安徽建筑大学 安徽省合肥 230601
摘要：疫情带来一系列业态影响，尤其是房地产开发项目，其本身的规划用途、设计方案、应用前景也可能受疫情冲击而面临着诸多不确定性，及人材机供应链紊乱风险。笔者对房地产企业合约中存在的问题进行分析，并在此基础上提出应对策略。
关键词：疫情、房地产、合约；
Abstract：The epidemic has brought about a series of business influences，especially for the real estate development projects.The planning use，design scheme and application prospect of the real estate development projects may also be impacted by the epidemic，which will face many uncertainties and risks of disordered supply chain of human resources，materials and machines.The author analyzes the problems existing in the contract of real estate enterprises，and puts forward countermeasures on this basis. Key words：Epidemic situation，real estate，contract；
一、引言
新冠病毒疫情爆发，具有突发性，疫情本身符合不可抗力的特征，但需根据项目实际情况进行区分。拟开工项目和在建项目的工期将充满诸多不确定性因素，特别是要辨明不属于疫情的其他混淆因素，如假期、天气等情况。至少表现如下：（1）开工或复工的时间充满不确定性（2）开工或复工的准备周期可能因人材机供应链紊乱而延长；（3）作业因疫情防控需要而可能降效甚至被责令停工。
二、疫情影响工程造价可能存在较大幅度的攀升，至少表现在如下：
1、工期延误（停工、窝工）所引起的现场人材机等费用及其相应的财务成本，具体包括停工期间的费用和窝工期间的费用。其中，需要特别指出的，是企业必须高度重视因疫情影响而出现的人材机组织周期延长和现场既有人员作业降效引发的窝工及其费用。窝工天数及其费用的数量是不可小觑，但其量化却又是极其困难的。
2、应对疫情而增加的管理及措施费用。针对施工现场劳动力密集性大且人员流动性强的特点，疫情防控工作难度非常高，所投入的成本及风险亦相应较高。若一旦出现疫情确诊病例，整个项目可能面临着漫长停工期的风险。
3、供应链紊乱而可能出现人材机价格暴涨。疫情对建筑行业所需的供应链将产生难以估量的冲击，极其可能出现人材机的短缺及其价格暴涨。
三、在合约规划前置、履约准备、施工和竣工结算的全过程管理好疫情所带来的合同风险，具体应对举措如下：
1、若决定继续磋商甚至缔约的，在争取调整合同条件的同时做好风险自担的准备；若决定放弃缔约的，应做好完善不可抗力证据，即从疫情发生及其政府管制措施、放弃缔约以及两者之间因果关系角度收集相应的证据，并在此基础上及时不可抗力的论证与磋商，避免承担缔约过失责任。
2、完善迟延开工的不可抗力证据，从疫情发生及其政府管制措施、迟延开工以及两者之间因果关系角度收集相应的证据，并在此基础上及时做好不可抗力的论证与通知，避免承担迟延开工的违约责任。须特别指出的，是影响企业开工的因素不仅有工程所在地政府管制措施，还有自身人材机供应链的因素。故，在收集证据时除收集工程所在地政府部门政策文件，还须收集自身组织人材机受阻的证据（比如项目经理不能到岗、劳动力部分或全部不能到岗）。
3、逐步固定和收集建安成本增加的不可抗力证据，即从疫情发生及其政府管理措施、建安成本的增加以及两者之间因果关系角度固定和收集相应的证据，并就可能增加的建安成本作出事先研判并及时向对方作出相应的通知与磋商，为进场后进行合理费用的签证做好准备。
4、强化招采部门与运营管理、工程等部门联动效应，保持节奏一致，运转高效。
5、梳理无效成本，开拓缺陷管理思路，把成本做细做精，做到低成本高品质管理。
6、合约与成本管理不仅是钱花得越少越好，是要消除无效成本提升投资价值，把钱花到客户关注的敏感点上去！俗话说就是“好钢用在刀刃上”！
7、优化采购策划，创新线上/线下联动招投标模式，确保实现项目的开发计划和成本控制的目标。
8、强化最低价评标策略，挖掘合同承包模式灵活性，做到合同优化创效。
9、成本控制可通过成本合约规划的手段，做到成本的前置控制。但做好、做精成本管控，关键还是要做好成本策划，标杆企业的成本已做到成本策划与产品策划同步进行的阶段。
10、标杆企业合约管理水平在业内非常出名，因各公司情况不同，难以复制，但可以作为我们解剖学习的对标对象，若要成为行业标杆，就必须要研究标杆、学习标杆、追赶标杆、成为标杆。
四、结语
基于合同与当地政府文件相结合，坚持客观、合理为原则；以减少损失为出发点，停工、复工多商议的原则。无论是否有无疫情，企业都要随时具有化解各种风险及不测的准备及能力，而这根本还是要提高自己的核心竞争力，具有强大的内功，才能具有更加强大的免疫力。
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作者简介：姜川（1988-），男，安徽宿州人，中共党员，安徽建筑大学，工程硕士，一建建造师，中级工程师，二级造价师。