房地产施工项目全过程成本控制的应用实践--中国期刊网

字体：大中小

首页> 原创作品> 正文

房地产施工项目全过程成本控制的应用实践

发表时间：2021/8/10 来源：《建筑科技》2021年8月下作者：景延刚

[导读] 房地产企业在中国经济中起着不可替代的作用，特别是90年代后期，随着房改的实施，房地产企业有了快速发展的可能，随着经济全球化的发展，房地产企业在其发展过程中所遇到的问题日益突出。楼市环境在不断变化，房价也在不断上涨，这对中国经济的稳定发展非常不利。

中国金茂青岛公司景延刚山东青岛 266000

摘要：房地产企业在中国经济中起着不可替代的作用，特别是90年代后期，随着房改的实施，房地产企业有了快速发展的可能，随着经济全球化的发展，房地产企业在其发展过程中所遇到的问题日益突出。楼市环境在不断变化，房价也在不断上涨，这对中国经济的稳定发展非常不利。通过对房地产项目成本管理控制重要性的分析，从房地产项目建设全过程控制的角度出发，提出了房地产项目成本管理控制的路径。
关键词：房地产项目;成本管理;全过程成本控制;
        进入21世纪以来，我国房地产行业经历了几年的高速发展，逐渐进入平稳发展时期。伴随着房地产市场的不断完善，企业之间的竞争也越来越激烈。因此，房地产企业在把握销售节奏的同时，要在竞争中赢得竞争优势，取得经济效益，就必须不断提高项目成本管理的控制水平。所以，对房地产项目成本管理控制进行探讨具有现实意义。
        1.房地产施工项目的全过程成本管理的概述及特点分析
        1.1房地产施工项目管理
        项目管理的定义是对施工过程的控制和管理，具体来说就是确保房地产施工项目始终在施工全过程中高质量、高效率、低成本地进行，尽量避免各种质量问题和安全事故。由于工程建设的类型和规模不同，施工过程中受天气影响较大，施工质量必须符合国家及建筑业标准，施工费用要最低，确保高效完成。
        1.2全过程成本控制的重点贯穿项目各环节
        房地产企业的产品就是地产项目，各个开发项目之间既有相似性，又有差异性，不同产品之间又有差异性，与一般工业企业的产品相比，全过程成本控制有很大差异。产业企业的产品一旦投产，产品定型，产品设计结束，销售渠道也基本确定，全过程成本控制主要集中在原材料采购和提高生产效率上。房地产业全过程成本控制的重点一直集中在项目的获取、设计、生产和销售等各个环节，一个项目结束，下一个项目又是一个整个开发过程。若有新产品再次被重新设计销售，则各个开发阶段再次循环。
        1.3成本管理工作相对复杂
        开发产品不同于工业企业，即开发产品的多样性决定了房地产企业全过程成本控制的复杂性。房地产业由于开发产品种类繁多，开发产品相对独立，成本管理工作是否有效，没有单一的产品成本参照物，因此成本节约评价比较困难。所以，房地产企业要做好成本管理，就必须制定出比工业企业更为复杂的成本控制措施和评价体系，才能更有效地进行成本管理。
        1.4成本管理水平对成本金额影响较大
        由于房地产开发项目资金投入量大，开发产品本身具有独特性，因此房地产企业的成本管理对一个项目的成本影响很大。如在产品设计阶段进行有效的设计优化，可减少大量的工作量，节省建筑成本；在产品销售方面进行有效的创新，可加速项目的销售，节约大量的销售成本和财务成本。房地产企业的开发成本主要受成本管理的影响。
        2.目前房地产企业成本管理存在的问题
        2.1土地获取缺乏项目可行性分析
        房地产企业的生产经营开始于土地收购阶段，土地收购质量直接影响后期房地产企业的经营和盈利能力。以前房价上涨得很快。如果能够得到土地，房价的上涨很快就可以弥补土地成本，企业一定会获得更高的利润。由于土地收购的随机性强，对土地收购没有详细的前期调查和严格的可行性分析。在卖地阶段，亏损项目通常会导致销售价格上升，这符合房价上涨阶段的经验，但是没有认真计算接近实际预测销售价格和可接受的地价，从而导致拿地价格居高不下，最终售价远远低于征地阶段的预期价格，而且由于地价过高，导致开发成本增加，项目损失巨大。
        2.2规划设计不合理
        项目可行性研究报告是房地产开发项目规划设计阶段的依据。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆

