莱西市自然资源局 山东青岛 266600
摘要：农村闲置宅基地是当前我国农村集体建设用地的重要组成部分，是农民生活的基本物质材料和重要资产，是促进农村经济发展的重要资源。但是，目前有大量的农村宅基地被迫闲置，土地和自然资源被严重浪费。据统计，我国目前约有1333万hm2的农村宅基地，其中大约有三分之一是闲置的。随着当前我国城镇化速度不断加快和生活条件的不断改善，未来将会有更多人从农村搬到城市，农村地区将出现更多闲置的房屋。因此，如何有效盘活和合理保护大量闲置的农村宅基地，提高对现有农村土地的综合利用率，充分发挥农村住房和农民在农村乡镇经济振兴发展过程建设中的主体作用，已经逐渐成为了党和国家一个高度重视的战略课题。
关键词：闲置宅基地；闲置原因；盘活利用
引言
现行的农村宅基地制度是在《宪法》框架下，由《土地管理法》等法律规范组成的[1]。这一制度特征表现为“限制流转，一户一宅、限定面积，无偿分配、长期占有”，在过去70多年发挥了公平分配住宅用地、推进用地节约集约、保障农民住有所居、促进社会和谐稳定的基础作用\。在中国快速城市化的背景下，农民进城后没有退出宅基地，农村人口减少，农村建设用地反而增加\。再加上现有宅基地制度的限制，农户难以通过流转等方式利用闲置宅基地，造成闲置宅基地数量增大于减的现状。为解决现有宅基地闲置问题，2018年中央一号文件提出“探索宅基地所有权、资格权和使用权三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，放活宅基地使用权。
1我国农村宅基地闲置原因分析
1.1城镇化速度的加快，农村人口不断外流随着我国经济和社会城市化的迅猛发展，越来越多的农村劳动力开始进城以便寻找更好的工作。随着收入的增加，他们也开始了追求更加高品质的生活。有些农民在城市购买了房屋，并且享受先进的城市基础配套设施，诸如教育医疗等。基本上，这些村民很少会返回农村，但是，由于城乡二元制度的存在，他们非常担心无法获取和城镇居民一样的社会保障和生活福利，遂将自己在农村建立的宅基地作为自己生活的最后保障。这样就造成了农民即使在农村的宅基地被闲置，也根本不愿意退回到集体。此外，由于对流动人口的严重影响，外出打工的当地村民往往都会在重要的假期和农忙时间返回自己的家乡，农村的宅基地也就出现了一些季节性闲置的现象。
1.2宅基地退出机制不顺畅
在顶层制度设计中，都提到了关于村民依法自愿有偿退出宅基地的规定，例如新修订的《土地管理法》第62条、国务院《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》等。但是这些法律法规都是原则性的规定，可操作性不强。由于农村闲置宅基地一般是原始取得，这种获得具有政策上的福利性，致使闲置宅基地的售价、有偿退出的资金渠道等问题并没有得到解决。宅基地作为农民最重要的生产资料，在维持农民生产生活中具有兜底性的作用。农民在退出宅基地后的社会保障问题，成为影响农民是否愿意退出宅基地的重要因素。
1.3宅基地管理制度滞后
根据有关规定，对于空闲或废弃超过两年以上的宅基地和“一户多宅”多出面积标准的宅基地，以及举家迁移至城镇而停止使用的宅基地，都应由农村集体经济组织依法收回宅基地使用权，并作为村内存量建设用地储备，可现实中很难执行。
2农村宅基地多元盘活利用中实现农民权益的策略
2.1运用市场机制，实现农民的经济权益
宅基地作为农村土地要素的重要组成部分，也是农民家庭的重要财产，随着宅基地功能的演变，现阶段宅基地的财产属性和资产价值日益凸显。在宅基地退出和回收路径中，农户放弃宅基地使用权或把宅基地使用权交给农村集体经济组织，也就意味着农户不再享有宅基地使用权。
