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摘要：房地产企业成本管理是房地产项目开发过程中一项非常重要的工作，成本管理水平的高低关系着整个企业资金的运转效率，高效的成本管理工作有利于提高企业的工作效率，面对日趋激烈的市场竞争，地产行业都在寻找各种方式以期提高成本管理工作的效率。
关键词：新经济形势；房地产；成本管理；要点
1引言
房地产企业只有坚持贯彻执行全员全过程全成本管理理念，在经营发展中不断寻找有效的措施来提高成本管理水平，制定适合自身发展的成本管理制度，完善成本管理体系，提高管理效用，才能实现利润最大化，才能在新形势下房地产行业竞争中立于不不败之地。
2新经济形势下房地产项目成本控制概述
2.1概念
房地产项目成本控制是指为使房地产项目成本控制在预期的目标范围内所进行的预测、设计、控制、核算、分析和考核等相关控制管理措施。房地产项目成本控制管理就是通过制定成本管理计划、做好成本估算、完善成本预算以及加强成本控制等管理手段，确保在预算范围内完成房地产项目。房地产项目成本控制管理贯穿于项目实施全过程，以确保房地产项目在成本预算范围内完成各项任务而进行的全过程管理。
2.2构成
房地产项目业务繁杂，其成本控制较其他项目更为困难，风险也更大。具体来说，房地产项目成本主要由土地成本（土地出让金）、前期费用（勘察、设计、“三通一平”费用）、工程成本（人工费、机械使用费、材料费）、相关税费（土地增值税、城建税、增值税）、销售费用（员工工资、宣传费等）、财务费用（建设期融资利息支出等）和管理费用等构成。
2.3占比
房地产项目成本构成主要包括项目的决策、设计、施工及营销四个环节。其中，施工环节的成本占比最大，约60%～70%，但对房地产项目投资的影响约10%～15%；设计阶段的成本占比约10%～20%，设计阶段对房地产项目投资的影响程度约20%～30%；营销阶段的成本占比，及其对房地产项目的投资影响程度均为1%～5%；决策阶段发生的成本虽然占比仅为0.5%～2%，但是对房地产项目的投资影响程度最大，约60%～70%。
3我国房地产市场成本管理的发展现状与主要问题
3.1成本管理意识存在误区
很多房地产企业没有形成全员参与成本管理的观念。一方面，成本管理工作多数集中于一个或者几个部门，这就会容易导致成本管理工作被认为是成本相关部门的工作。另一方面成本管理工作没有得到管理层面的重视，片面的理解成本管理只是一味地减少开支降低成本，却忽略了成本管理是本质是价值投资。成本管理并不是简单的价格管理，低价格不等于低成本。
3.2成本管理体系不完善
（1）缺乏全成本核算意识。房地产企业缺乏全成本管理意识，多数企业在工程建设阶段对建安工程造价的管控较为关注，而对工程造价以外的各项费用管控并不严格。在新经济形势下在房地产开发项目中财务费用（融资费用）在整个开发项目成本支出占比越来越高，资金利用效率问题日益突出。（2）缺少坚实的全成本核算基础。目前大多数房地产企业虽然已提出全成本管理理念，但具体工作仍未完善，未明确划分相关管理费用及辅助费用，项目后评估流于形式，经验数据积累准确性存疑，影响房地产企业全成本核算的准确性。
4新经济形势下房地产成本管理要点
4.1构建目标成本管理制度
构建目标成本管理制度是新经济形势下房地产成本管理开展的首要工作。首先，应在规定时间范围之内确定既定目标，认识到目标对房地产成本管理工作的开展具有重要的指导作用，在目标导向下进行成本预算，细化管理任务；其次，应明确相关人员的职责，保证各个部门之间可以形成密切配合，让工作人员明确成本目标和自身利益之间的联系，进而提升工作开展有序性；最后，在成本目标制定的过程中，需要对此目标进行优化、完善处理，找到成本目标制定与成本管理效果之间存在的差距，针对差距产生的原因，采取有针对性的措施，促进成本管理目标的实现。
4.2落实动静结合控制机制
在新经济形势下，为保证房地产成本管理效果，需要有效落实动静结合控制机制，为双重控制目标实现奠定基础。在工程建设过程中，任何一个环节有异常情况出现，都会对成本管理造成影响。对此，应高度融合各个环节中的成本管理，利用动静结合的方式，及时挖掘成本管理变动因素，并采用预防措施和问题解决措施，降低突发情况产生的概率，缩小突发情况的影响范围，进而规避成本增加现象，让成本管理控制性和操作性得到有效提升。
4.3明确合同签订管理规范
在房地产项目开发过程中，合同具有重要作用，明确合同签订与合同管理规范，对房地产成本管理工作的顺利开展具有重要意义。合同签订可以让工程项目成本控制效果与经济效益得到保障，在具体工作中，应保证合同中界限划分具有清晰性，明确合同双方的不同权益；应保证合同条款中的语言内容具有精准性，保证语言不存在歧义，防止因合同双方的差异化理解而产生争议，引发合同纠纷。同时，在合同签订工作开展的过程中，还需要严格根据规范审批流程进行，在合同审批工作完成后，需要对其进行记录处理、档案备份。
4.4强化项目过程管理力度
（1）前期预算。在房地产工程项目建设过程中，加强前期预算管理可以有效避免工程成本损失，防止工程出现资金投入超预算现象。对此，应在工程前期预算环节落实成本控制工作，针对工程项目实际情况，制定整体成本控制规划；与此同时，应对成本管控常见的问题进行分析，提前制定应对措施。除此之外，在预算管理过程中，房地产企业应保证其具有全面性的特点，让预算管理与招投标环节、施工环节、竣工环节有效结合，并对预算管理结果进行考核。（2）投资决策。房地产企业各个部门应积极配合财务部门的成本管控工作，让项目建设全过程的投资费用核算准确性得到保证，具体包含土地成本核算、造价核算、资金核算、管理费用核算等；与此同时，房地产企业应积极促进项目预算、项目估算和项目评价的高度融合，企业管理层人员、决策层人员应积极参与成本管理工作，并对投资决策环节予以高度重视，全面调研市场环境，清晰市场发展动态，形成完善的项目方案，而后开展全面评估工作，科学规划项目造价，以数据信息支撑工作开展。（3）流程控制。在新经济形势下房地产成本管理工作中，应对工程项目建设全过程开展成本控制工作。首先，应对施工方案进行成本控制，需要利用建筑设计图纸，对非常规的施工方案予以高度关注，并对其开展总结分析工作，从而保证施工方案、施工监控、施工审核落实效果；其次，应严格把控施工材料的质量规格，依照预算标准，对材料用量进行严格管理，并针对费用使用情况做好总结工作，在此过程中，还应明确材料采购清单、材料申报程序；再次，应对施工质量问题进行严格把控，避免因质量问题而增加成本投入；最后，在工程竣工后，需要根据各个部门的申报发票，核对施工成本费用，针对变更费用进行细致的审核，确保其合理、合格后，方可结算尾款。
6结语
房地产开发项目毫无疑问是复杂的，这就更需要井然有序的成本管理。只有对于整个项目进行全过程的成本管控，在各个阶段都保证其成本的合理性，才能真正提升企业的经济效益，使企业在激烈的市场竞争中拥有稳固的地位。
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