烟台市牟平区物业服务中心 山东省烟台市 264100
摘要：市场经济的深化推进了城镇化进程，城市规划建设受到了社会各界的广泛关注。随着建筑行业的规模逐步扩大，高楼大厦如同雨后春笋般拔地而起。但城市老旧小区依然存在，分布在城市的不同区域。老旧小区在各方面都存在问题，居住环境较差，无法满足人们对生活质量的要求。相关政府部门正加大投资力度，推动老旧小区的改造建设。基于此，笔者将对目前老旧小区改造的现状进行分析，并针对其中的问题，结合实际情况给出切实可行的应对措施，希望能为有关人士提供参考。
关键词：城市老旧小区；改造；问题；建议
引言
老旧小区是城市的重要组成部分，其见证了城市的变迁，也是城市规划建设中的重要改造内容。随着时代的发展以及人们生活质量的提高，城市现代化建设是大势所趋。老旧小区的使用时间较长，大部分为国有企业的生活区。由于过去的建筑行业不如现在发达，建筑施工技术较为落后，同时在施工时没有过多地考虑到城市整体规划建设，这就造成了这类小区在布局、配套设施、物业管理等方面都存在缺陷。老旧小区内的居民在日常生活中面临着不便，生活环境低下，制约了人民幸福感的提升，也不利于构建美好城市形象。就目前情况来看，城市老旧小区改造迫在眉睫，是现代化社会建设的必然需求。
1旧小区改造工作的基本原则
1.1坚持以人为本的原则
对老旧小区进行改造，其根本的目的在于为居民提供更好的生活环境。因此无论是政府主导的老旧小区改造工作，还是开发商承办的改造项目，都要以为人民打造舒适生活环境为首要目标。在进行设计、施工、选材等方面都要体现以人为本的改造原则，物业管理上要多为居民考虑，物业工作开展要以方便居民生活为出发点。
1.2坚持传承文化的原则
特别是在老旧小区，这种能够代表地域特色的文化气氛更加浓厚。为了保护和传承地区人文特色，在对老旧小区的改造上要坚持传承文化的原则，对于能够体现地区文化的建筑和设计，要进行维修保留，百姓普遍认同的文化特点要予以推崇，让老旧小区成为城市文化传承的推动者，增加城市风采和人们的文化归属感。
1.3坚持综合治理的原则
老旧小区其环境比较复杂，在进行改造治理的过程中会涉及到很多方面，包括小区生态环境、小区景观、楼房建筑、供水排水系统改造等内容。因此，在进行老旧小区改造工作时，要对各方面进行统筹改造提升，坚持综合治理的原则。
1.4坚持绿色生态的原则
现代小区的建设，非常注重小区建筑的节能环保性，同时也致力于打造绿色生态的小区环境，给人民提供健康舒适的生活环境。在对老旧小区进行改造时，要着重优化小区的绿化建设，同时也要将老旧小区往绿色生态小区的方向上进行改造。
2老旧小区面临的问题
2.1建筑性能退化
很多老旧小区在建筑的功能方面都出现了不同程度的退化，比如一些超过6层的老旧住宅小区没有电梯，有些老旧小区的消防措施存在很大的缺陷，居民的居住体验不佳。老旧小区在建筑结构方面以及建筑的节能性上都达不到最新的标准，不符合目前建筑节能减排的理念。在水电系统上可能存在着老化现象，对居民的正常生活造成不便。有些老旧小区在外观上很不美观，楼房表面破损，各种配套设施落后。
2.2缺乏必要的公共设施
在公共设施的设置方面，老旧小区往往是比较落后的。缺乏垃圾回收设施，小区垃圾堆放随意，环境卫生情况堪忧。排水设施落后，在阴雨天气容易造成路面积水，给小区居民的出行带来不便。
而且老旧小区文普遍缺乏体育设施，这给居民所带来的生活体验感也不如现在的新小区。
2.3缺乏公共空间
