房地产项目工程成本管控研究于帆--中国期刊网

字体：大中小

首页> 原创作品> 正文

房地产项目工程成本管控研究于帆

发表时间：2020/5/21 来源：《建筑模拟》2020年第4期作者：于帆

[导读] 近年来国家宏观政策调控力度不断增加，导致房地产价格上升空间有限，致使企业融资成本增加，行业竞争日益激烈。如何有效控制项目开发成本成为研究的热点，而在房地产项目开发成本中工程建设成本较为可控，是企业成本控制的重点。本文将影响项目工程成本的因素进行分类，找出成本控制的要点，并提出了针对性的措施，帮助企业快速提高自身竞争力。

        中铁四院集团房地产开发有限公司湖北武汉 430063
        摘要：近年来国家宏观政策调控力度不断增加，导致房地产价格上升空间有限，致使企业融资成本增加，行业竞争日益激烈。如何有效控制项目开发成本成为研究的热点，而在房地产项目开发成本中工程建设成本较为可控，是企业成本控制的重点。本文将影响项目工程成本的因素进行分类，找出成本控制的要点，并提出了针对性的措施，帮助企业快速提高自身竞争力。
        关键词：房地产项目；工程成本；成本管控

        在过去的十年里我国房地产行业不仅取得了蓬勃发展，还在一定程度上带动了其他社会领域，既满足了人民日益增长的居住需求，又促进了我国GDP的经济发展。近年来国家宏观政策调控力度不断增加，导致房地产价格上升空间有限，致使企业融资成本增加，行业竞争日益激烈。房地产项目的成本控制管理水平的高低直接影响着企业的运营费用，较低的运营成本带来的将是较高的利润，只有这样企业才能从激烈的市场竞争中脱颖而出。
        一、房地产项目工程成本控制
        房地产项目成本主要包括：土地使用出让金、房屋拆迁安置补偿费、工程前期费用、施工过程中的建安工程费、政策性规费、项目贷款利息、税费以及项目管理费用等。其中建安工程费就是通常所说的项目工程成本，这一部分资金费用可通过制度、技术等手段进行有效的管控。
        工程成本通常指的是项目施工成本，指建筑企业在项目建设过程中产生的各项费用总和，其中人们较为熟知的费用包括：材料费、辅助材料费、机械费、人工费、管理费等。工程成本控制是指在企业的项目实施中，对可能产生成本的各环节进行科学管理，采取科学的方法以减少不必要的消耗和支出，推进项目成本计划的执行，并严格进行过程的把控，减小误差，防范风险，节约成本，采取有效措施保证项目的开展。
        成本控制的基本思想是动态管理，通过对比实际成本与计划成本之间的差异，分析误差产生的原因，预测项目成本发展趋势，如果有失控的风险将采取一定的纠偏措施对项目成本进行控制，最后检查纠偏措施的效果。这是一个完整的循环过程，应用于项目建设的每一个环节。
        二、项目工程成本控制的原则
        （1）全员参与原则
        工程成本控制不仅仅是项目经理或各管理人员的职责，参与项目建设的全体员工都应该是成本控制的主体，从各作业队伍到项目经理，每个人都有不可推卸的责任，成本控制要求全员参与，只有全员参与才能保证上行下达，确保每条措施的落实，使工程成本得到有效的控制。
        （2）目标分解原则
        建筑工程由于其规模浩大，生产周期较长，因此仅有最终目标成本的规划是很难对工程实现有效控制，因此需要将总体的成本目标进行细化分解，制定相关的年度成本计划、季度成本计划以及月度成本计划，并且把责任划分明确，分解目标到每个阶段和每项工作。
        （3）最低成本原则
        建筑工程成本涉及到方方面面，要尽可能将相关的成本费用降到最低，这是实现成本控制中最基本的手段。但在降低成本的同时要注意使用科学的减少成本的方式。既要挖掘各种降低成本的能力，确保降低的实现，同时要注意各项费用降低的合理性，不能一味追求成本最低而忽视质量和进度要求。
        （4）动态控制原则
        建筑工程项目周期较长，建设任务往往由许多繁琐的工序组成，因此要把控好每个环节，时刻进行成本管理，要注重控制的过程性和目标性，及时评价现阶段的工作进度和结果，及时发现实际与计划的偏差并纠正，形成一个合理的计划、实施、检查、处理（PDCA）循环。
        （5）“责、权、利”结合原则
        建筑工程项目人员组织结构复杂，在项目成本目标分解时要确定各项任务环节自对应的责、权、利。“责”是指任务主体应该承担成本指标职责；“权”是指主体为了完成工作任务必须具有的相应工作权限；“利”是指完成成本控制工作的绩效奖惩。只有将三者相结合，成本控制的主体才有动力去进行工作，才能最大限度的保证成本控制的效果。
        三、项目工程成本控制的重点
        根据工程成本控制的原则，结合工作和项目实际情况可以将房地产开发项目工程成本控制的影响因素进行一个分类，分别是项目管理因素、施工人员因素、施工材料因素、施工机械因素及外部环境因素；再往下一层的二级指标共有28个，分别为成本管理制度、管理人员素质、现场施工指挥、施工合同管理、现场设计变更、竣工结算控制、劳务队伍数量、劳务人员素质、劳动生产率、平均劳动价格、窝工影响、材料采购价格、现场下料浪费、周材利用率低、材料存储无序、施工材料失窃、新材料应用、机械化水平、机械自有租赁比、机械利用率、现场机械布局、机械保养维修率、大型机械使用价格、气候天气影响、当地政策法规、财务金融风险、质量安全事故、各类突发事件等。
        表1 工程成本管控的影响因子

