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摘要：目前房地产产业依旧是我国重要支柱产业，房产产投资和销售连创新高，国家统计局发布2020年全国房地产开发投资和销售情况显示，2020年全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%；2020年房地产销售额突破17万亿元，较2019年的近16亿元相比，全面刷新历史纪录。房地产施工面积926759万平方米，房屋竣工面积91218万平方米。但工程质量引发的小业主维权事件频发，安全事故也接连不断有报道，粗放式的工程管理体系适合面临着严峻的挑战，仅靠传统的工程管理不能满足房地产工程项目管理的核心需要。另一方面，国家不断完善调控政策：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展，房地产已经进入白银时代，房地产企业竞争激烈，利润大幅下降，企业为了生存，必然不能再依靠粗放式管理，目前很多房地产企业已经转向对内部管理要效益，对工程管理要效益，因此房地产工程精细化管理越来越被企业重视。本文就对房地产工程精细化管理相关方面进行分析和探讨。
关键词：房地产工程；精细化；管理
1目前房地产工程管理的面临的环境
1.1工程品质整体水平不高，客户满意度不高
近年来，房地产的蓬勃发展，每年竣工面积递增，交付的小区逐年增多，随着业主法治观念、维权意识以及对品质要求的提升，加上政府在宏观调控背景下各种调控措施的实施，每年房地产维权事件频发，根据相关数据显示，2021年1-3月，人民网领导留言板共收到房地产投诉约1.5万起，同比增长160%。房地产投诉大致可分为质量、服务、合同三类。2021年1-3月，全国房地产投诉中质量相关投诉5,403起，占比约36%。从数据上看，房地产工程品质距离业主对美好生活要求还是存在一定的差距，这就要求房地产行业提高工程品质。
1.2“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”国家政策下，房地产企业转向向管理要效益
近年国家不断完善调控政策，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，随着房地产融资“三条红线”及热点城市集中供地的实施，房地产真正进入白银时代。加之，房地产企业竞争激烈，利润大幅下降，房地产行业的“新常态”，倒逼房地产企业进行战略转型。在当前的形势下，房地产企业的关注点已经不只是局限于“规模”和“速度”这样的字眼，而是更注重模式创新、更关注盈利模式。加强向管理要效益，成了房地产企业转型的重中之重。
1.3房地产工程管理的发展趋势
在房地产行业内，很多企业已经对工程管理进行了深入思考，并形成了各自企业工程管理特点和理念。如W企业，注重效率和质量，视质量为企业的生命线和荣誉，聚焦客户质量满意度提升。如L企业，注重价值提升的工程管理体系，以品质作为提升品牌、提高客户忠诚度的手段之一。如LC企业，以品质为导向的工程管理体系，品质高于一切。
在这种高度重视品质的理念下，工程管理转向精细化化管理是实现企业品质理念的必由之路。
2房地产工程管理发展阶段
根据房地产开发全链条，可研阶段→项目定位→规划设计→报批报建→招标采购→工程建设→竣工交付→物业管理。房地产企业随着发展，企业走过不同阶段的管控模式。
2.1粗放型管理阶段
这个阶段以计划管理为手段，以施工单位自身管理为主，施工单位管理水平高低决定了工程管理水平以及工程品质。
2.2规范管理阶段
这个阶段，房地产企业认识到自身管理重要性，强调过程管控，通过节点计划管理、质量过程管控、交付验收管理等手段提升工程管理水平。
2.3精细化管理阶段
这个阶段，为了满足业主需求，提高管理效能，以建立标准化为抓手，通过工程策划对工程进度、质量、安全监控及考核，同时对合作方进行有效的合约管理。
3工程精细化管理思考
工程精细化管理是一种全方位、系统化管理的方式，根据房地产开发全过程，系统性建立工程管理体系，明确目标，展开好工程策划，在计划与实施时期采取有效手段，把实际的职责进行落实，确定到每个人，确保精细化管理连续、稳定，从而让工程的建设在整体上得到有效管控，最终确保产品交付业主后获得满意评价。
4工程精细化管理特点
4.1体系化
根据房地产开发全链条，体系化是工程精细化管理显著特征之一。包括以下内容：
工程管理组织体系的建立
工程标准体系的建立
工程进度管理体系的建立
工程质量管理体系的建立
工程安全管理体系的建立
工程合约及供应商管理体系的建立
工程考核管理体系的建立
工程后评估管理体系的建立
4.2工程预控-工程策划
工程策划根据每个具体项目进行独立编制，结合项目定位、规划设计、营销策划、项目资金投入等系统进行考虑，是项目工程管理的大纲及指导书。通常应该包括以下十大部分：项目概况、定位策划、营销策划、开发建设思路、开发计划、安全管理策划、质量管理策划、标准化管理策划、合约及供应商管理策划。通过工程策划可以使项目工程管理团队统一思想，达成共识，目标一致，二是工程策划的编制就是工程施工组织的沙盘演练，可以预估到可能存在的风险，提前制定相应的措施，最终事项工程策划的目标。
4.3积极参与工程建设前开发决策
工程精细化管理特征之一项目工程管理团队全周期参与项目决策。
在拿地可研阶段，项目管理团队就要参与其中，对项目土地进行现场踏勘，了解清楚项目所在城市建设管理要求，场地周边道路、市政配套、地形地貌、周边项目地勘情况，给可研阶段提供工程建议，避免后期出现重大的风险，例如基础成本大幅度增加、周边市政配套不完善造成项目迟迟不能开工建设等重大风险。
营销策划定位阶段，积极参与其中，了解清楚项目整体定位、营销对售楼处及展示区的要求、项目推盘节奏等，根据营销要求编制工程策划中相关内容，并给予项目进度、设计、成本等相关反馈，例如，展示区的开发节点要求，需要设计对展示区范围内的建筑做无地下室设计等。
规划设计阶段，根据规划方案，认真研读，对户型设计、桩基础选型、外立面材料、地下室等反馈工程角度意见，这些意见要结合施工难度及经济综合提出，给予设计优化意见，减少后期施工的设计变更，同时确保施工进度顺利进行和成本可控。
4.4标准化
在房地产工程项目管理的时候，为完成精细化管理的目标，需要建立标准化体系，这也是监督考核管理工作的依据。标准化包括管理流程标准化和技术标准化。
管理流程标准化，包括工程管理组织构架标准化、人员配置标准化、工作流程标准化、管理手段标准化等。
技术标准化发展到现阶段，它的建立应该关注要点有客户关注度、成本、质量、工期、管理难度五大维度，不在是单一的技术问题。它的建立既能确保设计意图的实现也能保障品质。目前很多房地产企业已经建立本企业的技术标准，这些技术标准主要集中于房地产企业重点关注的内容，如装修技术标准（质量影响大）、门窗幕墙技术标准（技术难度大）、防水技术标准（容易发生质量问题）等等。
结语
综上所述，房地产项目工程管理关乎工程品质及业主满意度的提升。当前，房地产管理人员需要贯彻落实精细化管理思想，认识到工程管理中精细化管理的重要性。开展规范化精细化管理、加强对工程品质的管控、做好进度、质量和安全管理工作，有效解决开发过程中存在的各种问题，促进房地产企业长远稳定发展。
参考文献
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