云南财经大学 财政与公共管理学院 云南省昆明市 650000
摘要：本文通过对南京各区的城市发展差异、公共产品的投入情况，与各区的房价的情况进行分析，旨在找到各区城市发展与公共支出的逻辑关系，进而总结规律，指导未来城市的发展偏好。本文涉及南京的热门板块6个、建邺区河西南板块、玄武区铁北新城板块、栖霞区燕子矶街道板块、雨花台区贾西片区板块、六合区雄州街道板块、高淳区老城区板块，分为3个梯队，极其热门、核心城区、外溢区域，分析3个梯队，目前的房价情况，目前的城市规划情况，政府的公共产品投入状况，未来开发建设短期兑现率，长期发展预测，目前城市建设情况，片区存量和新建的问题汇总，推测未来房价预期。最终形成各版块之间的结论汇总，总结逻辑关系，做好梯队间的优化建议，提升整体公共支出效率
关键词：城市发展；短期兑现率；长期发展预测；公共支出效率
2018-2020年，房地产市场目前在整个中国呈现出大城市群集中化，重一、二线，集中热门区，长三角板块、大湾区板块、京津冀板块，主流为人口流入型的城市。在人口政策维度，各个城市群开展了各类抢人大战，留住人才，极限的人才净流入是城市未来发展的关键举措，尤其在长三角板块。在具体某个城市，呈现出优势地段过热，非核心区爆冷的两级分化情况。南京，目前人口接近1000万人，房产每平方均价不到3万元。热门区域，比如河西南核心区仁恒江湾城四期已经达到8-10万元单方，冷门区域，比如高淳的房价，仍维持在1万元左右。板块的差距明显，各区的土地推售的速度和效率也呈现出差距，在城市公共产品投入，也存在热门区域过热，冷门区域缓投的情形。两级分化明显，不利于南京整体的平衡发展。如何在热区引领并带动周边板块轮动，在冷区做好城市规划，带动产业导入，提供各区的不平衡发展。规划先行，公共支出并举，做好发展预测规划，推动南京整体城市化进程。
1 六个快板的城市规划、公共支出、房价的关系分析
1.1第一梯队-建邺区河西南、玄武区铁北新城板块
建邺区是南京城市大开发主推的第一区域，在2000年-2020年，政府将行政机关、体育事业、金融部门、文化部门等强推到该区域，鼓励该区域的发展，由于该区域存量资产偏少，主要以新建为主。从城市规划层面，规划了河西中金融商务区、奥体新城区、新城科技区、鱼嘴商务区。通过20年的发展和汇集，该区域已经形成城市主流板块，房价从2010年的1万，已经达到均价4万，涨幅达到400%，从2017年开始，该区域内房价供不应求，由于区域限价，新房一房难求。城市公共产品投入已经达到平稳，未来将在交通、文化、娱乐维度增加相应的投入，在土地供给层面，降低住宅的出让比例，提供商业配套、产业配套的土地供应为未来趋势，从公共支出导向层面，更加偏向稳定服务型为主。玄武区铁北新城区域与玄武老城区相接，该区域为原老城区闲置存量资产区，低效用地、闲置厂房较多。该区域为响应城市化进程，率先做了产业规划、城市规划，土地利用规划，重新定位了区域的新高度，由于该区域面积不大，玄武区重点引进了名校直属校区，带活了板块，成为了城市中心稀缺的核心板块，又有教育的双重加持，使得该区域呈现出火爆的局面。目前房价均价在4.8万元单方。公共产品投入方面，在前期做了整体道路管网的规划，引入了优质教育资源，片区城市规划层面，主要以铁北商务、产业区、居住区为主。该区域目前开发建设体量仍有40%，在5年内开发建设兑现率极高，落地性强，周边的道路管网已经建成。城市绿道、娱乐、商业配套局部不足，仍需投入中等规模的公共产品。
整体分析，第一梯队区域，公共支出已经趋于平稳，后期以社区配套、规划配套、产业导入为重点投入项，后期住宅类开发体量趋少，教育重点加持，5年内开发建设兑现率高，板块内新建体量趋少，存量自主比例高，未来新房或二手房房价看高，公共支出效率高。
1.2第二梯队-栖霞区燕子矶街道板块、雨花台区贾西片区板块
栖霞区作为老城区，目前住宅开发分三个组团，燕子矶、迈皋桥街道为第一组团，仙林、尧化门、新港为第二组团，栖霞山、龙潭为第三组团。栖霞区重点关注第一、二组团。其中第一组团，燕子矶为栖霞区规划核心板块，列为栖霞区燕子矶新城板块，引入的优质的教育资源，对该片区做了全新的规划调整，与玄武铁北新城接壤，老城区新貌，新片区引领效应明显，周边利好不断，资源叠加不断，与铁北新城成为整个南京铁北主流区域。该片区作为栖霞区重点关注的区域，5年内开发项目多，目前住宅、产业、办公、商业项目扎堆建设，未来住宅地块趋少。