面对众多可能导致成本失控的影响因素，成本管理者很难找到控制的要点，因此需要我们对这些影响因素进行甄别，找出需要重点关注的影响因素，只有找到控制的重点才能有效地控制项目工程成本。本文采用层次分析法对影响项目工程的各项因素进行分析，其原理是将决策的总目标层进行划分，按照不同的类型进行分层处理，并最终得到总目标的判定属性，层次分析法不仅可以进行定性研究，还可以进行定量研究。
        （1）根据评价的原则目标，建立多阶梯型的结构模型。
        （2）对属于同一级别要素进行两两比较，根据评价标准确定相对重要度，建立判断矩阵。
        （3）计算判断矩阵的特征向量，确定每一层中间各要素的权重值。
        （4）最后计算综合重要度，把各个一级指标要素进行对比，获取综合权重值。
        系统层次结构如表1所示，利用层次分析法对每一个一级指标内的各个元素进行对比评价，接着将五个一级指标进行两两对比评价，并由此获得判断矩阵，进而得出模糊综合评价法中的权重。判断矩阵中每个元素表示对上一级因素而言，本层各因素之间的相对重要程度。本文以项目管理因素为例，则应对该层下面的六个因素进行两两对比，对比通常采用1～9比例标度法，习惯上称9标度法，用9、7、5、3、1分别表示因素1与因素2极重要、很重要、重要、比较重要、同样重要，介于上述两者之间则取8、6、4、2，1～9的倒数分别表示相反的情况。
        理论上讲，以某一高级要素为准则，评价其下层因素之间的重要程度可根据判断矩阵A的特征值获得，特征值λmax的特征向量W，经过归一化处理后即为该层相对上层某一因素的权重排序。
        表2 工程成本控制影响因素的权重表

从表格数据中，我们得到很多结论，例如现场施工人员因素和外部环境因素是成本控制需要把握的重点，而在施工人员因素中，施工人员素质和劳动生产率又是成本控制的重点，天气和政策法规又是外部环境因素中需要关注的重点。
        四、项目工程成本控制的建议
        根据项目工程成本控制的原则以及成本因素的分析的结果，结合行业现状、特点提出以下三点纠偏措施：
        1. 重视组织结构，提升管理水平
        房地产开发项目部应重视人员选拨，优化组织结构，抽调具有丰富现场管理经验的人员进行现场管理，对劳务班组进行严格考核，对不服从现场管理的劳务队伍进行清退处理，同时项目部具体实行带徒制度，由经验丰富的中层管理者指导与一线生产人员打交道的基层管理者，项目部内部要经常召开成本内控的例会，围绕重点问题进行讨论，确定人力资源配置，保证成本管理工作能够顺利进行。还应学习其他项目中的优秀经验，从上到下做到全员参与，从根本上提高成本管理水平。
        2. 加强过程管理，严控现场费用
        成本管控不仅仅是项目成本合约部的事情，而是整个项目部的大事，施工管理人员要有成本意识，现场施工用料保管及下料要严格控制，机械台班使用要保证较高的效率，现场劳务管理要有序进行，合理安排作业工序，谨防窝工、停工事件。针对业主方面，切不可一味让步妥协，要严格按图施工，避免不必要的设计变更及现场签证，严格按照项目成本计划进行施工管理。
        3. 洞察外部环境，提前规划部署
        加强施工现场监测管理，尤其是对于天气气候这些气象信息，要做到早查看，早应对，要根据天气情况进行施工组织安排，避免质量问题和返工事件。此外，要积极主动的关注当地建管部门的相关政令，要有敏锐的洞察能力，在重大事件来临期间，提前做好相关规划部署工作，按照相关要求进行环境文明施工，可将特殊时期作为工地安全质量检查的时段，或项目部管理人员的年假期，尽可能的降低管理成本。
        五、结束语
        房地产项目建安工程费用是整个项目开发成本中的重要一环，同时又是可以进行深度控制的，因此对房地产开发项目来说，做好现场工程成本控制，可以有效提高整个项目的成本控制水平，而且面对繁多的影响因素，需要找到控制重点，采取针对性的措施，才能又快又好地做到成本控制，帮助企业提高自身竞争力。
        参考文献：
        [1] 余民忠. 房地产开发企业工程成本控制分析[J]. 中国高新技术企业，2008（18）：55-56.
        [2] 张红海. 房地产开发企业项目管理与成本控制措施探讨[J]. 地产，2018（7）.
        [3] 李艳芝. 房地产企业成本控制重点难点问题解析[J]. 投资与创业，2019（4）：107-109.
        [4] 鲍佛晓. 浅析房地产开发中的工程成本控制[J]. 南方农机，2019（11）：274-274.