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摘要：常规的住宅外墙装饰大多采用墙面砖和外墙漆，它们既经济又美观，施工成本较低，是许多房地产开发商首选的外墙装饰材料之一。但在经济而美观的同时，外墙又最容易出现因裂缝而发生渗漏的现象，外墙渗漏是住宅工程质量十大通病之一。雨水渗入内墙后，使墙面潮湿、霉变，它严重影响了房屋的美观和使用功能，也使得业主为之伤透了脑筋。文中根据长期以来的施工经验，分析了住宅外墙渗漏原因，阐述了相应的防治措施，对实际的工程管理工作起到了一定的借鉴与指导意义。
关键词：墙体；保温；防水；对策
一、引言
许多住宅项目在使用过程中，由于各种原因所致，常出现外墙渗漏现象，每当大雨过后，外墙面上出现一片片的湿印迹，使外墙面层脱落开裂、空鼓，室内墙面变色、发霉、涂料起皮，面层起粉，严重地影响了建筑物的使用功能，造成了业主对开发商和施工单位产生不满情绪，给业主生活带来了烦恼与不便。以上这些方面的渗漏水问题长期以来困扰着施工技术人员，成为工程质量的通病。
二、住宅外墙渗漏原因分析
经过长期对各项目外墙渗水情况的调查实践及总结分析，首先从住宅室内观察，出现渗漏情况的部位大都出现在一些墙体预留洞附近、外窗四周、飘窗或空调板下口、外墙施工缝、砌体填充墙附近，由此可知，外墙的渗漏主要与以上几个部位有关。并且，在后续的维修过程中，当剔除掉室内墙体的装修层后，明显发现水渍确实通过以上几个部位渗入室内。所以可以断定外墙渗漏主要发生在墙体预留洞、外墙施工缝、外窗四周及飘窗或空调板位置、砌体填充墙等位置，雨雪水就是通过这若干个薄弱点浸入室内的。
1、外墙预留洞口包括大模板穿墙螺栓眼、脚手架的穿墙预留洞。这类洞口均为主体结构施工阶段预留形成，在结构施工后期或是外墙装饰装修阶段进行封堵。封堵的质量直接决定了该处洞口是否会成为雨雪水的渗透点。由于某些施工管理人员对于这部分的工程重视程度不够，质量要求不严格，忽视了其后期的危害性，导致施工作业人员在填充施工中出现材料不合格、填充不密实，质量要求不达标等现象。
2、由于流水施工的原因，一些建筑物在结构施工阶段会划分成几个流水段施工，所以造成了两个流水段之间必然会有一道施工缝。后浇的混凝土接缝质量以及混凝土的养护质量对于此处外墙的渗漏会产生很大影响。在渗漏现场会发现接缝处不密实，甚至接缝内存在杂物等现象。
3、外窗四周渗漏也是外墙渗漏的一个重点部位，其主要原因是外窗安装工艺比较复杂，施工工序多，由外窗专业施工队伍进行施工，与主体及装修施工队伍之间缺乏必要的交接检验与互检互验程序，造成了质量管理问题的发生。外窗四周渗漏的原因比较多，最主要的应该是窗框与结构墙体间交接部位的防水措施没有施工到位，包括框与结构墙体间的间隙是否过大、填充的发泡胶是否饱满、防水胶的质量是否合格，外窗台是否存在倒坡等现象。
4、一般情况下飘窗或空调板均为二次支模浇筑，与墙体间存在一条施工缝。装修施工时，如果飘窗顶部或空调板面的找坡层坡度过小、甚至倒坡，都会造成板根部存水，如果施工缝接茬质量不合格，时间久了，自然会沿着外墙混凝土不密实的部位侵入室内。
5、在填充墙砌体施工中出现质量问题，包括砌块在运输与施工过程中产生破损、缺棱掉角等缺陷，进行设备管道暗装时对已砌外墙进行凿打而造成外墙砌体破损，工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，导致砌筑砂浆不饱满，砂浆的强度不达标，干砖上墙等，使砂浆中的水份被砌体吸收，从而造成砂浆强度偏低，导致砌体和砂浆分离，砌体整体刚度下降，产生墙体裂缝。
6、外墙饰面施工中，饰面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，饰面砖勾缝不密实或勾缝龟裂都容易使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏。同时，此外墙易渗水还与面砖勾缝和面砖表面不平也有一定关系，凹缝使外墙整体墙面不光滑，雨水流速减缓，滞水时间、滞水量增多，勾缝质量不合格或长期风吹雨淋，造成勾缝与面砖间有微裂缝，都会造成渗漏。