在整个开发阶段，期望系统的最终实现是成本控制的关键。规划设计阶段的项目定位是否准确，房屋功能是否满足客户要求，能否达到预期的销售目标，能否在公司弹性的前提下控制总成本是关键，目前多数房地产公司由于设计上的不到位，把大部分设计工作都交给了设计院，但设计院的最终设计成果往往难以审核，有时由于设计院设计水平低，最终设计不合理，不必要的功能无法有效降低，材料使用成本过高，整个设计阶段的房屋成本过高。因设计不合理，后期修改协商率过高，影响了施工进度，使工程造价大幅度增加，超过了原设计费用的上限。
        2.3招投标管控不严
        每一个竞标阶段所选择的投标者的技能各不相同，参差不齐。有些投标单位可能拖延施工进度，拖延销售时间，增加管理费用和成本，造成施工质量问题，增加后期维护费用，最终损害开发商的声誉。施工招标阶段，由于投标文件不完整，工程量编制不完整、不准确，合同签订不严格。施工单位在后期填补合同空白，加大修改谈判力度，使最终结算价格大大高于原来的合同价格，增加了公司的开发成本。
        3.我国房地产项目成本管理控制的路径分析
        3.1详细进行对于土地的选购
        地产项目不同的阶段也有不同的基础管理，一切都要把基础做好，才能取得完美的效果。房地产业也是如此，只有把成本管理的初始工作做好，才能减少资金的消耗。买地产项目的时候，大多是觉得性价比只要能买到，就直接去买地产，这样在以后的过程中实际上会出现很多的问题。由于购买土地时会出现许多因素，如土地的价格与城市的地理位置是否匹配等。如果我们买了一块优质的土地，这对一些企业也有很大的帮助。
        3.2针对设计时的成本管理
        房地产业，大多数人都会觉得建设阶段是资金投入的最大环节。但事实并非如此。对于整个房地产项目，施工阶段都是按照图纸施工的。重点投资于设计与施工，避免工程额外费用。设计阶段的成本控制主要从以下几个方面着手。
        一是预先评价项目的投资。我们从一开始就应该根据估算来控制费用。从一开始，我们就把公司和管理人员的综合水平结合起来，尤其要记住，在房地产设计中，设计师要充分考虑当前市场发展的趋势和原材料市场价格的变化来计算成本和费用，然后在确定房地产建设投资的基础上，对房地产的材料、设备、工程等进行合理地设计，以降低成本超支的可能性，为合理地控制成本奠定基础，同时还应在设计图纸时及时与施工单位沟通。为确保工程质量，应尽量减少不必要的预算支出，并作一些临时调整。由于设计图纸错误而造成的经济损失，由设计主管部门负责赔偿。二是仔细查看设计图纸。设计者在整个设计过程中起着至关重要的作用，设计图纸的整体质量直接关系到设计的效果。为确保图样的可靠性，应加强图样校核。唯有加强图纸审核，才能保证设计阶段的顺利实施。
        3.3招投标阶段的成本管理
        设计图纸完成后，必须严格遵守设计图纸，在预算内完成。下一步是找个承包商。如果我们选择承包人，就得引入招投标制度，因为目前建筑市场上有各种各样的人，很容易从现阶段一些不称职的承包商那里获益。因此，我们必须严格启动招标。只有保证投标文件的质量，才能选出优秀的承包商。为了提高建设的整体效率，双方如果能好好合作，也可以创造出一种长期合作模式，也有利于双方共同发展。另一方面，这种招投标方式也在一定程度上保证了市场的公平性和专业性。签订合同，最终的采购价格是我们的合同价格。为保证合同的保密性，必要时，可使用专业咨询机构进行详细审查。为了确保合同的公平性，合同中没有漏洞，就项目的授予而言，也列入了条约。因此，施工应严格按照条约进行，建设方应按照竣工阶段进行资金分配。要找承包商，我们首先要做的就是提高投标文件的质量。
        4、结论
        综上所述，通过对房地产项目的成本管理，可以看出房地产项目的成本管理与每一个项目参与者都有一定的关系，因此需要加强各个阶段的成本管理，在保证质量和工期的前提下，尽量减少投资，以最低的成本获得最大的经济效益。
参考文献
[1]张宝华.房地产企业全过程成本控制的不同阶段及其管控[J].企业改革与管理,2018(19):146+149.
[2]李彪.探讨房地产成本管理及控制[J].经贸实践,2017(16):152.