由于整体栖霞板块大，整体吸附效应不强，受制于二组团、三组团开发体量和存量房的影响，在目前的城市区域等级上，被贴上第二梯队的标签。目前政府在该区域内投入了大量交通地铁类公共产品，拉通区块的衔接，预计在2025年将有3条地铁线投入运营，带动板块内整体产业氛围和居民出行的需求。政府公共支出体量较大，除了整体的交通产品外，加持了重点医院，重点学校，重点文旅休闲配套。
雨花台贾西片区板块，有着与燕子矶新城类似的地理位置，接壤河西南，在整个雨花的中轴区。整体雨花目前开发由两侧往中间推进，未来商办、住宅、产业、办公开发体量巨大。未来公共产品投入多。就现阶段而言，贾西片区在五-八年内，有大量的开发类项目。公共产品投入方面，教育、医院、环境配套、文化娱乐也是未来8年内的重点，公共支出大。苦于雨花整体未来存在巨大的开发体量，无法通过片区影响整个区域，受到其他组团和存量房的影响，也仅被贴上第二梯队偏后的标签。该片区目前住宅体量不大。
整体分析，以上第二梯队，公共支出投入巨大，预以组团带动整个片区，未来房价预期有限，短期内公共支出效率不高，但自身体块内可以自行平衡。
1.3第三梯队-六合区雄州街道板块、高淳区老城区板块
第三梯队，2个板块，六合区、高淳区为南京的郊区，离南京主城较远，人口聚集效应明显弱化，以当地客户为主。政府规划、产业规划落地性不足，关键在于产业、人口吸附效应。目前两块区域的房价在整个南京，均价在1-2万元单方，二手房市场，有价无市，二手房存量消化较弱。该区域新房、二手房体量大。公共产品投入量大，主要以城市道路、环境修复、重点产业打造，交通产品，公共支出相对偏紧。受制于土地、财税不足，投入效率不高。第三梯队，作为南京远郊，呈现出房价低、未来规划落地不清晰，存量资产大，人口吸附弱的情形；导致公共支出受限，未来投入产出率低，被动式的投入，不能在短期有效的回收。
2 现状公共支出效率分析
从目前三个梯队的现状分析，第一梯队：核心区的开发体量少，整体区域成熟，通过房价、地价，政府的土地收入作为只要收入，投入的公共产品不多整体收入大于支出，公共支出效率高，在开发后期，反而能提升区域内产业自身的活跃度，带动产业提升，加速板块内税收提升。第二梯队：公共产品长期投入量大，可以通过该片区自身的土地收入来平衡公共支出，公共支出投入效率一般，但可以保证一定程度的运转。弱板块内其他组团的同步推进，仍要找准规划落地、人口吸附的核心竞争力，如何带动其他组团或内部自驱力的提升，将是一个新的困扰。第三梯队：整体公共产品长期投入产品巨大，规划和人口仍然存在老大难问题，土地和税收不足，将使得公共支出效率短期极低，很难在短期内收回。
3 公共支出的研究和思考
三个梯队，第一梯队区块收入高，公共支出效率高、效果好，有盈余，第二梯队须自我平衡，第三梯队公共支出不足，无盈余。是否考虑做个区域规划统筹，如第一梯队板块与第三梯队区块拉通、共同开发两个区块，从城市规划、产业规划到产业导入、人口吸附做一些统筹部署，第一梯队盈余的收入在第三梯队进行投放，保证公共支出的统筹拉通，产业的区块内倒、上下游经济的规划落地，人口导入政策的双向推动，做一些区域内的重点公共产品、包括教育资源的加持，推动整体公共支出效率提升。可以通过一站式的打通，包括交通、生活、工作、出行，形成特定的生态圈，快速融于并拥抱主城，成为南京重要的产业辐射主体，拉通长三角大城市群，充分发挥区域的优势互补，资源互补，产业互补，实现共同腾飞。
4 结语
作为南京这座城市，长三角不可或缺的重点城市。公共支出的效率优化可以反向推动区块的城市发展的全面打通，需要在城镇化做好标准化动作，打造特色经营，互补经营，统筹经营，互补经营，符合南京整体产业规划的要求，共同打造一座标杆新城，做大城市群的师范引领，做长三角的重要表率。
参考文献：
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[3]许恩，年立辉.地方政府土地财政行为对房价的影响机理[J].经营管理者，2016，19