陈启洪
和记黄埔地产管理有限公司广州分公司
摘要：随着社会的不断进步，我国房地产行业也取得了快速发展。但是在房地产项目开发过程中还存在着很多问题，例如合同管理、风险管理以及资金管理等，这些问题的存在限制了房地产行业的扩张。本文在此基础上主要就房地产项目开发管理的相关问题做了一些探索，从而希望更好地促进我国房地产行业的发展。
关键词：房地产项目；开发管理；问题；对策
背景
随着房地产企业的不断发展，房地产企业生产的范围也在不断的扩大，涉及到的房地产项目种类也在增加。房地产项目在开发过程中需要考虑到各种问题，例如合同管理、风险管理以及成本管理等。哪个环节存在问题，都会影响房地产项目正常运转。
1.房地产项目开发管理过程中存在的问题
1.1资金流转问题严重
目前我国房地产项目在开发过程中都面临着资金流转的问题。因为房地产项目的规模较大，需要投入大量的资金，如果资金链存在问题就会影响到项目的正常开展。很多企业在筹集资金方面存在问题，而且对于资源使用也不够规范，导致资金利用效率不高。导致资金出现流转的主要原因是因为房地产企业没有做好造价管理工作，导致房地产项目的实际投资超过造价预算，就容易导致工程项目因为资金问题而无法正常开展。这就需要房地产企业一定要做好造价管理工作，使得整体项目的工程造价在一个可控范围内，进而更好地推进项目地进行。
1.2风险防范意识不够
房地产开发项目也是一个高风险行业，这就需要做好房地产项目风险管理工作。尤其是随着房地产项目的不断增加，房地产合同的种类也越来越多，导致房地产合同所面临的风险也越来越大。但是目前很多企业在制定合同过程中，对于风险意识重视程度不够，在合同制定和实施环节，没有充分建立风险防范意识，在合同具体实施细节方面存在着一定的漏洞，合同履行方一旦抓住这些漏洞，拒不履行合同中相关内容，这样对于项目的推进和企业发展都十分被动和不利。
1.3房地产项目合同确定的方式
合同管理的目的是为房地产企业日常经营管理提供法律依据，也是对于企业服务对象的相关内容进行一定约束。合同是具有法律效应的文件。合理开展合同管理对于企业发展至关重要。但是一些管理人员缺乏相关管理意识，导致编制合同时存在各种各样的漏洞，这样就存在着一定法律风险。对此，房地产企业必须要积极加强合同管理意识，加强对于潜在法律风险的控制，从而提高合同管理的质量和效率。在实际发展过程中，我国对于房地产项目的总承包合同价格的确定没有形成行业规范，这样就导致总承包合同价格存在着很强的变动性和风险性。目前我国常使用的一种方法就是通过参考政府定额指导价的形式来控制房地产项目合同价格，具体的流程如下：首先由相关企业对于房地产项目进行初步造价测算，做好项目预算方案后，根据政府部门定额指导价进行复核和审查，再根据企业提供的方案内容制定一系列收支方案，从而确定最终房地产项目的总造价。
2.加强合同管理和风险管理的几点建议
2.1对合同制定过程进行控制
合同管理是房地产行业规范发展的重要保障，这需要加强对于合同各个方面的管理。
签订合同是管理的第一步，为了有效地减低合同制定和执行过程中的风险问题，必须要从制定合同着手，也就是在合同制定的过程中加强对于合同的研究，尤其是合同条款的研究；详细了解合同涉及的相关内容，判断是否存在着漏洞等问题。规范的合同在表述方面要做到清晰、明确，在合同条款方面要充实详细，而且条款之间要前后一致，不能相互矛盾。另外，还需要对于合同语言进行一定的斟酌，不得出现一些具有歧义的话语，这样能够有效地减少因合同条款所导致的矛盾纠纷。
2.2房地产项目成本控制
成本控制是房地产项目开发管理过程中一个重要的环节，也是提高资金利用效率的重要手段。很多房地产项目资金流转困难都是因为没有做好成本造价控制工作，导致项目实际支出超出预算。在管理层要重视房地产项目的成本控制，且需在项目的各个环节加强成本控制，包括：项目的材料费用、施工费用、人工费用以及管理费用等，通过加强标准管理来把控各个环节的成本，使得项目整体成本维持在可控范围之内，从而更好地保障房地产项目的经济效益。
2.3加强房地产项目合同控制
房地产项目合同的目标就是为了更好地规划和管理项目施工过程。而且施工方需要按照施工合同来开展具体的施工工序，按照合同规定的相关指标来选择合适的施工技术和施工材料。合同对于发包方和承包方双方都有相应的权责和监督作用。合同按照经济责任主要可以划分为总承包、专业分包或者转包。房地产项目合同管理的目的，就是为了更好地指导项目的工程进度和完成项目总体目标。合同管理是房地产工程建设过程中重要的一个环节，也是企业管理过程中一个重要的一个环节。
在具体开展房地产工程管理过程中，需要确定以下两个目标:①保障进度管理，在规定时间内按质按量完成项目的设计指标，并满足合同项目当中规定的各种进度要求、工程成本以及最终验收标准。②合同条款需发挥相应的监督和指导作用，对于双方的权责进行有效的约束，规定双方的经济责任，避免不必要的经济纠纷。在房地产工程建设过程当中，一定要重视合同项目管理，提高项目管理的质量和效率，从而更好地提高企业的经济效益。另外房地产项目不同于一般的项目，本身具有很强的保密性，因此在项目实施过程中必然要接受相关部门的审计监督，一旦工程质量没有达到我国相关规范标准就无法通过政府部门的审批及验收，这就需要向承包方追究相应责任或者赔偿。
2.4增强房地产项目管理的灵活性
为了更好地做好房地产项目的开发工作，还需要增加房地产项目管理的灵活性。在满足客户利益的前提下，可以更好地对于资源进行配置和利用，从而提高房地产企业的经济效益。在房地产项目开发过程中，首先需要考虑的是工程质量，然后才能考虑项目的经济性。在房地产项目竣工之后，需要严格按照相关规范及程序组织项目竣工验收工作。
3.结语
综上所述，房地产开发项目管理涉及到多个方面的内容，管理质量直接关系到企业的经济效益和持续发展。在具体开展项目管理过程当中需要综合考虑到各种因素的影响，加强对于项目的整体控制，保障项目正常实施，从而更好地提高企业的经济效益。
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