对于雨雪水进入到这几处薄弱点的途径，经过进一步的调查，在拆除相应位置的保温板材后发现，雨雪水通过保温板材间的缝隙侵入保温板材的粘贴层内，保温板材的粘贴工艺做法一般是胶粘剂，不是采用满粘方式粘贴，一般的粘贴面积控制在大于 40%。这就造成了保温板材的粘贴层形成了一个由上至下相互串通的空间，雨雪水侵入后，可以由高至低四处流动，这部分侵入水很难排出或自然蒸发，在遇到外墙上述的各个薄弱点后，就会容易渗漏进室内。
三、住宅外墙渗漏解决对策
1、在外保温体系中加强防水构造措施
外墙外保温系统要有良好的防水性和透气性。外墙外保温系统是附着在结构墙体表面垂直于地面的立面建筑组成系统。对于防水性而言，要求该系统能够抵御外界液态水的侵入。对于透气性而言要求室内外水蒸气分压力差导致的水蒸气迁徙能够正常进行。要达到好的保温效果，外墙外保温系统必须兼顾防水和透气两种材料性能。较理想的系统构造设置是，在各种材料的透气性指标上，从内至外材料的透气性要求越来越好，水蒸气就能够有一个顺畅的迁徙路线，不至于在墙体及保温装饰层内部形成冷凝水，同时从干燥过程来分析，也是有利于水蒸发后排出的。在建筑外墙防水工程技术规程 JGJ/T235-2011 中，对于保温外墙的整体防水层设计作出了如下的规定，采用涂料或块材饰面时，防水层宜设在保温层和墙体基层之间，防水层可采用聚合物水泥防水砂浆或普通防水砂浆。采用幕墙饰面时，设在找平层上的防水层宜采用聚合物水泥防水砂浆、普通防水砂浆、聚合物水泥防水涂料、聚合物乳液防水涂料或聚氨酯防水涂料；当外墙保温层选用矿物棉保温材料时，防水层宜采用防水透气膜。
2、加强外保温防裂措施的应用
防止外保温裂缝的发生是外保温防水技术成功的基础。保温隔热体系各相邻层的性能和弹性模量变化指标相匹配并且逐层渐变，使抗裂砂浆具有一定的柔韧性而能释放变形应力；同时，在抗裂防护层中常常采用各种软配筋和各种纤维来改变变形应力的传递方向，防止各种变形应力集中发生。面层装饰时，正确的模式为由抗裂砂浆层一腻子一涂料的柔韧变形性逐渐增大；面砖饰面时，应采用柔性的粘结胶和勾缝胶。普通水泥砂浆不仅自身容易产生各种收缩裂缝，同时由于其柔性差而无法适应自身温差变形及相邻层温度变形而产生的附加应力，故用它作为保温层的保护层，极易产生裂缝且越厚裂缝现象越严重，要采用多种纤维复合配制砂浆的抗裂技术，利于更好地吸收外界自然因素引起的膨胀、收缩变形，并均匀地将温差变形应力向四周逐渐分散，有效地防止裂缝的出现。
抗裂防护层施工时，必须严格按设计要求做好保温体系的檐口、勒脚的包边和装饰缝、门窗四角、阴阳角等处局部加强网施工以及变形缝处的防水和保温构造；抗裂剂中严禁加水，应采用两遍抹面做法，保证玻纤网格布的正确位置。窗角、阴阳角等部位的加强网格布应先用抗裂砂浆贴好，然后连续施工大面．即先施工细部后施工整体。整片的耐碱网格布必须分散压住压平，耐碱网格布要具有一定的搭接长度，并且边缘严禁干搭接，必须嵌固在抗裂砂浆中。网格布应铺设在抗裂砂浆中靠近外饰面的一侧，以见纹不见色为宜．首层必须铺贴双层网格布。
3、解决好外墙热桥问题。
热桥是指围护结构中包含金属、钢筋混凝土梁、柱、挑阳台、遮阳板、挑出线条等部位在室内外温差作用下，形成传热密集，内表面温度较低的部位。这些部位形成传热的桥梁，故称热桥。这些热桥部位通常被忽视而没做保温，其受温度影响而发生的变形量与做了外保温的墙体是不同的。经过一定时间的形变破坏，会造成这些未做保温的部位与做了外保温的墙体交接处产生破坏裂缝。解决热桥的根本途径是断桥处理，就是外保温层必须完整包覆所有外表面，使保温层闭合。比如，升出于屋面的女儿墙，应在正面，背面和顶面均设外保温层。
4、粘贴层空腔的施工措施。
为防止雨雪水在进入保温层后沿着粘贴层的空腔四处流动，在外保温板材粘贴施工时，必须采用点框粘贴法。在保温板的四边涂抹粘贴砂浆，宽度不小于 5cm，距板材外边宽度不大于 1cm，使得粘贴砂浆形成一个封闭的框，在框内再涂抹 5 个粘贴砂浆点。这样既保证了粘贴面积，又使得压实后的粘贴砂浆挤到板边，相邻板材之间没有空隙，阻断了渗水的路线。
5、外墙渗漏薄弱点的处理措施
