纯粹的老年顾客群体，建设了大量适合老龄化的配套设施，包括医疗卫生设施，大量配套设施的建设和运营需要后期开发商的高度运营能力；
        ②复合养老模式，融合休闲、度假和健康保护的多元化生活方式，其核心是休闲度假村的产业化及其不同景观和不同资源类型的休闲家居产品，这基本上是休闲社区+养老支持的功能。
        3.2设计装修精细化
        要根据中老年人不同的生活习惯和生理特征。在前期设计的时候需要从后期运营的实际出发，以老年人的安全性、实用性、舒适性为主体，符合后期运营效率的理念，关注适老细节和无障碍设计。
        3.3物业服务精细化
        养老地产的重点是“养老”而非“地产”，提供养老服务的平台和载体、提供良好的生活环境、为老人提供持续的养老服务才是养老地产真正的核心价值。由于养老地产面向老年群体，老人的月收入水平、居住状态、年龄、受教育程度以及健康状况对物业服务需求有显著影响，所以物业服务公司除了提供基本的物业服务，还要根据老年群体的特殊要求提供方便老年人日常生活的服务。

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        3.3.1医疗保健
        对于养老地产项目来说，需要社区医院等医疗护理、陪同看病服务，社区紧急救援服务，社区医疗保健长寿养生知识宣传。当老年人需要帮助时，可以对员工进行一些基本的急救培训。整合社区内外的医疗机构，包括医院绿色通道服务、社区卫生检查服务等。专门设计家庭呼叫按钮子弹屏系统，当老人急需拨打物业服务或按快捷键时，客户中心电脑会通过自动子弹屏幕表格立即显示来电者的家庭情况，以方便服务人员第一时间赶回家。
        3.3.2家政送餐
        对于老年人来说，基本的日常家务劳动已经成为生活中的负担，他们需要可靠稳定的公司来提供家政服务。物业服务公司提供家居服务可以提高老人的信任。物业服务公司提供的家政服务可以和老年业主建立长期关系，还可以根据需要提供老年人到超市或菜场购物、老年社区餐厅、老年送餐服务。
        3.3.3社区文化
        老年人的心理健康与身体健康同样重要，常常会产生孤独的情绪。为了提高老年人的幸福感，有必要建立老年人的活动场所，改善居住区娱乐设施建设，利用各种场馆和场地，开辟老年人活动中心，建立老年人的大学，老年人的娱乐中心等，以满足老年人在健身、生活、精神文化等方面的需求。组织开展丰富多彩的适合老年群体的活动，举行书画、乐器等各类培训，为有共同爱好的老年业主提供沟通交流的桥梁。
        4发展我国养老地产事业的若干建议
        4.1出台关于养老地产的全国性或地方性的行政法规和技术标准规范
        养老地产运营应当做到有法可依，有章可循，通过行业准入和规划布局避免恶性竞争。首先，制订进入养老地产的市场准入制度，鼓励和吸引社会资金进入，吸纳国际资金、先进技术、成熟管理进入。第二，地方规划用地里应该包含关于养老用地的内容，要对老年公寓和护理院的数量和规模进行规划，通过招标给企业经营。在旧城改造中应当配建养老住宅和养老设施，还应当出台建设公益性养老设施的政策。
        4.2支持和完善养老产业链的建设
        养老地产不仅仅是房地产开发商一家的事业，而是一个涵盖交通、住宅、医疗、护理、养生、娱乐、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，是养老产业链条首当其冲的主角。建议在各地的地方建设规划中体现出对养老产业链条的规划和政策扶持。
        4.3提供财政与金融方面的支持
        养老地产普遍具有投资金额大、资金回收期长的特点。目前我国大部分养老地产开发商迫于资金压力，希望项目建好以后马上就卖掉，让资金快速回笼，对后续运营重视程度不足，降低了运营质量。一些社区养老服务不完善，达不到老年人享受老年生活的要求，主要是因为综合性养老设施的运营成本比较高，而收益太慢。养老地产作为一项兼具盈利性和公益性的事业需要财政和金融方面的支持。
        一是政府主管部门出台允许和鼓励依托养老地产项目发行企业债券或专项债券的政策，为养老地产的开发和运营提供债券融资的机会。二是信贷支持，鼓励金融机构对养老地产的开发和运营给予信贷支持，采取贴息或优惠利率的方式为养老地产提供资金帮助。三是放开医保、商业保险和企业年金对养老地产的支付限制，鼓励保险资金参与养老地产项目。四是税收支持，对养老地产开发中回拨储备金给予所得税和土增税预征调整。五是财政资金对养老床位实行适度补贴。
        4.4养老地产公司探索适合于本土的服务方式和盈利模式
        养老地产公司应当充分深入研究老年人的心理和行为特征，借鉴发达国家的经验，努力提高服务的专业化水平，建立良好的口碑。应根据地域特色和社会需要提供差异化的养老地产服务，一个地区既有定位于中高端的的老年公寓以获取比较高的回报，也要有中低端的养老设施，满足社会大众的普通需求。养老地产项目可采取出租、出售或者租售结合的方式实现可持续经营。
        5结束语：
        总之，我们要营造尊老爱老氛围，基于养老群体的核心需求，打造高性价比的养老地产及精细化服务！
        参考文献：
        [1]薛文静，房亮.养老地产运营管理探索与建议[J].现代物业（中旬刊）.2020（02）
        [2]薛文静，陈党.浅析养老地产与物业管理的结合[J].智能城市.2020（05）