老旧小区在规划设计上对于公共空间的考虑不足，加之小区管理不当和居民的生活习惯，仅有的公共空间又被压缩，这就造成了老旧小区“拥挤”的现状，居民没有好的活动场所。在小区绿化上，都是以宅间绿化为主，而且绿化植被品种单一，缺乏美感。
3老旧小区改造提升的主要措施经验
3.1完善政府主导的运作体制
我国对老旧小区改造的运作体制，一般是由政府牵头，面向市场进行招标，欢迎市场力量的参与和优势互补。由于设计部门众多，其部门间的配合协调以及统一牵头管理工作就变得非常重要，只有部门间相互协调、相互配合，改造工作才能有序开展下去。政府部门作为老旧小区改造的领导单位，要做好对改造项目的设计和规划工作，除此之外，政府部门在此项工作中的职责还包括改造提升方案的制定、资金的拨付、组织实施等，在必要的情况下，针对比较大型的改造计划，要推出相关的政策，以推动改造工作的持续进行。政府部门还要做好群众工作，做好社区宣传工作，让群众明白改造用意，充分听取群众的意见和建议，引导广大居民参与进来，共同为打造优质生活环境出谋划策。
3.2健全相关工作的政策法规
城市老旧小区的改造工作，涉及到了群众的切身利益，同时在改造工作中也需要各部门监督协调和调度，所以在老旧小区改造工作中，需要强有力的政策予以支撑，才能保证工作的顺利开展。比如小区居民的权益分配和维护，小区市场化发展等，这时候就需要根据实际情况来进行相关政策和法规的完善。政策法规的制定要以广大居民的切身利益出发，符合老旧小区改造的原则，同时，参与改造工作的各部门和市场企业要遵循政策法规，严格按照制度要求开展工作。
3.3实施严格规范的管理程序
在进行老旧小区改造时，需要有一套严格规范的管理程序。改造工作的主要参与者和主导者是政府部门和开发商，开发商的职责仅限于按照政府部门的规划区执行，这时候政府就要做好对开发商的监督和管理工作。政府部门可以成立一个专门的监督工作组，针对一项改造工作开展监督工作，同时也要小区所在社区部门相互配合完成管理工作，制定一套严格规范的管理程序，社区可以是第一监督者，定期把改造工作的进展情况上报至政府监督小组，再由监督小组汇报至主管部门，最终由主管部门负责处理相关问题。这样的层级管理程序，能够确保政府主管部门在改造工作中的主导地位，也能够强化监督管理工作的实质效果。
3.4构建科学可行的评价指标体系
对于老旧小区的改造进展和最终改造成果的评定，需要一个科学可行的评价指标。评价指标要能够清晰的体现出社区未来发展方向和老旧小区改造工作的具体目标。一套科学的评价指标体系，要包括有小区的环境标准、小区居民的生活居住体验标准、居民的文明标准、小区的设施标准以及小区的安全系数标准这几个方面。不同地区在设定标准的时候，可以在这项标准的基础上加上地区特有性质的具体评价标准。依据评价指标对小区改造进行评定时，可以通过专家现场走访，开发商上报材料和社区问卷调查几种方法来实现。
结语
综上所述，老旧小区作为城市中的有机构成成分，是不容忽视的一部分。就目前阶段而言，城市规划建设部门面对老旧小区不可能采取全部拆除的极端手段，这显然是不现实的，最科学的方法是对老旧小区进行改造。改造后的小区能够为居民提供优良的居住环境，显著地提升居民幸福指数。在进行改造时，政府应该承担主要的责任，投入必要的资金，而居民也应当积极参与其中，确保改造的顺利进行。以试点城市的改造经验为指导，不断进行总结，以便更有序、高效地展开全面的老旧小区改造工作。
参考文献：
[1]肖屹，陈健，刘博.老旧小区更新提升实施效果评价方法研究[J].建筑经济，2019（01）.
[2]河北省出台老旧小区改造行动计划3年完成5739个老旧小区改造[J].城市规划通讯，2018（20）.