防城港市港口区自然资源局 530001
摘要：传统分散式的不动产登记模式存在诸多缺陷，本文在简要分析不动产统一登记档案数据整合必要性的基础上，对不动产统一登记档案数据整合的总体技术路线及整合项目的质量控制要点进行分析探讨，以切实保证不动产权属登记的准确落宗、及时查询和准确利用。
关键词：不动产登记；数据整合；质量控制
我国传统的不动产登记主要采取的是不同管理机构的相关部门依据各自法律体系分别登记管理的分散模式，这种模式下由于不同部门之间职能调整频繁、政策规范存在差异、管理模式分散、系统建设自成体系等原因，导致不动产档案数据长期以来存在诸多问题，如：数据来源广泛，多源异构情况突出；登记历史复杂，上下串联难；数据量大，数据信息庞杂；数据质量不一，交叉与矛盾问题突出，等等，不利于不动产权属登记的准确落宗、及时查询和准确利用。近年来，随着《不动产登记暂行条例》（2015）、《不动产登记暂行条例实施细则》（2016）的相继出台，我国不动产统一登记步入规范化轨道，原先分散于国土、房管、农业等多部门的海量数据和档案资料已逐步移交至不动产登记部门，在此形势下，如何按已有的准则或数据库标准有效地清理、整合存量登记数据，形成统一、规范、准确、完整且满足不动产统一登记要求的档案数据库，成为现阶段不动产统一登记工作亟需解决的重点问题之一，本文就此进行分析探讨。
1不动产统一登记档案数据整合的必要性
1.1是不动产登记“落宗”的迫切需要。组幢落宗及其效率问题直接关系到不动产登记机构的权威性和权利人的切身利益，而在以往的分散登记模式下，房屋所有权登记存在各种各样问题，如：房屋所在土地用途与房屋所有权证上的规划用途存在矛盾（前者为“单一住宅”后者却是“商业”）、房屋所有权证对应的宗地权属来源不清或者与档案信息不一致，等等，不能切实做到“房随地走”。以上问题的存在，使得统一登记后房产交易金额存在巨大差额，直接影响到权利人的相关合法权，同时也削弱了不动产登记机构的权威性。因此，推进不动产登记存量数据的整合，是不动产登记“落宗”，的迫切需求。
1.2是“互联网+政务”大背景下不动产统一登记工作的迫切需要。当前我国已迈入信息时代，“互联网+政务”已成为大势所趋，但由于不动产登记涉及的物权范围广、程序复杂、业务性强，在传统的“多头登记”模式下，不同部门之间的各类型档案“数据壁垒”“信息孤岛”现象严重，既不利于各部门、各层级间数据信息的有效衔接、互联互通和交换共享，同时这种分散登记模式还存在权属信息不明确、法律效力不对等、登记和查询不便、错误登记责任不明等一系列弊端，不利于当前“互联网+政务”背景下不动产统一登记工作的正常进行。这就需要我们做好档案数据的清理、整合，从而以高质量的整合成果，更好地实现不动产审批、交易和登记信息在各部门之间的依法依规互通共享和便民服务。
2不动产统一登记档案数据整合的总体技术路线
开展整合现有各类不动产登记数据的专项工作，是“互联网+政务”背景下顺利完成国家存量登记数据汇交任务的重要环节。然当前实践中，很多地方在开展整合工作时依然存在许多不足，突出表现在虽然出台了相应的归档标准和操作指南，但在档案的分类、编码、保管期限和查询利用等问题上依然相对粗泛，也缺乏后续的正式文件和相关操作细则，不利于不动产统一登记档案数据整合工作的有序开展。因此，要建成具有完整性、一致性、规范性、互通共享性的不动产登记数据库，必须建立起一套统一的标准规范体系，即：严格按照《不动产登记暂行条例》、《国土资源业务档案管理办法》、《不动产登记数据库标准（试行）》、《不动产登记数据整合技术规范（试行）》的相关要求及技术标准，在“尊重历史，充分继承；图、属、档一体化；先地后房、先空间后关联”的指导思想下，按照“三步走”（原始库→中间库→成果库）的思路，通过数据调研、收集与分析、数据迁移、数据规范化整理、数据整合关联、质检入库等整合步骤，构建起一套统一的标准规范体系，最终形成相对完整的住房登记数据库，具体技术路线大致如图1所示：
