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摘要：近年来，随着经济的迅速发展，我国居民的人均收入水平不断提高，人们越来越注重生活品质。住房作为生活当中的必需品，人们对这方面的标准也在不断提高，对住房的设计越来越关注。房地产企业要想迅速占领市场，就必须加强设计管理方面的工作，满足客户的需求。房地产的设计管理工作不仅仅包括住房设计，设计管理的负责人也不仅仅只是设计师，因为他的整个工作内容涉及推进设计方案、设计进度及施工配合等，会将房地产企业的各个部门联系起来。设计管理工作是一种体系化、流程化、专业化程度很强的综合性工作。因此，房地产设计管理活动的开展，要充分协调各个部门之间的职能，强化各部门之间的联系，整合发展目标，通过相互之间的配合来提高房产质量，让设计活动更加具有价值。
关键词：房地产项目；设计管理要点；效益分析
引言
随着社会经济发展，人们对居住环境提出了更高要求，促进了房地产市场的繁荣。在开发项目的时候，设计管理是重中之重，直接关系到工程质量，因此要保证设计方案的科学合理性，可以减少问题发生。文章先介绍设计管理概念，再分析其重要意义，最后论述了设计管理的具体内容，从而不断提升房地产项目质量。
1设计管理内涵
设计管理是房地产项目开发的一项重要工作，必须引起足够的重视，可以发挥出正确指导作用。设计管理工作是由专业人员完成的，集结了他们智慧成果，让房地产开发项目的实用价值得到了最大限度的提升，创造出更多经济效益。另外设计人员还可以进行沟通协调，保证后期施工活动规范化、高效化的进行，在工期之内完成建设任务，减少不利因素的影响。设计管理主要包括两个方面，一是开发设计阶段，为方案报建文本做好准备。二是房地产项目施工图设计阶段，确立最终的施工图蓝图，促进实际活动开展。由于设计管理的任务和目标不同，所以项目管理在时间、沟通、风险、质量、人力资源等因素的协调处理上存在较大差异，要坚持具体问题具体分析原则，才能取得最好的成果。开发商要意识到设计管理的重要性，加大对这方面的投入，有利于提升房地产项目价值。
2设计管理在房地产开发活动中存在的问题
2.1 高素质设计管理人员供不应求
房地产企业的设计管理活动一般是由房地产开发企业中的技术部门承担的，但是技术部门还有其他的管理工作，设计管理人员也大多数身兼数职，因而开展管理活动的精力有限。房地产设计管理人员既要懂专业又要会沟通，既要与内部各部门打交道，又要与设计院、规划局、门窗涂料单位等外部单位打交道。近年来，房地产行业发展迅猛，截至2019年年底，全国有房企近9万家，高素质的设计管理人员供不应求。
2.2 没有选择好的设计供方
设计作为房地产开发过程中一项极为重要的工作，由于部分开发商在进行房地产开发的过程中过于重视成本或者过于草率，没有做好供方考察和评估等相关准备工作，所以选择的设计供方专业能力较为薄弱，其也是影响房地产设计管理效果的重要因素之一。
2.3 没有建立健全设计管理管控制度
要想保证设计管理工作的科学性，就必须健全这方面的管理体系，加强制度建设和管控。在整个房地产开发活动中，最重要的一个环节就是前期的设计工作，这项工作将会直接影响整个工程的收益及工程的建设流程。但是，部分企业却没有对这方面引起高度重视，而是将管控工作的重心放在了后期的建设活动中。
3房地产项目设计管理要点与效益
3.1创新设计理念，为设计有效的发挥指导作用
建筑设计管理工作的改进，需要从主观层面促使设计人员创新设计理念，为实际设计工作的落实发挥有效的指导作用。设计理念的落实，一方面，需注重信息化技术的使用，如BIM技术在设计阶段的操作应用，直观化、可视化地发现设计存在的问题，提前发现，有效规避，避免在施工现场的拆改返工，造成工期延误，建造成本增加。另一方面，在宏观政策的引导下，设计理念的创新需要注重低碳、环保、绿色的设计理念及施工技术的落实，积极学习优秀的项目设计案例，如装配式建筑、一体化施工等技术，总结经验，并反馈到实际项目的设计形成中。
3.2协调设计界面，提升设计的可行性
为了促使设计方案具有较强的可行性，协调各专业、各个设计界面是非常必要的。在实际设计界面协调中，首先，需健全界面协调机制。通过构建无等级协调模式，促使各个部门、各个专业有效沟通，及时发现差错漏碰，解决问题。其次，构建专门化的专家评审组，积极吸取专家学者的建议，对于设计存在冲突矛盾的地方协商沟通，有效解决。设计界面的协调，需要综合多方面利益相关者的建议，整体分析，从而提升界面设计的可行性。
3.3优化设计质量评估体系
对于提升项目设计质量，科学有效的质量评估体系是重点。建立实际质量评估体系，要在实际调查、网络信息收集、专家学者反馈、管理人员参与、施工人员参与等方面的基础上，对建筑方案进行综合评估、专家论证等，对施工图可引进第三方进行联合审图。质量评估体系的科学化形成需要以信息技术为手段，及时复盘项目设计、施工中遇到的问题，通过信息技术云端数据处理、分享经验数据，指导项目的设计管理工作，规避相同错误，及时纠正，实现精确的设计质量评估。
3.4聘用专业设计单位
设计人员水平直接决定了方案的质量，所以开发商要聘用专业设计单位。首先要做好市场调研，选择社会信誉好、专业化程度高的单位，负责设计管理工作。部分企业为了节省成本会选择专业水平较低的单位，这是不负责任的体现，后期会暴露出更多问题，从而增加了施工的难度。其次开发商要和设计单位建立起长期合作关系，并签订相关合同，明确双方权力和义务，严格按照规定去执行。在一些关键问题上，不能由单方主体做决定，双方必须进行商讨，保证各自利益不受损害。最后设计人员要加强学习。在建筑行业发展的同时，对设计管理产生了重要影响，组织人员定期培训，学习最新的理论和技能，不断优化自身知识水平，适应发展的需求。设计管理中要做到尽职尽责，要到施工现场去考察，对信息进行收集、整理、分析。设计单位要建立起一支高素质人才队伍，这样才能获得更好发展机遇，对外树立起良好形象。
3.5设计进度管理
房地产项目开发具有阶段性的特点，在设计管理中要控制好进度，才能处理好每项事务。整个过程包括施工前期、施工中、竣工阶段，每个时期对管理要求是不一样的，因此要深入去分析，确保进度的合理性。从实际情况来看，部分企业忽视了设计进度管理，导致在过程中出现诸多问题，甚至出现拖延工期的情况，从而降低了工程经济效益。由于房地产项目开发是在户外进行的，所以会受到天气因素影响，当遇到大雪、暴雨、台风的时候，施工活动将无法开展，要提前做好应对策略，对施工计划做出调整，将进度控制在合理范围之内。为了做好设计进度管理，设计人员要和其他部门人员加强联系，对实际情况有全面了解，更好地开展工作。如果漏掉了某个环节，设计管理就会出现问题，影响到正常施工开展，因此要从整体上去把握。
结语
综上所述，对房地产开发项目的设计管理进行了探讨，可以指导实际工作的开展。在发展的新时期，房地产开发商将会面临更加复杂的社会环境，因此要提升设计管理水平，制定出科学合理执行方案。明确设计管理工作的要点，发挥出人员主观能动性，解决过程中遇到的问题，为工程质量提供可靠的保障。
参考文献
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[2]杨睿轩.房地产设计管理过程中的成本控制方法及要点[J].冶金丛刊，2018（7）：153-154