根据建筑外墙防水工程技术规程 JGJ/T235-2011，建筑外墙节点构造防水设计应包括门窗洞口、雨篷、阳台、变形缝、伸出外墙管道、女儿墙压顶、外墙预埋件、预制构件等交接部位的防水设防。
（1）外墙预留孔洞的处理措施
外墙预留孔洞中最常出现的就是大模板的穿墙螺栓眼，几乎每个剪力墙结构工程都会存在，而且数量非常多，所以处理措施一旦不到位，必然会留下渗漏的隐患。关于预留孔洞的封堵，现行规范规程中没有明确的规定。一般的施工工艺是用干硬性砂浆（内掺微膨胀剂）进行填实。要求在施工过程对填充的饱满性必须全数检查。在近几年的施工中，为了进一步提高预留孔的抗渗性能，封堵完成后，在孔外侧涂刷直径 10cm 的聚氨酯防水涂料或聚合物防水砂浆。
（2）外墙施工缝的处理措施
外墙的施工缝在接茬之前一定要将接茬部位的混凝土剔凿清理干净，提出浮浆及松散混凝土，可以在施工缝位置弹一条垂直控制线，沿线切割1cm 深，然后再剔凿。此部位的墙体模板边要粘贴海绵条，防止漏浆，浇筑混凝土时要充分振捣。
（3）外窗的处理措施
合理的“后塞口”做法是先完成立面大面积的装饰层，如贴面砖或涂料刷面等，窗套只做完基层底灰，待窗框安装完成后，二次进行装饰抹灰可以确保窗套的边压进 5～10mm，最后进行窗周围的发泡聚氨酯和封胶，这样既保证了窗外观又利于排水。窗框与饰面层之间留安装位置是必须的，一般留置 10-15mm 宽，它不只是方便窗安装，而且对窗的热胀冷缩能起到调节效果，实际上形成了窗的伸缩缝。该缝必须满填发泡聚氨酯，以保证满足伸缩、保温、隔音的需要，窗内外还要用密封胶或嵌缝膏封闭用以防水。外窗台抹灰时，一定要控制坡度，向外适当找坡，防止雨水倒灌或积水。外窗台的装修面层不得压住窗框的泄水口。
（4）飘窗、空调板部位的处理措施
飘窗顶板及空调板在二次支模浇筑混凝土前，一定要将施工缝位置剔凿清理干净，不得有浮浆或松散混凝土。拆模时的混凝土一定要达到 100%的强度。飘窗顶板及空调板上表面一般都设计有防水做法，常用的防水材料为聚合物涂料防水。此道防水要做在保温层下，立面的上返高度不得小于 30cm。找坡层向外找坡的坡度要大，墙根处不能有积水。
（5）砌体部位的处理措施
为提高砌体防水能力，砌体之朝外面应选择棱角齐全的，且在砌筑过程中不得破坏。当墙的长度与砖模外墙砌筑所使用的砖块数不符时，不足模数部分由实心砖或素砼调整。外墙砌体砌筑完毕应尽量避免凿打，如有预埋暗管，砌筑砌体时可事先于安装管道位置两侧留通缝；同时对诸如脚手架眼、缆绳孔等造成的墙体缺陷要先修补完成后方可打底粉刷，不留隐患。施工技术人员要对工人进行技术交底，同时加强抽查。严禁干砖上墙，严格控制砂浆配合比，保证砂浆饱满度，水平缝要满铺砂浆，采对于外侧竖缝，要反复检查勾填合格，确保质量。斜顶砌之上下灰缝，应于抹灰前3 天于外墙操作架上再检查一次，以保证实施效果。
（6）墙体基层处理措施
对于基层产生裂缝，首先要保证外墙基层处理不能太厚，对局部太厚处要采用钢丝网来加强，其次外墙基层处理应分次、分层，在终凝前要防止暴晒或雨淋，加强养护。同时做好分格线，特别在装饰面层为无分格线的面砖、马赛克等外墙上进行基层处理也应在适当位置留置分格线，用油膏填缝后，方可上面层，对于混凝土柱、梁等较光滑的结构层，用聚合物砂浆“毛化”处理，涂在光滑的面层上，湿养护 7 天，使之“毛化”以增强粘结力，而后再全面处理，可避免空鼓、结合面不良等缺陷。对于外墙铺贴面砖的建筑物，外墙施工前必须事先进行技术交底。在铺贴过程中一定要有挤浆工艺，且在勾缝前要全面检查空鼓情况，勾缝要保证密实度，勾缝完毕后要注意湿润养护，密缝擦缝不得遗漏，勾缝深度建议要严格控制，凹入度不宜太大，最好勾成圆弧形平缝。质量管理方面要建立多级复查控制制度，以保证每道工序的质量。
四、结语
外墙防渗漏是一个系统的工程，其成功与否直接影响到了工程的外部质量，在施工之初首先应该确定本工程渗漏的主要控制点，针对建筑物本身的造型因素，外保温材料、建筑外饰面材料等因素综合考虑，并制定对应的专项控制方案，在施工过程中一步一步落实方案，从而达到防治渗漏的效果。
参考文献：
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