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3不动产统一登记数据整合项目质量控制要点
要将现有的存放分散、标准不一、介质不同、质量不齐、系统类型多而杂的不动产登记数据，整合成规范化的不动产登记数据库，实现“原始库→中间库→成果数据库”的“三库”转换，必须明确转换过程中各阶段步骤的质量控制要点，有的放矢地加以控制，如此，才能确保质量控制落到实处。结合相关工作实践经验，各阶段质量控制要点主要如下：
3.1数据调研、收集与分析。该阶段的工作重点主要是从不动产登记中心、城建档案部门、建设单位和测绘部门等多部门中，采集和提取相关数据和资料，主要包括：现有登记业务系统、档案管理系统的电子数据（登记数据库、矢量数据）、各类纸质登记簿册、历史档案及相关资料等，形成完整、全面的不动产数据集。同时，要做好相关准备工作，包括确定整理目标和基础资料，制定整理实施方案、编制相关技术规范等，从而为整合工作的高效有序开展打下坚实基础。
3.2数据迁移。主要是从原始抽取库（如本市电子政务系统、原房产登记数据库）中提取经过档案数据匹配后的土地登记档案数据、房产登记数据及其他相关数据，如土地证书、登记卡、抵押权和查封、房产证书、登记卡、抵押权和查封等，在此基础上完成数据迁移工作，并做好迁移结果的验证。
3.3数据规范化整理。以宗地、成套房屋为单位，对空间数据和登记业务数据进行梳理，梳理内容主要包括：无效数据清理、数据语义一致性、规范化编码、空间参考一致性、数据拓扑检查处理、类型规范性等，对经业主方确认的冗余数据、内容不清晰数据、质量不合格数据以及逻辑关联不正确数据进行剔除和修正；补充和完善缺漏信息，措施主要为：纸质档案扫描矢量化、矢量数据转换处理、外业实地核对和补充调查、属性数据资料录入等，形成完整的不动产登记图、簿、档案成果。梳理的数据成果一方面建立不动产登记档案数据库提供检索利用服务，一方面形成含各类不动产登记数据集的基础性原始数据库。
3.4数据整合关联。首先，对原始数据库中的地籍数据、房产数据等进行数据标准化处理、登记信息归并、信息补录、统一编码、冗余数据删除、数据关联等处理，保证不动产登记数据库来源的准确性和完整性；其次，在迁移好的不动产中间库的基础上进行数据整合，运用不动产数据整合工具将整合完善的空间、属性数据进行关联，通过不动产单元编码、宗地代码、业务号把宗地和不动产单元、不动产和不动产权利、不动产权利和登记过程等空间和非空间数据相互关联，真正实现“落宗”及“房随地走”。
3.5 数据质检入库。结合基础地理信息数据，对中间库中的宗地、自然幢、权利、权利人、登记业务等各类数据进行数据组织编码，按最终系统要求进行全面的信息核对和检查，确认无误后进行入库操作并填写元数据，建成不动产登记成果数据库。
总之，由于不动产统一登记档案数据整合工作涉及部门多、数据来源错综复杂，存在大量的数据转换和处理操作，业务流程繁琐庞杂，因此，现阶段我国不动产登记的存量数据整合依然存在诸多难题，这就需要我们在实践工作中不断加强研究和探讨力度，抓好整合工作重点和关键点，不断提升工作效率，从而以高质量的数据成果，切实保证不动产权属登记的准确落宗、及时查询和准确利用。
参考文献：
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