为了维护和实现农民合法的住房财产权，一方面要对退出宅基地和交回宅基地的农民给予一定的经济补偿，另一方面要引入房地产评估机构对宅基地上的建筑物、构筑物等附属设施进行评估，根据评估价对农民的住房及其附属设施给予合理的经济补偿，以实现农民在宅基地退出、回收中的经济权益。为体现宅基地的财产属性、实现土地增值收益分配的公平性与合理性，农民还应享受宅基地退出或回收后的增值收益，以实现其土地发展权益。在宅基地出租和入股路径中，主要是在“三权分置”背景下通过实现宅基地的“赋权扩能”，以凸显宅基地的财产属性和资产价值，进而增加农民的财产性收入。其中，在宅基地出租路径中，依据“房地一体”原则，租金收入应包含宅基地及其住房两部分，以体现出农民的宅基地及住房财产权出租收益。
2.2充分下放集体土地管理处分和收益权能
通过明晰集体产权主体，确认集体经济组织成员身份，保护集体经济成员利益;充分给予村集体在核定村庄范围内自主规划、自主分配、自主处置和自主管理集体建设用地权限，利用村集体不断规范宅基地等集体财产的交易行为，集约利用集体建设土地。按照相关规划，探索属于经营性资产功能类型的宅基地。尤其是涉及历史原因形成的“一户多宅”、超标超占等历史遗留问题的农民住宅，可统一转变用途为集体经营性租赁住房，参照集体经营性建设用地入市的相关管理标准，实行有偿使用和收益共享制度，限定使用权能，强化农村集体经济组织(所有权人)对该类用地的处分和收益权能。
2.3加强宅基地流通，建立宅基地交易市场
目前，我国的土地流转尚未形成规范统一的制度。不同地区之间存在着很大差异。各地之间在流转过程中问题层出不穷，例如土地出让合同不规范，承包的土地很分散以及土地出让后缺乏管理等，这些都会影响宅基地的流转。因此，要使宅基地正常流转就必须正确理解土地流转与整个农村经济发展之间的关系，并根据实际情况采取合理的对策，促进农村宅基地流转制度的完善。开放自由流转的农村土地市场，逐步实现农村宅基地使用权的自由流转，建立农村宅基地交易市场。建立一个农村集体建设用地的自由流通市场非常重要。
2.4坚持科学规划
摸清存量闲置宅基地的数量、类型、空间分布和建造时间、面积、类型、质量、功能及周边环境，详细登记、分类管理，建立“一户一档”数据库。要结合国土空间规划编制，完善村级规划，合理确定和调整宅基地数量、布局、范围和用地规模，按照节约集约用地原则，及时制定和发布宅基地规划建设标准，指导农民按规划规范有序建房。按照土地节约集约利用原则，严格落实“一户一宅”规定，充分发挥村庄规划的生产、生活、生态、文化传承功能，推进各类规划在村域层面“多规合一”，避免出现“多龙治水”。充分利用城乡建设用地增减挂钩政策，既为扶贫搬迁筹集资金，又优化城乡建设用地布局，保护耕地。
结束语
美丽乡村建设下的闲置宅基地。选取经济基础较好、自然人文底蕴深厚、旅游资源丰富、交通条件便利、村集体参与积极性较高的村庄，以建设中心村为抓手，采取预留建设空间、提供资金支持、创造良好环境和提供参考模式等措施，促进闲置宅基地盘活利用
参考文献
[1]张潞.关于全面放活宅基地和农民房屋使用权的探讨[J].华北自然资源,2019(06):120-121+123.
[2]李婷婷,龙花楼,王艳飞.中国农村宅基地闲置程度及其成因分析[J].中国土地科学,2019,33(12):64-71.
[3]徐海燕.浅谈闲置宅基地和农房盘活利用[J].农村经营管理,2019(12):39.
[4]李国祥.做好农村宅基地制度改革试点和盘活闲置农房工作[J].中国党政干部论坛,2019(11):63-66.
[5]本刊评论员.盘活闲置宅基地和住宅应把握的四个原则[J].农村工作通讯,2019(21):1.